Ustawa deweloperska 2022 - jakie zmiany wprowadza? Ekspert wyjaśnia!

Ustawa deweloperska została przygotowana już w 2021. W lipcu 2022 roku wejdzie w życie, co oznacza, że deweloperze będą musieli działać zgodnie z nowymi regulacjami. Inwestorzy już od jakiegoś czasu przygotowują się do nowych realiów rynkowych.

Nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać od 1 lipca 2022 r. Regulacje dotyczą głównie deweloperów, ale nowe zapisy obejmą również banki i inne podmioty zaangażowane w funkcjonowanie rynku pierwotnego. Dla deweloperów ważna informacja jest taka, że wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po 1 lipca 2022 r., muszą być realizowane zgodnie z przepisami zawartymi w nowej ustawie deweloperskiej. Natomiast projekty, które rozpoczęto przed tą datą, będą mogły być realizowane na podstawie obecnych przepisów jeszcze przez dwa lata. Jednak inwestorzy będą i tak zobowiązani do uwzględnienia wybranych przepisów ustawy. Dokładnie rzecz ujmując, okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r. Istotne jest to, że wystarczy, że deweloper sprzeda choćby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., to wtedy ma 2 lata na dokończenie inwestycji, opierając się na zapisach starej ustawy.

Kiedy minie okres przejściowy, każda umowa deweloperska będzie musiała być przygotowana wg nowych przepisów. Nie ma znaczenia to, ile lokali zostało z danej inwestycji do sprzedaży.

Zanim przejdziemy do szczegółów, warto zapoznać się z celami, jakie przyświecają nowej ustawie deweloperskiej:

1. Większa i skuteczniejsza ochrona nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego,
2. poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego,
3. wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Głównym celem ustawy jest większa i bardziej efektywna ochrona nabywców lokali mieszkalnych na ryku pierwotnym i wzmocnienie ich pozycji w relacjach z deweloperem. Ustawa ma chronić nabywców przed całkowitą utratą środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Obecnie ryzyko dotyczy przede wszystkim otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, z zabezpieczeniem w postaci ubezpieczenia lub gwarancji bankowej. Deweloperzy korzystają najczęściej z rachunków otwartych, co skutkuje tym, że w razie upadłości dewelopera, kupujący mogą stracić wszystkie środki, które zostały wpłacone na taki rachunek. Taka sytuacja może wystąpić też, gdy nie dojdzie do przeniesienia własności lokalu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej, gdy deweloper w ogóle nie zacznie budowy lub nie będzie jej kontynuował albo kiedy bank wypowie umowę otwartego rachunku powierniczego.

Nowa ustawa deweloperska będzie miała znaczący wpływ na cały rynek nieruchomości i główne podmioty tego rynku. Przepisy dotyczą głównie deweloperów oraz banki. Na instytucjach finansowych spoczywać będzie większa odpowiedzialność za prawidłowe rozliczanie inwestycji, wypłatę kolejnych transz i środków dla deweloperów.

