Limity cenowe za m2 Mieszkanie bez wkładu własnego 2023
- ekspert wyjaśnia!

Jednym ze sztandarowych punktów Nowego Ładu są programy mieszkaniowe, w tym program Mieszkanie bez wkładu własnego, który ruszył z końcem maja 2022 roku. Jest to pomysł, który rozbudził nadzieję młodych Polaków, a zwłaszcza młodych rodzin. Z drugiej strony Mieszkanie bez wkładu własnego budzi uzasadnione obawy ekspertów rynku finansowego i rynku nieruchomości. Obawy dotyczą narzuconych limitów za metr kwadratowy lokalu, co może spowodować, że wiele osób nie będzie mogło z niego skorzystać. Czy obawy ekspertów są uzasadnione? Eksperci kredytowi z www.kredytwroclaw.pl sprawdzili ile wynoszą limity w ramach programu i czy są adekwatne do sytuacji rynkowej i cen rynkowych. Czy każdy będzie miał szansę na zakup mieszkania bez wkładu własnego? Z naszego artykułu dowiesz się:

• Na czym polega program Mieszkanie dla Młodych?
• Dla kogo mieszkanie bez wkładu własnego?
• Jakie są warunki przystąpienie do rządowego programu mieszkaniowego?
• Mieszkanie bez wkładu własnego – limity cen w wybranych miastach.
• Mieszkanie bez wkładu własnego a własna nieruchomość.
• Gwarantowany wkład własny w Polskim Ładzie a obecne limity cen za m2.
• Czy limity cenowe programu Mieszkanie bez wkładu własnego mogą się zmienić?

Problem, z którym borykają się przede wszystkim młode osoby, które chcą kupić mieszkanie, jest brak wkładu własnego. Odpowiedzią na potrzeby Polaków jest program Mieszkanie bez wkładu własnego przygotowany przez polski rząd. Nowe przepisy, które niedawno weszły w życie umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Czy to oznacza, że banki nie będą wymagać już wkładu własnego? Wkład własny będzie wciąż konieczny, ale będzie on gwarantowany przez BGK do wysokości 20% wartości nieruchomości, ale do kwoty nie większej niż 100 tys. zł. Zamysł programu jest bardzo obiecujący, ale niestety rząd nałożył pewne ograniczenia. Jednym z kryteriów jest cena za metr kwadratowy nieruchomości, która nie może przekroczyć określonego w ustawie limitu. Na ten moment niestety wygląda niestety na to, że niewiele osób skorzysta z programu.

W tym miejscu chcemy przypomnieć, kto może wziąć udział w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Nie ma większych ograniczeń, ponieważ wystarczy spełnić następujące warunki:

• program jest przeznaczony dla osób fizycznych,
• chcesz kupić swoje pierwsze mieszkanie lub wybudować dom,
• wybierzesz nieruchomość w cenie mieszczącej się w limicie określonym w ustawie,
• masz dobrą zdolność kredytową, wystarczającą do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w PLN.

Nie ma natomiast znaczenia Twoja sytuacja osobista. O kredyt z gwarancją rządową mogą się ubiegać małżeństwa, pary będące w związkach partnerskich, czy osoby żyjące samotnie. O gwarancję możesz starać się czy masz dzieci, czy nie, jednak warto wspomnieć, że rodziny z dziećmi mogą liczyć dodatkowe przywileje. Państwo dopłaci do kredytu hipotecznego, jeżeli w trakcie spłaty kredytu z gwarancją rządową urodzi się drugie i kolejne dziecko. Dopłaty wyniosą wtedy odpowiednio 20 tys. zł lub 60 tys. zł.

Wszystkie warunki przystąpienia i skorzystania z programu mieszkaniowego znajdują się w Ustawie z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym.

Wspominaliśmy wyżej, że jeżeli chcesz skorzystać z gwarancji rządowych w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego, to musisz spełnić określone warunki. Kryterium ceny za mkw jest tylko jednym z nich. Gwarancje rządowe przysługują tylko tym osobom, które chcą kupić swoją pierwszą nieruchomość i nie są tym samym właścicielem innego lokum. Jest to jednak zasada, która dotyczy osoby bez dzieci. W przypadku rodzin z dziećmi sytuacja wygląda troszeczkę inaczej. Rodzina, która ma dwoje dzieci, może mieć już na własność mieszkanie, ale nie może być ono większe niż:

• 50 m2 – jeśli masz 2 dzieci,
• 75 m2 – jeśli masz 3 dzieci,
• 90 m2 – jeśli masz 4 dzieci.

Jeżeli w Twojej rodzinie jest pięcioro dzieci, to nie będą Cię obowiązywać żadne limity związane z metrażem mieszkania. Kiedy masz pięcioro dzieci możesz kupić nawet duży dom z gwarancją rządową.

Jeżeli chcesz skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego, to nieruchomość, którą chcesz kupić musi mieścić się w limitach ceny za mkw określonych w ustawie. W jaki sposób określa się limity cenowe?

