Ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym - co to jest?

Kredyt hipoteczny to długoletnie zobowiązanie finansowe, którego podstawowym celem jest zakup nieruchomości. Kredyt hipoteczny wiąże się z wieloma kosztami. Jednym z nich jest ubezpieczenie pomostowe. Jednak w tym przypadku zaszły niedawno duże zmiany. Co to jest ubezpieczenie pomostowe? Jakie znaczenie dla kredytobiorców ma nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym? Wszystkiego dowiesz się z artykułu przygotowanego przez ekspertów kredytowych z kredytwroclaw.pl.

Ubezpieczenie pomostowe jest to dodatkowa opłata przy kredycie hipotecznym. Jest pobierana przez bank do momentu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Biorąc pod uwagę to, że na wpis można czekać dość długo, to ubezpieczenie pomostowe może wynieść nawet kilka tysięcy.

Dla kredytobiorców mamy jednak dobrą wiadomość. We wrześniu 2022 r. weszły w życie przepisy, dzięki którym osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny, będą mogły wystąpić o zwrot kosztów ubezpieczenia pomostowego. Opłata może zostać też zaliczona na poczet spłaty kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe ma na celu zabezpieczyć interes banku, do czasu ustanowienia hipoteki. Oznacza to, że ubezpieczenie pomostowe jest czasowym zabezpieczeniem dla banku. Bank chce w ten sposób zminimalizować swoje ryzyko na wypadek niewypłacalności klienta. Warto wiedzieć, że ubezpieczenie pomostowe może mieć wpływ na wysokość kredytu. Wynika to z tego, że przez jakiś płacisz wyższą ratę, przez co Twoja zdolność kredytowa jest niższa.

Na wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości możesz czekać nawet kilka miesięcy. Przez ten okres będziesz płacił wyższe raty. Dla każdego kredytobiorcy oznacza to spory wydatek. Dla banku ubezpieczenie pomostowe jest to gwarancja odszkodowania na wypadek, gdy kredytobiorca nie wywiąże się z obowiązku spłaty zobowiązania.

Każdy kredytobiorca spotkał się z tematem ubezpieczenia do kredytu. Dotyczy to zarówno kredytów hipotecznych, jak i gotówkowych. Bank w ten sposób chce się zabezpieczyć oraz zapewnić sobie dodatkowe źródło dochodu. Większość ubezpieczeń, które proponują banki, nie jest obowiązkowa. Czasami jednak warto zastanowić się nad dodatkowym ubezpieczeniem, ponieważ możesz wtedy liczyć na kredyt bez prowizji lub z kredyt z niższą marżą.

Ubezpieczenie pomostowe jest w większości przypadków obowiązkowe. Oznacza to, że otrzymasz kredyt hipoteczny, jeżeli zaakceptujesz opłatę związaną z ubezpieczeniem pomostowym. Pamiętaj, że dla banku najważniejsze jest zabezpieczenie swoich interesów.

Informacje o ubezpieczeniu pomostowym znajdują się w umowie kredytowej. Podpisując tę umowę, zgadzasz się na wyższe raty do czasu wpisu hipoteki. Podwyższone oprocentowanie ma za zadanie zabezpieczyć interes banku.

Kiedy tylko pojawi się wpis w księdze wieczystej, to oprocentowanie zostanie obniżone o stawkę ubezpieczenia. Jeżeli bank będzie wciąż naliczał wyższą ratę, to klient może wystąpić z wnioskiem o zwrot nadpłaconego ubezpieczenia pomostowego.

Ubezpieczenie pomostowe polega na tym, że bank czasowo podwyższa marżę kredytu hipotecznego. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, ile może kosztować ubezpieczenie pomostowe. Bank ustala stawkę indywidualnie, a jej wielkość wynosi od 1% do 2%. Część banków zamiast podwyższonej marży proponuje jednorazową opłatę, która stanowi określony procent od kwoty kredytu. Wtedy jednorazowa kwota stanowi zabezpieczenie banku do momentu uzyskania wpisu do hipoteki.

Możesz na własną rękę obliczyć wysokość ubezpieczenia pomostowego. Zachęcamy również do skorzystania ze specjalnego kalkulatora kredytowego, który z pewnością ułatwi wyliczenia. Sprawdźmy na przykładzie, ile może wynosić ubezpieczenie pomostowe.

Załóżmy, że starasz się o kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys. zł. Planujesz podpisać umowę na 25 lat. Oprocentowanie kredytu wynosi obecnie 9%. Rata kredytu zaciągniętego na ten okres 25 lat będzie wynosić 2517,59 zł. Jeżeli bank podniesie marżę o 1% z tytułu ubezpieczenia pomostowego, to rata wzrośnie do 2 726,10 zł.

Natomiast gdy marża wzrośnie aż o 2%, to rata wyniesie 2940,34 zł. Oznacza to, że raty wzrosną odpowiednio o 208,51 zł i 422,75 zł. Jeżeli przyjmiemy, że na wpis hipoteki do księgi wieczystej będziemy czekać trzy miesiące, to koszt ubezpieczenia pomostowego wyniesie 625,53 zł dla marży wyższej o 1% i 1268,25 zł w przypadku podniesienie oprocentowania kredytu o 2%.

Jeżeli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, to ubezpieczenie pomostowe będziesz płacił od momentu wypłaty całej kwoty kredytu hipotecznego. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego sprawa wygląda inaczej. Ubezpieczenie pomostowe należy płacić już od momentu wypłaty pierwszej transzy kredytu.