Jedną z największych zmian, którą dotyczy też nabywców, jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zapewne nie jest to najlepsza wiadomość dla deweloperów, ale nie ma co ukrywać, że może być dobrym zabezpieczeniem dla przyszłych nabywców. Deweloperzy będą zobowiązani nową ustawą do odprowadzenia składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń. Według doniesień składka ta będzie wynosić do 1% wartości mieszkania. Dokładną stawkę poznamy, kiedy zostanie wydane odpowiednie rozporządzenie. Ma to nastąpić w najbliższym czasie.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma za zadanie chronić interesy nabywcy lokalu. Jest to forma dodatkowego zabezpieczenia dla kupujących. Na specjalnie wyodrębnionym funduszu, będą gromadzone środki, które będą pochodzić ze sprzedaży mieszkań. Deweloper będzie zobowiązany do odprowadzenia składki, po każdej wpłacie pochodzącej ze sprzedaży mieszkania. Kiedy się okaże, że deweloper ma problemy z realizacją inwestycjo, to wtedy nabywca otrzyma dodatkowe zabezpieczenie w postaci gotówki. Jak to będzie wyglądać w praktyce? Kiedy kupujący dokona jakiejkolwiek wpłaty związanej, czy to z umową rezerwacyjną, czy deweloperska, to wtedy inwestor ma 7 dni na to, żeby przekazać na specjalne konto. Składka wynosi 1% wpłaty, jeśli zostanie przelana na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub 0,1% wpłaty w przypadku przelewu składki na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Część ekspertów wskazuje na problemy związane z systemem wpłaty składek na fundusz. Kiedy deweloper będzie miał wiele wpłat, ponieważ wiele osób będzie płaciło za mieszkanie w ustalonym systemie ratalnym, to za każdym razem musi pamiętać o tym, żeby za każdą taką wpłatą szła składka na fundusz. Może też się zdarzyć, że klient dokona niedopłaty i resztę ustalonej raty zapłaci za kilka dni. Przy tysiącach wpłat, taka transakcja może pozostać niezauważona. Bank w takiej sytuacji jest zobligowany do zablokowania finansowania inwestycji i wstrzymania budowy. Kluczowe będzie zatem zaprojektowanie odpowiednich systemów informatycznych, które zapewnią bezproblemowe działanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Automatyzacja odprowadzania składek ma zapobiec sytuacjom opisanym wyżej i odciążyć dział księgowości dewelopera.

Nowe przepisy nakładają również wiele nowych obowiązków na banki. Banki będą musiały wziąć na siebie odpowiedzialność za rozliczanie składek dewelopera. W praktyce oznacza to, że bank będzie zobowiązany do stworzenia dodatkowego rachunku, który będzie służył do rozliczania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wypłata ostatniej transzy będzie zrealizowana dopiero wtedy, gdy bank zweryfikuje wszystkie akty notarialne dotyczące danej inwestycji. Dla banków oznacza to przygotowanie nowych procesów i procedur oraz wprowadzenie dużych zmian w systemach informatycznych. To jednak nie wszystko. Banki będą miały obowiązek zbierać i przekazywać dodatkowe informacje dotyczące inwestycji i składek, które powinny zasilić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Warto dodać, że instytucje finansowe dotąd nie musiały tych danych gromadzić. Do głównych zadań banku związanych z nową ustawą deweloperską, będzie weryfikowanie czy deweloper prawidłowo naliczył składkę i czy składki zostały rzetelnie odprowadzone od każdej transakcji. W przypadku braku składki lub pojawienia się błędów bank będzie musiał wstrzymać finansowanie dla dewelopera. Deweloperzy natomiast ze swojej strony, jeśli będą prowadzić inwestycje już wejściu nowej ustawy w życie, będą musieli zwrócić uwagę na specjalizację banku w zakresie mieszkaniowych rachunków powierniczych. Co to dokładnie oznacza?

Chodzi tutaj przede wszystkim o informatyzację całego procesu. Informacje dotyczące inwestycji oraz przekazywanie umów deweloperskich powinno odbywać się z wykorzystanie kanałów elektronicznych. Jest to szczególnie istotne ze względu na obowiązkowe raportowanie i szeroki zakres pozyskiwania informacji. Banki będą musiały skoncentrować się teraz na automatyzacji rozliczeń i przygotowaniu systemów informatycznych. Jednak oznacza to wzrost kosztów prowadzenia rachunku powierniczego. Dlaczego? Banki po pierwsze muszą już odprowadzać obowiązkowe składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Do tego dojdą koszty zmian w systemach informatycznych, które będą kosztować banki miliony złotych. Wzrosną też koszty obsługi płatności. Przypomnijmy, jak proces wygląda obecnie. Kiedy deweloper zrealizuje kolejny etap inwestycji i chce prowadzić dalsze prace, to wtedy składa w banku dyspozycję przeksięgowania środków z rachunku powierniczego na obsługę kredytu czy inwestycji. Nowe przepisy nakładają na banki dużo więcej obowiązków:

