Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w 2025 roku? - ekspert wyjaśnia!

Zdarzają się w życiu sytuacje, że niestety musisz sprzedać swoją nieruchomość. Często jest to mieszkanie lub dom, które są obciążone hipoteką. Teraz kiedy raty kredytów wzrosły, coraz częściej pomagamy naszym klientom sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Na taki krok decydują się osoby, które kupiły mieszkanie dla siebie lub w celach inwestycyjnych. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest łatwa i prosta. Kiedy sprzedajesz takie mieszkanie, to formalności jest więcej. Przede wszystkim musisz poinformować swój bank, że sprzedajesz mieszkanie i skompletować wszystkie potrzebne dokumenty. Chcesz wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl przygotowali dla Ciebie krótki poradnik.

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest obecnie trudna, ale wciąż przynajmniej połowa mieszkań kupowana jest za pomocą środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Większość Polaków nie dysponuje gotówką w wysokości kilkuset tysięcy złotych. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na 20 -25 lat. Zdarzają się kredyty hipoteczne z umową na 35 lat. W ciągu długiego okresu możemy spodziewać się wielu perturbacji życiowych, zmian i kłopotów, które postawią nas przed koniecznością sprzedaży mieszkania lub domu. Do tej pory najczęstszym powodem sprzedaży mieszkania była wyprowadzka do innego miasta, wyjazd do pracy za granicę lub chęć zakupu większej nieruchomości. Sytuacja uległa zmianie, ponieważ w związku z rosnącymi stopami procentowymi, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym rozważają osoby, którym coraz trudniej jest spłacać raty. Środki ze sprzedaży mieszkania mają na celu uwolnienie się od kredytu hipotecznego i wysokich, comiesięcznych rat.

W tym momencie należy zadać sobie pytanie, czy można sprzedać mieszkanie, które jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego? W księdze wieczystej znajduje się bowiem wpis o ustanowieniu hipoteki. Warto zaznaczyć, że mimo hipoteki to kredytobiorca jest wciąż właścicielem nieruchomości i może nią dysponować według własnego uznania. Może ją wynająć lub sprzedać. Także odpowiedzieć na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, jest twierdząca. Jednak pamiętaj, że ze względu na hipotekę, Twoje prawo do nieruchomości jest w pewien sposób ograniczone. Oznacza to, że musisz poinformować bank o zamiarze sprzedaży mieszkania. Bank ze swojej strony powinien przekazać Ci dokumenty, które będą niezbędne do sfinalizowania nieruchomości. Dlatego formalności przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym będzie więcej. Poza tym cała procedura nie różni się znacząco od sprzedaży mieszkania bez hipoteki.

Sprawdź! Wygodny sposób sprzedaży mieszkania Każdy rodzaj nieruchomości. Bezpłatna pomoc prawna. Bezpieczna transakcja notarialna. Wycena w 24h.

Sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym możesz w każdym momencie. Nie ma żadnych ograniczeń w tym zakresie. Są szczególne sytuacje, kiedy warto rozważyć taki krok. Możemy zaliczyć do nich powiększenie rodziny i konieczność zakupu większego mieszkania lub domu, wyjazd za granicę, praca, która wymaga przeprowadzki. Na sprzedaż mieszkania z hipoteką często decydują się małżonkowie, którzy podjęli decyzję o rozwodzie i nie chcą lub nie mogą wziąć na siebie spłaty całego kredytu. Coraz częściej zdarza się, że sprzedajemy mieszkanie z powodu problemów finansowych i trudnościami ze spłatą coraz wyższych rat.

Jeżeli Twoje problemy są chwilowe, to warto wiedzieć, że możesz skorzystać z pomocy oferowanej przez państwo i banki. Państwo przygotowało pakiet pomocy dla kredytobiorców w ramach nowej tarczy antykryzysowej. Możesz skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych i dopłat z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Możesz też rozpocząć rozmowy z bankiem i złożyć wniosek do banku o konsolidację swoich zobowiązań, restrukturyzację zadłużenia, albo refinansować kredyt, co wiąże się z przeniesieniem zobowiązania do innego banku.