Bank może pobierać ubezpieczenie pomostowe tylko do ustanowienia hipoteki i wpisu do księgi wieczystej. Instytucje finansowe, które pobierają dodatkową opłatę po tym dniu, postępują niezgodne z prawem. Podsumowując, ubezpieczenie pomostowe płacisz od wypłaty całego kredytu lub pierwszej transzy, aż do dnia wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Czy zdarzają się banki, które nie pobierają opłat w ramach ubezpieczenia pomostowego? Czy można zwrócić się do banku o zwrot ubezpieczenia pomostowego? Do września 2022 r. nie mogłeś raczej liczyć na to, że bank nie będzie wymagał od Ciebie zapłaty za ubezpieczenie pomostowe. Nie było też żadnych podstaw, żeby wnioskować o zwrot ubezpieczenia pomostowego. Taka opłata stanowi bowiem zabezpieczenie dla banku, która ma zrekompensować ryzyko odmowy wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Warto przypomnieć, że hipoteka jest to najważniejsze zabezpieczenie dla banku. O zwrot środków mogłeś ubiegać się tylko wtedy, gdy bank niesłusznie pobierał opłatę, mimo ustanowienia hipoteki. Taka sytuacja miała miejsce, gdy bank czekał na doręczenie przez Ciebie postanowienia sądu o ustanowieniu hipoteki.

Jednak takie praktyki ze strony banku zostały uznane przez sądy i UOKiK za niedozwolone. Kredytobiorcy, którzy nadpłacili kwotę ubezpieczenia pomostowego, mogą starać się o zwrot nadpłaty w trybie reklamacyjnym.

Ministerstwo Sprawiedliwości poszło jeszcze dalej i w 2022 r. zaplanowano wprowadzenie zmian dotyczących udzielania kredytów hipotecznych i opłat za ubezpieczenie pomostowe. Zgodnie z sugestiami Ministerstwa ubezpieczenie pomostowe powinno być obligatoryjnie zwracane przez banki. Co więcej, urzędnicy stwierdzili, że banki w ogóle nie powinny pobierać takiej opłaty, ponieważ ryzyko odmowy wpisania hipoteki do KW jest praktycznie zerowe. Konsekwencją takiego podejścia MS do ubezpieczenia pomostowego, było przygotowanie nowelizacji do Ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 r. Projekt nowej ustawy wpłynął do Sejmu 6 lipca 2022 roku. Prace nad ustawą trwały bardzo szybko, ponieważ już 16 sierpnia uchwalona przez parlament nowelizacja została podpisana przez Prezydenta RP.

Nowe przepisy ws. ubezpieczenia pomostowego wyglądają następująco:

• banki w dalszym ciągu mogą pobierać ubezpieczenie pomostowe,
• dodatkowa opłata może być naliczana wyłącznie do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej,
• po dokonaniu wpisu hipoteki bank musi zwrócić konsumentowi koszt ubezpieczenia pomostowego lub zaliczyć go na poczet spłaty kredytu.

Ustawa o ubezpieczeniu pomostowym weszła w życie 17 września 2022 roku, czyli 30 dni po jej ogłoszeniu w dzienniku ustaw.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym o zwrot ubezpieczenia pomostowego mogą ubiegać się wyłącznie osoby, które:

• zawarły umowę o kredyt hipoteczny po dniu wejścia w życie nowelizacji ustawy, a więc po 17 września 2022 roku,
• zawarły umowę kredytową przed 17 września 2022 roku, ale do tego dnia nie doczekały się jeszcze ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej.

Już wiesz, że możesz starać się o zwrot kosztów, które poniosłeś w ramach ubezpieczenia pomostowego? Warto teraz sprawdzić, jak możesz wnioskować o zwrot kosztów. Zgodnie z nowymi zapisami, bank ma obowiązek zwrócić środki równe Twoim wpłatom na ubezpieczenie pomostowe, w ciągu 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Bank powinien dokonać zwrotu z automatu, tak żeby kredytobiorca nie musiał składać dodatkowych wniosków i bawić się w formalności. Jeżeli jednak zależy Ci na szybkim zwrocie środków, to lepiej dostarczyć do banku np. odpis księgi wieczystej z potwierdzeniem o dokonaniu wpisu.

Jak procedura będzie wyglądać w praktyce, dowiemy się, gdy banki dostosują swoje działania i procedury do nowych regulacji. Może okazać się, że klienci będą musieli złożyć dyspozycję z numerem konta, na które należy zwrócić środki.

Przyjrzyjmy się teraz, ile wynosi ubezpieczenie pomostowe w poszczególnych bankach i na jakich zasadach jest naliczane:

• Alior Bank – do momentu ustanowienia hipoteki bank stosuje marżę podwyższoną o 2,5%,
• Millennium Bank – do czasu ustanowienia hipoteki bank nalicza prowizję za podwyższone ryzyko, która wynosi miesięcznie 0,0833% kwoty zadłużenia według stanu na ostatni dzień poprzedniego miesiąca,
• PKO BP – bank w okresie oczekiwania na wpis hipoteki do KW podwyższa marżę kredytu hipotecznego o 0,9%,
• Santander Bank Polska – marża banku do czasu ustanowienia hipoteki jest podwyższona o 0,50%, pod warunkiem, że wpis do księgi wieczystej zostanie dokonany w ciągu miesiąca od dnia zawarcia umowy kredytowej,
• mBank – marża banku do czasu ustanowienia hipoteki podwyższana jest o 1,5%,
• ING Bank Śląski – marża banku do czasu ustanowienia hipoteki podwyższana jest o 0,05% przy założeniu, że nastąpi to w ciągu 6 miesięcy od zawarcia umowy kredytu.

Chcesz wiedzieć więcej o ubezpieczeniu pomostowym? Skontaktuj się z ekspertami kredytowymi z kredytwroclaw.pl.