Limit cenowy za metr kwadratowy jest zdefiniowany jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika:

• 1,3 – w przypadku mieszkania nowego,
• 1,2 – w przypadku mieszkania używanego.

Bardzo ważna informacja jest taka, że wskaźniki przeliczeniowe mogą się różnić między sobą, ponieważ są one ustalane dla każdego miasta wojewódzkiego i poszczególnych regionów każdego województwa oddzielnie.

Specjalnie dla naszych klientów przygotowaliśmy aktualnie obowiązujące limity cen w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Sprawdź w tabeli, ile wynoszą limity dla Twojego regionu i dla Twojego miasta.

Limity cen za m2 mogą okazać się poważną barierą dla osób chcących skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Realne ceny nieruchomości w Polsce są bowiem znacznie wyższe. Największe różnice występują na rynku pierwotnym, choć w dużych aglomeracjach może być problem ze znalezieniem odpowiedniego lokum także na rynku wtórnym.

Limity cen programu Mieszkanie bez wkładu własnego a średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym. Jak bardzo odbiegają ceny określone w limitach programu Polskiego Ładu od rzeczywistych cen mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym, prezentujemy w poniższej tabeli.

Źródło: Dane NBP na temat cen transakcyjnych nieruchomości w I kwartale 2022 r.

W tabeli prezentujemy przede wszystkim duże miasta. Zgodnie z obawami ekspertów okazuje się, że ceny za metr kwadratowy nowego mieszkania są zbyt wysokie, żeby kupić je w ramach programu gwarancji rządowych. Największe szanse na wzięcie udziału w programie mają osoby, które chcą kupić mieszkanie w Poznaniu lub Rzeszowie. W tych miastach ceny transakcyjne są zbliżone do limitów określonych w ustawie.

Niestety na rynku wtórnym jest bardzo podobna. Średnie ceny transakcyjne w dużych miastach na rynku wtórnym są wyższe niż limity cenowe zaproponowane w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Jedynie w Poznaniu ceny rynkowe mieszczą się w limitach rządowych. W Łodzi ceny są zbliżone, więc szansa na przystąpienie do programu w tym mieście jest trochę wyższa.

Źródło: Dane NBP na temat cen transakcyjnych nieruchomości w I kwartale 2022 r.

Limity cenowe w programie Mieszkanie bez wkładu własnego na pewno nie napawają optymizmem w obecnej sytuacji rynkowej. Ceny mieszkań wciąż rosną, choć dynamika wzrostu nieco spadła. Skutki rosnących cen i inflacji, która dotyka każdą branżę, dotykają głównie deweloperów i mieszkań z rynku pierwotnego. Jest to skutek dużego wzrostu cen materiałów budowlanych oraz rosnących ceny działek, które powodują, że koszty deweloperów rosną, co z kolei przekłada się na cenę mieszkań.

Obserwujemy niepokojący trend. Na rynku jest coraz mniej mieszkań, które spełniają surowe kryteria rządowego programu gwarancji i dopłat do wkładu własnego. Oferta deweloperów, która może wziąć udział w programie Mieszkanie bez wkładu własnego kurczy się. Możemy w tym miejscu powołać się na analizę ekspertów z portalu GetHome, którzy obliczyli udział inwestycji deweloperskich spełniających warunki programu największych miastach w Polsce. Na koniec marca 2022 r. sytuacja wyglądała następująco:

• 27% w Gdańsku,
• 6% w Katowicach,
• 3% w Krakowie,
• 2% w Łodzi,
• 18% w Poznaniu,
• 8% w Warszawie,
• 14% we Wrocławiu.

Wniosek jest następujący – masz szansę na zakup mieszkania w ramach rządowego programu mieszkaniowego, ale wybór ofert, szczególnie w dużych miastach jest niewielki.

Chociaż same założenia programu mieszkaniowego z Nowego Ładu są słuszne, to biorąc pod uwagę limity zaproponowane przez rząd, szansa na zakup mieszkania z pomocą gwarancji rządowych jest mała w większych i średnich aglomeracjach. Obecnie wygląda na to, że niewiele osób skorzysta z programu. Na plus należy zaliczyć reakcję Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które ma w planach urealnić limity cenowe poprzez podniesienie współczynników przeliczeniowych:

• z 1,3 do 1,4 dla lokali z rynku pierwotnego,
• z 1,2 do 1,3 dla nieruchomości z rynku wtórnego.

Zmiany limitów cen jest bardzo i powinna nastąpić jak najszybciej, jeżeli program mieszkaniowy Nowego Ładu ma mieć sens i ma zakończyć się sukcesem. Powinniśmy jednak też wspomnieć, że równie ważna będzie postawa samych deweloperów, którzy powinni większą część oferty dostosować do wymogów programu i przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań dla naszego społeczeństwa.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?