Może się okazać, że powyższe propozycje nie rozwiążą Twojej sytuacji. Wtedy pozostaje sprzedaż mieszkania i spłata kredytu hipotecznego. Decyzja należy wyłącznie do Ciebie, dlatego rozważ wszystkie za i przeciw.

Przeczytaj: Zmiana kredytu na tańszy - ekspert wyjaśnia!

Przede wszystkim sprawdź, czy transakcja będzie dla Ciebie opłacalna. Środki ze sprzedaży mieszkania powinny wystarczyć na spłatę kredytu i na wszystkie niezbędne opłaty. W przeciwnym wypadku będziesz musiał spłacić resztę kredytu z własnej kieszeni. Co więcej, gdy sprzedaż mieszkanie zbyt szybko po jego zakupie, to będziesz musiał opłacić podatek dochodowy. Kwestie związane z podatkiem dochodowym wyjaśnimy później.

Podjąłeś decyzję o sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym? Musisz pamiętać o następujących kwestiach:

• W pierwszym kroku poinformuj bank o zamiarze sprzedaży mieszkania. Bank powinien wystawić Ci zaświadczenie o aktualnym poziomie zadłużenia. Dzięki temu będziesz wiedział, jaką cenę sprzedaży mieszkania zaproponować.
• Bank jest również zobowiązany do wystawienia promesy, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Promesa ma za zadanie ułatwić sprzedaż mieszkania i przekonać kupujących, że nie ponoszą żadnego ryzyka.

Pod żadnym pozorem nie ukrywaj przed potencjalnymi nabywcami, że mieszkanie jest obciążone hipoteką. Każdy kupujący i tak sprawdzi księgę wieczystą i dowie się, że na mieszkaniu ciąży kredyt hipoteczny. Ukrywając ten fakt, nie będziesz wiarygodny.

Chociaż sprzedaż mieszkania z hipoteką nie różni się specjalnie od standardowej sprzedaży, to jednak formalności będzie trochę więcej. Jak pisaliśmy wyżej, w Twojej gestii leży poinformowanie kredytodawcy o zamiarze zbycia nieruchomości. Bank ze swojej strony powinien wydać zaświadczenie o aktualnej kwocie zadłużenia oraz promesę o wykreśleniu hipoteki po spłacie kredytu hipotecznego.

Informacje, które powinny znaleźć się w zaświadczeniu to:

• wysokość kwoty kredytu hipotecznego, czyli kapitał, naliczone odsetki, prowizje i inne opłaty.
• Aktualne saldo zadłużenia, które należy uregulować po sprzedaży mieszkania.
• Dane kredytobiorcy;
• Numer konta, na które kupujący powinien przelać wskazaną kwotę zadłużenia.
• Termin spłaty kredytu.
• Zgoda banku na jednorazową spłatę wierzytelności.

Już podczas podpisywania umowy przedwstępnej, będziesz musiał przedłożyć zaświadczenie i promesę od banku. Są to bardzo ważne dokumenty, na podstawie których zostaną sformułowane warunki zapłaty za nieruchomość. Płatność zostanie podzielona na dwie części. Część kwoty zostanie przelana na konto banku wskazane w zaświadczeniu, a ewentualna nadwyżka na konto sprzedającego. Kiedy sprzedajesz mieszkanie z kredytem, to umowa sprzedaży powinna mieć formę aktu notarialnego. Będziesz musiał przygotować następujące dokumenty:

• numer księgi wieczystej,
• akt własności mieszkania,
• zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania,
• zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami czynszowymi.

Kiedy już dojdzie do podpisania umowy sprzedaży, a kupujący wpłaci mieszkanie na konto banku i konto sprzedającego, to wtedy będziesz musiał zająć się sprawą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Sprawdź! Wygodny sposób sprzedaży mieszkania Każdy rodzaj nieruchomości. Bezpłatna pomoc prawna. Bezpieczna transakcja notarialna. Wycena w 24h.

