Dom do 70 m2 bez pozwolenia
na budowę a kredyt hipoteczny
- ekspert wyjaśnia!

Dom bez formalności to jeden z programów, który znalazł się w Polskim Ładzie. Celem tego programu jest umożliwienie Polakom wybudowanie niewielkiego domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę i bez konieczności zatrudniania kierownika budowy. Dowiedzieliśmy się, jakie są założenie programu i jakie jest podejście banków do stawiania domów bez pozwolenia na budowę. Z artykułu przygotowanego przed ekspertów kredytowych z kredytwroclaw.pl dowiesz się:

• Jakie dokumenty są wymagane, żeby otrzymać pozwolenie na budowę,
• Dom 70 mkw bez pozwolenia na budowę – reguły programu,
• Dom na zgłoszenie a kredyt hipoteczny,
• Dom 70 mkw bez pozwolenia – jaka jest cena.

Filarami rządowego programu zwanego Nowym Ładem jest bez wątpienia mieszkalnictwo. Polacy mają otrzymać rządowe wsparcie w celu zakupu mieszkania lub domu. Oprócz tego rząd wyszedł naprzeciw tym osobom, które chcą wybudować niewielki dom. Możesz teraz wybudować dom o wielkości do 70mkw bez pozwolenia na budowę. Jest to znaczne ułatwienie dla osób, które planują taką inwestycję. Wcześniej przepisy umożliwiały wybudowanie domu bez pozwolenia, o ile jego wielkość nie przekraczała 35 mkw. Oznaczało to, że bez pozwolenia mogłeś wybudować jedynie domek letniskowy. Sprawdźmy jakie dokumenty były wymagane dotychczas, gdy chciałeś starać się o pozwolenie na budowę. Czy Nowy ład wprowadził znaczące ułatwienia? Czy obecnie, po wdrożeniu nowych przepisów, będzie łatwiej wybudować dom i otrzymać kredyt hipoteczny?

Przepisy, które obowiązywały do końca 2021 roku, były jasne. Jeżeli chciałeś wybudować dom o powierzchni większej niż 35 mkw, to musiałeś uzyskać pozwolenie na budowę. Jednak sam wniosek to jedno. Do wniosku o pozwolenie na budowę należało dołączyć wiele dokumentów. Najważniejsze z nich to:

• projekt budowlany, który składa się z trzech dokumentów: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego i projektu technicznego,
• mapa sytuacyjno-wysokościowa, która jest potrzebna do sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• oświadczenie o możliwości połączenia działki z drogą publiczną, które jest wymagane w przypadku dróg krajowych i wojewódzkich,
• wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektu, jednak badanie geologiczne będą potrzebne tylko wtedy, gdy decyduje o tym projektant,
• oświadczenie o tym, że masz prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, podpisujesz w tym celu odpowiedni formularz, oświadczając, że możesz na swojej działce wybudować dom.

Dokumenty, które musisz złożyć razem z wnioskiem o pozwolenie na budowę, zależą od tego, jakie warunki panują na terenie, na którym planujesz postawić swój dom. O tym, jakiego rodzaju dokumenty będą potrzebne, poinformuje Cię architekt. Na pewno będziesz musiał dołączyć do wniosku warunki techniczne przyłączenia budynku do sieci. Urząd, do którego złożysz wniosek ma 65 dni na wydanie decyzji i pozwoleniu na budowę. Sama decyzja uprawomocni się po 14 dniach.

Zmiany w ustawie z 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszły w życie 3 stycznia 2022 r. Nowelizacja ustawy umożliwia wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę, o ile jego powierzchnia nie przekroczy 70 mkw. Jeżeli jesteś zainteresowany takim rozwiązaniem, zapoznaj się z nowymi przepisami. Co zatem musisz wiedzieć, gdy chcesz wybudować dom do 70 mkw bez formalności? Zebraliśmy dla Ciebie najważniejsze przepisy:

• przede wszystkim powierzchnia zabudowy domu bez formalności nie może być większa niż 70 mkw. Powierzchnia zabudowy jest to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Oblicza się ją po zewnętrznym obrysie budynku. Natomiast powierzchnia użytkowa domu będzie mogła mieć maksymalnie 90 mkw.
• Budynek powinien być wolnostojący z nie więcej niż dwiema kondygnacjami.
• Dom nie będzie mógł zacieniać sąsiedniej działki, czyli cały obszar oddziaływania budynku musi zmieścić się na Twojej działce.
• Dom może być wybudowany tylko w celach mieszkaniowych. Nie może służyć innym celom.
• Przy budowie domu do 70 mkw nie musisz prowadzić dziennika budowy ani zatrudniać brak kierownika budowy. Kiedy będziesz realizował inwestycję bez kierownika budowy, musisz złożyć oświadczenie, że bierzesz na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową.
• W przypadku, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym budujesz dom, decyzja o warunkach zabudowy powinna być wydana w terminie do 21 dni.