• Bank, zanim wypłaci kolejną transzę deweloperowi, będzie musiał sprawdzić, czy dany etap inwestycji został zrealizowany zgodnie z projektem i harmonogramem oraz, czy deweloper nie zalega ze składkami w ZUS i podatkami.
• Bank będzie musiał też zweryfikować, czy zapisy w akcie notarialnym pokrywają się z zapisami zawartymi w umowie deweloperskiej. Kiedy bank dopatrzy się rozbieżności, musi otrzymać od nabywcy informacje, że zmiany zostały przez niego zaakceptowane. Dopiero wtedy bank może podejść do rozliczenia projektu i zamknąć rachunek powierniczy.

Nowe obowiązki nałożone na banki, bez wątpienia przyczynią się do wzrostu kosztów prowadzenia rachunku powierniczego.

Przepisy nowej ustawy mają zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą. Dotyczy to też umów, które będą zawarte już po zakończeniu budowy. Deweloper na podstawie takiej umowy zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej. W praktyce umowy deweloperskie stosuje się do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Warto wspomnieć, że nie tylko deweloperze zostali objęci nową ustawą deweloperska. Zapisy nowej ustawy od lipca będą obowiązywać również innych przedsiębiorców, którzy zajmują się sprzedażą już wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Wymieńmy zobowiązania dewelopera wynikające z nowej ustawy:

1. Zanim deweloper uzyska pozwolenia na użytkowanie - wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie przedmiotu na nabywcę.
2. Kiedy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie, ale przed ustanowieniem odrębnej własności - ustanowienie prawa odrębnej własności oraz jego przeniesienie na nabywcę.
3. Kiedy dojdzie do ustanowienia odrębnej własności - przeniesienie przedmiotu nabycia na nabywcę.

Nowa ustawa nakłada na dewelopera obowiązek przekazywania kupcowi większej ilości informacji, niż miało to miejsce do tej pory. W siedzibie dewelopera otrzymasz więcej dokumentów z niezbędnymi informacjami o inwestycji, jeśli tylko będziesz zainteresowany podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Jakie to będą informacje? Wymieńmy najważniejsze:

• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu,
• akt ustanowienia jego odrębnej własności,
• zgoda banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, lub też dokumentu zawierającego zobowiązanie do jej udzielenia,
• wprowadzono też obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku osobie zainteresowanej zakupem lokalu, nawet jeśli o taki materiał nie poprosiła.

Zatrzymajmy się na chwilę przy prospekcie informacyjnym. Zgodnie z nową ustawą deweloperską wzór prospektu informacyjnego został uzupełniony o następujące informacje:

• data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego,
• powierzchnia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
• data ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W ustawie wprowadzono kolejne rozwiązania, które mają służyć lepszej ochronie nabywców. Jest to m.in. domniemanie uznania wad przez dewelopera. Rozwiązanie polega na tym, że jeśli deweloper w ustawowym terminie 14 dni nie poinformuje nabywcy o uznaniu bądź odmowie uznania wad, to wtedy przyjmuje się, że deweloper je uznał.

Kiedy deweloper uzna wady, to wtedy będzie miał 30 dni na ich usunięcie, licząc od dnia podpisania protokołu odbioru technicznego. Może się zdarzyć, że deweloper dokona najwyższej staranności, ale nie uda mu się usunąć wszystkich wad w określonym terminie. Deweloper będzie zobowiązany w takim wypadku do wskazania kolejnego terminu wraz z uzasadnieniem opóźnienia przy zastrzeżeniu, że nowy termin nie będzie powodował nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jakie prawa ma nabywca, gdy deweloper nie usunął wad w ciągu 30 dni, nie wskazał nowego terminu lub termin też wskazał, ale do usunięcia usterek nie doszło? W takiej sytuacji nabywca może usunąć te wady na własną rękę, ale obciążyć kosztami dewelopera.