Nie potrzebujesz zgody banku na sprzedaż mieszkania z hipoteką. Bank nie ma żadnych podstaw, żeby zabronić Ci sprzedaży lub wynajmu mieszkania. Bank nie może Ci też zabronić spłacić kredytu hipotecznego przed terminem. Prawo do przedterminowej spłaty kredytu gwarantują przepisy ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym.

1. Przygotuj starannie ofertę sprzedaży i znajdź kupca na mieszkanie.
2. Potrzebna będzie kolejna wizyta banku. Tym razem poproś o wystawienie promesy o wykreśleniu hipoteki. Promesa bankowa oraz zaświadczenie o wysokości zadłużenia będą konieczne do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.
3. Podpiszcie umowę przedwstępną. Dla bezpieczeństwa obu stron warto ją podpisać w formie aktu notarialnego u notariusza. Umowa powinna zawierać wszystkie istotne warunki transakcji. Są to: termin zawarcia umowy ostatecznej, cena sprzedaży nieruchomość, sposób płatności. Zazwyczaj na tym etapie kupujący powinien zapłacić zadatek, który zabezpieczy dwie strony transakcji. Przykładowo sprzedający będzie mógł zachować zadatek, gdy druga strona się rozmyśli.
4. Podpisanie finalnej umowy sprzedaży mieszkania. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Zgodnie z zapisami znajdującymi się w umowie kupujący jest zobowiązany do dokonania zapłaty za mieszkanie w określonym terminie. Część środków powinna zostać przelana na konto w banku, a nadwyżka do sprzedającego.
5. Kiedy transakcja zostanie sfinalizowana, to sprzedający musi pozyskać w banku list mazalny. Na podstawie listu mazalnego będziesz mógł wykreślić hipotekę z księgi wieczystej banku.

Nie ma żadnych przeciwwskazań, jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkania z kredytem MdM (Mieszkanie dla Młodych). Taka transakcja nie zawsze będzie opłacalna. Jeżeli kupiłeś mieszkanie z programu MdM po 1 września 2015 roku i sprzedasz je przed upływem pięciu lat, to wtedy musisz zwrócić dofinansowanie. Kwota zwrotu zależy od okresu, który minął od daty podpisania umowy. Im bliżej pięciu lat, tym kwota będzie mniejsza.

W tym wypadku sprzedaż jest trochę łatwiejsza. Przypomnijmy, że beneficjenci programu otrzymywali dopłatę do rat kredytu przez pierwsze osiem lat spłaty. Jednak program nie przewidywał żadnych konsekwencji w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości. Co więcej, w przypadku sprzedaży mieszkania z programu nie ma konieczności zwrotu pozyskanych dopłat. Dlatego sprzedaż takiego mieszkania wygląda dokładnie tak samo, jak sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa, a procedura jest taka sama jak w przypadku sprzedaży mieszkania. Jakie zatem działania należy podjąć, żeby sprzedać dom z kredytem hipotecznym? Są to trzy podstawowe kroki:

• Pozyskanie zaświadczenia o saldzie kredytu i promesy bankowej. W tym celu udajemy się do banku.
• Wystawienie oferty i znalezienie kupca.
• Podpisanie umowy przedwstępnej i finalnej w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż domu zazwyczaj trwa dłużej, ponieważ ceny domów są bardzo wysokie. Nie tylko Ty musisz załatwić formalności ze swoim bankiem, ale bardzo prawdopodobne jest, że kupujący będzie musiał zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup domu. To na pewno wydłuży całą procedurę sprzedaży. A jak wygląda rozliczenie w takiej sytuacji? Bank, który udzielił kredytu nabywcy, przelewa środki bezpośrednio do banku sprzedającego w kwocie odpowiadającej kwocie zadłużenia. Pozostałą część kwoty otrzyma sprzedawca. Sprzedaż domu z kredytem jest trudna, zwłaszcza gdy liczysz na dobrą cenę. Warto w takiej sytuacji skorzystać z usług profesjonalnego biura nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym w walucie obcej jest oczywiście możliwa, ale na pewno będzie to trudna transakcja i nie zawsze opłacalna. Dotyczy to zarówno kredytów we frankach, jak i kredytów w euro. Kiedy poinformujesz bank o zamiarze sprzedaży i poprosisz o aktualne saldo zadłużenia, to bank przeliczy je po aktualnym kursie waluty. Może się zdarzyć, że będziesz musiał spłacić zobowiązanie w walucie kredytowania. Biorąc pod uwagę obecne kursy walut, taka operacja może być nieopłacalna. Kursy walut są obecnie bardzo wysokie i może się okazać, że kwota ze sprzedaży mieszkania nie pokryje w całości zadłużenia.