Wiesz już, że możesz zbudować dom do 70 mkw bez pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że nie zgłosisz zamiary realizacji takiej inwestycji w organie administracyjnym odpowiedzialnym za sprawy architektoniczno-budowlane. Budowę i tak musisz zgłosić, a do zgłoszenia załączyć:

• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt zagospodarowania działki,
• oświadczenia, że inwestycja powstaje w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych, a składasz je pod rygorem odpowiedzialności karnej,
• oświadczenia o wzięciu odpowiedzialności na siebie za kierowanie budową, jeżeli nie zdecydujesz się na zatrudnienie kierownika budowy.

Organ architektoniczno-budowlany nie będzie może zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej budowy. Jakie masz jeszcze obowiązki jako inwestor? Przede wszystkim musisz poinformować o terminie rozpoczęcia robót:

• organ architektoniczno-budowlany,
• projektanta, który będzie sprawować nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.

Następnie powinieneś dokonać geodezyjnego wyznaczenia terenu, a kiedy już zakończysz budowę, przygotować geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

Przeczytaj: Ile kosztuje budowa domu? Sprawdź, jakie są koszty budowy domu w 2022 roku!

Decydując się na budowę domu z wykorzystaniem środków z kredytu hipotecznego, byłeś zobowiązany dostarczyć do banku kopię ważnego i prawomocnego pozwolenia na budowę.

Jak natomiast podchodzą banki do zniesienia obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku domów do 70 mkw? Czy banki będą udzielać kredytów hipotecznych na realizację inwestycji bez pozwolenia na budowę? Sprawdziliśmy w poszczególnych bankach, czy jest to możliwe.

Na dzisiaj jedynie bank Credit Agricole zapowiedział, że nie ma w planach zmian w procedurze kredytowej. To, co może ulec modyfikacjom, to lista wymaganych przez bank dokumentów. Inne banki rozpoczęły analizę programu i każdy z nich zamierza podjąć konkretne kroki. Przygotowaliśmy tabelkę z propozycjami banków.

Sądzimy, że niebawem w bankach pojawią się nowe oferty kredytów hipotecznych dla osób, które planują wybudować dom bez formalności.  Na pewno będzie zapotrzebowanie na taki produkt, ponieważ nie każdy inwestor da radę wybudować dom z własnych środków.

Jakie koszty wiążą się z budową domu bez pozwolenia do 70 mkw? Nie ma na to jednej odpowiedzi, ponieważ koszt budowy domu zależy od wielu elementów i czynników. Sprawdźmy zatem, od czego zależą koszty budowy takiego domu:

• na początku zapłacimy za projektu budowlanego. Koszt projektu wynosi od 2 tys. zł do nawet 7 tys. zł. Najwyższą cenę zapłacisz za projekt indywidualny,
• od technologii, w jakiej zbudujesz swój dom, np. dom murowany, z bali, szkieletowy, drewniany.
• od powierzchni budynku,
• od kosztów wszystkich materiałów budowlanych i wykończeniowych,
• od koszów uzbrojenia działki, tj. podłączenia jej do prądu, wody, kanalizacji, gazu,
• sposobu, w jaki zrealizujesz budowę, może to być metoda gospodarcza bądź z pomocą profesjonalnej ekipy budowlanej (druga opcja może być nawet 30% droższa).
• od regionu, w którym będzie prowadzona budowa, różnica między województwami to nawet kilkanaście procent.

Celem programu Dom bez formalności jest jasny. Program ten ma ułatwić i umożliwić budowę niewielkich domów jednorodzinnych. Ma to zaspokoić rosnące potrzeby mieszkaniowe Polaków. Czy program spełni pokładane w nim oczekiwania? Trudno ocenić na ten moment czy program będzie cieszył się dużym powodzeniem. Dużo zależy od banków, czy zechcą finansować tego typu inwestycje i jakie będą warunki kredytowania. Za kilka miesięcy będziemy w stanie wystawić pierwsze oceny dla tego rozwiązania.