Nowa ustawa deweloperska zmieni jeszcze jedną, istotną kwestię związaną z odbiorem mieszkania. Do tej pory nabywca nie mógł odmówić odbioru mieszkania, nawet jeśli podczas przeglądu technicznego wykryto poważne wady i usterki. Nowa zapisy uregulowały tę kwestię i od lipca 2022 r. nabywca będzie miał prawo do odmowy odbioru lokalu mieszkalnego lub jednorodzinnego, jeżeli deweloper nie uzna poważnych wad wykrytych podczas przeglądu. Co więcej, kiedy minie termin na usunięcie istotnej wady, kupujący ma prawo odstąpić od umowy. Jednak też, nabywca musi liczyć się z tym, że jeśli ponownie odmówi odbioru lokalu, to wtedy będzie potrzebował opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli rzeczoznawca potwierdzi, że lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny mają istotne wady, to wtedy nabywca może zgodnie z przepisami odstąpić od umowy.

Nowa ustawa deweloperska modyfikuje narzędzia służące do ochrony środków nabywców, zgromadzonych na rachunkach otwartych. Ustawa likwiduje gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe przy otwartym rachunku powierniczym. W zamian za to wprowadza obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przez dewelopera.

Oznacza to, że inwestor, który rozpoczyna sprzedaż lokali, będzie miał obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeżeli deweloper zdecyduje się na wyodrębnienie z danego przedsięwzięcia zadania inwestycyjnego, to wtedy będzie zobowiązany do założenia rachunku powierniczego dla każdego zadania osobno.

Wpłaty od nabywcy mają być ściśle powiązane z postępami prac i realizacją kolejnych etapów. Nabywca będzie dokonywał wpłat po zakończeniu konkretnego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Deweloper będzie zobowiązany do poinformowania nabywcy o zakończeniu etapu lub zadania musi poinformować deweloper. Powiązanie wpłat z postępami prac budowlanych minimalizuje ryzyko utraty przez nabywcę wpłaconych środków finansowych, kiedy dojdzie do upadłości dewelopera lub banku.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy zostanie zamknięty dopiero wtedy, gdy dojdzie do przeniesienia prawa własności ostatniej umowy deweloperskiej, która została zawarta w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Deweloper nie będzie miał możliwości zrobić tego wcześniej. Ważna informacja jest taka, że tylko bank może wypowiedzieć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego i to pod warunkiem, że będzie miał ku temu poważne powody.

Choć taka sytuacja wydaje się obecnie nieprawdopodobna, to jednak należy również wziąć pod uwagę możliwość upadłości banku, który będzie prowadził mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nowa ustawa deweloperska reguluje również tę kwestię na korzyść klienta. Nawet jeśli bank upadnie, to umowa deweloperska pozostaje w mocy, a środki zgromadzone na rachunku powierniczym podlegają ochronie gwarancyjnej, przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Podobnie jak w przypadku innych rachunków i lokat, środki na jednym rachunku powierniczym są objęte gwarancją do wysokości 100.000,00 euro. Jeżeli bank upadnie, to klienci są chronieni, a środki wpłacone na rachunek powierniczy zostaną im zwrócone do wysokości limitu. Co natomiast powinien zrobić deweloper? Zgodnie z zapisami ustawy ma obowiązek zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem i niezwłocznie poinformować o tym swojego klienta.

Ustawa powołuje do życia nową instytucję, która ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki zgromadzone na UFG będą pochodzić z:

• obowiązkowych składek od deweloperów,
• odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz przychodów ze środków zdeponowanych rachunkach Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
• wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku.

Zadaniem Fundusz jest pokrycie strat klienta, gdy dojdzie do następujących sytuacji:

1. deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana,
2. nabywca lokalu mieszkalnego odstąpi od umowy, a będzie to wynikiem niedopełnienia obowiązków przez dewelopera, który dodatkowo nie zwróci klientowi wpłaconych środków,
3. syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma za zadanie chronić klienta przed problemami i upadłością dewelopera lub banku, który prowadzi rachunki powiernicze. Odpowiedzialność finansowa Funduszu nie jest ograniczona limitem gwarancyjnym.