Szczególnie nieopłacalna będzie sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym we frankach. Większość kredytobiorców zaciągnęła taki kredyt, gdy kurs franka był dwukrotnie niższy niż obecnie. Będzie to trudna transakcja dla sprzedającego, który może stracić duże pieniądze. Biorąc pod uwagę kurs franka, to wartość zadłużenia może znacznie przekraczać wartość nieruchomości. Zastanów się zatem, czy sprzedaż takiego mieszkania jest dobrą opcją dla Ciebie. Może warto znaleźć inne rozwiązanie.

Sprzedaż mieszkania z kredytem w euro też jest możliwa. Opłacalność tej transakcji zależy od Twojej sytuacji zawodowej i powinna być problematyczna niż sprzedaż mieszkania z zadłużeniem we frankach. Wynika to z tego, że na taki kredyt decydowały się osoby, które pracowały za granicą i osiągały dochód w euro. Jeżeli wciąż zarabiają w tej walucie, to powinni spłacić kredyt bez problemu i przeliczania na złotówki. W przeciwnym wypadku należy wziąć pod uwagę kurs waluty i spread walutowy.

Jak wygląda spłata odsetek przy sprzedaży mieszkania z kredytem? Kiedy sprzedajesz mieszkanie, bank powinien wystawić zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia. Bank naliczy odsetki od kapitału do dnia spłaty, dlatego ich kwota będzie dużo niższa. Spłacając kredyt hipoteczny wcześniej, oszczędzasz na odsetkach. Będzie to spora kwota, jeśli do końca umowy kredytowej zostało jeszcze wiele lat.

Bank może jednak zażądać prowizji za wcześniejszą spłatę. Prowizję mogą zapłacić klienci, jeśli chcą spłacić kredyt, a od podpisania umowy nie minęły jeszcze trzy lata lub podpisały umowę przed 21 lipca 2017 roku. Jeżeli już minęły trzy lata, to bank nie może już pobrać prowizji. Maksymalna prowizja wynosi 3% od wartości spłaconego kredytu.

Sprawdź! Wygodny sposób sprzedaży mieszkania Każdy rodzaj nieruchomości. Bezpłatna pomoc prawna. Bezpieczna transakcja notarialna. Wycena w 24h.

Wraz z kredytem hipotecznym jesteś zobowiązany do wykupu polisy ubezpieczeniowej. Co się dzieje, gdy w trakcie obowiązywania kredytu sprzedasz mieszkanie? Możesz wybrać jeden z dwóch sposobów. Ubezpieczenie może przejąć nowy właściciel lub po prostu rozwiązujesz umowę z ubezpieczycielem, który powinien Ci zwrócić część niewykorzystanej składki.

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem, konieczne jest zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Za akt notarialny także należy zapłacić. Jednak notariusz nie ustala sam maksymalnej stawki. Jest ona określona w ustawie i zależy od wartości przedmiotu umowy. W przypadku sprzedaży nieruchomości jest to po prostu cena, po której sprzedajesz swoje mieszkanie. Stawki aktu notarialnego 2024 wynoszą:

• przy cenie nieruchomości wynoszącej od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• przy cenie nieruchomości wynoszącej od 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• przy cenie nieruchomości wynoszącej powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł. Za umowę przedwstępną notariusz pobierze połowę stawki.

Kolejna kwestia, którą musisz wziąć pod uwagę, gdy sprzedajesz mieszkanie z kredytem, to podatek dochodowy. Dopiero wtedy możesz przekalkulować opłacalność transakcji. Podatek dochodowy wynosi bowiem 19% od dochodu z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości (zgodnie art. 30e ustawy o PIT). Podatek zapłacisz, gdy kwota sprzedaż była wyższa od kwoty zakupu. To właśnie ta różnica jest Twoim dochodem, od którego musisz odprowadzić podatek. Są jednak dwie dobre wiadomości:

• podatek musisz odprowadzić tylko wtedy, gdy nie minęło jeszcze 5 lat od daty zakupu mieszkania lub domu i z tytułu sprzedaży osiągnąłeś dochód.
• Nie musisz odprowadzać podatku, jeżeli w ciągu 3 lat od sprzedaży, kupisz nową nieruchomość. Jest to tzw. ulga mieszkaniowa.
• Wprowadzono również przepisy, które pozwalają na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej w sytuacji, gdy ze środków ze sprzedaży mieszkania, spłacisz kredyt hipoteczny. Wcześniej nie było takiej możliwości, ponieważ dopiero od 1 stycznia 2022 r. funkcjonuje przepis, który spłatę zobowiązania kredytowego wraz z odsetkami, uznał za cel mieszkaniowy (art. 21 ust. 25 pkt 2 i ust. 29 ustawy PIT).

Przechodzimy w ten sposób do kolejnego zagadnienia. Jak widzicie sprzedaż mieszkania z kredytem to spory temat. Jak najbardziej możesz sprzedać mieszkanie z kredytem, a następnie kupić nowe mieszkanie lub dom. Jest to dość częsta sytuacja. Oczywiście najkorzystniej dla Ciebie jest sprzedać mieszkanie, a z pozyskanych środków spłacić kredyt i kupić nowe mieszkanie. Jeżeli nie wystarczy Ci gotówki, to czas pomyśleć o nowym kredycie hipotecznym. Jesteś w dobrej sytuacji, gdy po sprzedaży mieszkania, zostały Ci środki na wkład własny. Możesz też poszukać kredytu z niskim wkładem własnym na poziomie 10% wartości nieruchomości. Możesz być w trakcie sprzedaży obecnej nieruchomości i jednocześnie finalizować zakup nowego mieszkania i starać się o kredyt hipoteczny. Dla banku ważne jest, żeby poprzedni kredyt hipoteczny został zamknięty przed uruchomieniem nowego. Możesz przedstawić w banku przedwstępną umowę sprzedaży z datą spłaty starego kredytu, co uwiarygodni Twój wniosek. Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego z pomocą kolejnego kredytu hipotecznego to dość czasochłonna i skomplikowana operacja. Warto przeanalizować transakcję i przemyśleć swoją decyzję. Obecnie stopy procentowe są bardzo wysokie, koszty zobowiązania kredytowego rosną, a zdolność kredytowa Polaków spada. Możesz mieć problem z pozyskaniem nowego kredytu hipotecznego.

Opłacalność sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym zależy od indywidualnej sytuacji. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jeżeli kupowałeś nieruchomość kilka lat temu lub kupowałeś je w ramach programu rządowego, to taka transakcja może być bardzo korzystna. Ceny nieruchomości wciąż idą w górę, dlatego sprzedaż mieszkania może być zyskowna. Nie tylko spłacisz kredyt hipoteczny, ale również pozyskać trochę gotówki. Natomiast duży problem może stanowić znalezienie nabywcy z gotówką albo zdolnością kredytową. Obecnie liczba kupujących trochę spadła.

Część klientów zastanawia się, w jaki sposób zainwestować gotówkę, która pozostała po spłaceniu kredytu. Warto rozejrzeć się za bezpiecznymi formami oszczędzania jak lokaty lub obligacje skarbowe.

Sprawdź! Wygodny sposób sprzedaży mieszkania Każdy rodzaj nieruchomości. Bezpłatna pomoc prawna. Bezpieczna transakcja notarialna. Wycena w 24h.