Zakup nieruchomości przez cudzoziemców w 2024 roku
- ekspert wyjaśnia!

Polska staje się krajem, w którym chce zamieszkać, pracować i żyć coraz więcej obcokrajowców. Czy każdy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce i starać się o kredyt hipoteczny? Jest to możliwe, jeżeli obcokrajowiec postarał się o dokumenty, pozwalające na podjęcie legalnej pracy na terenie Polski oraz legalnie mieszkać. W takiej sytuacji obcokrajowiec może starać się o kredyt hipoteczny na zakup własnego mieszkania lub domu. Taki kredyt hipoteczny jest udzielany na standardowych warunkach. Podstawowe różnice dotyczą dokumentacji. W artykule przygotowanym przez ekspertów kredytowych z kredytwroclaw.pl dowiesz się, jak wygląda procedura kredytowa w przypadku obcokrajowców. Jakie dokumenty i zaświadczenia są potrzebne? Jakie wymagania mają banki? O czym powinien wiedzieć obcokrajowiec, który stara się o kredyt hipoteczny w Polsce?

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 roku. Z tych dwóch aktów prawnych wynika, że obcokrajowiec, który chce nabyć prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, musi starać się o pozwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych. W tym celu należy złożyć wniosek i dokonać opłaty skarbowej. Opłata skarbowa wynosi około 2000 złotych i obejmuje koszt wydania zezwolenia, promesy, pełnomocnictwa i zaświadczenia.

Obcokrajowiec otrzyma pozwolenie pod warunkiem, że wykaże swoje więzi z Polską. Powinien potwierdzić pochodzenie lub polską narodowość, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP lub przedstawić zezwolenie na pobyt w kraju. Co więcej, zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie może naruszyć bezpieczeństwa państwa i porządku publicznego. W aktach prawnych określono też sytuacje, w których cudzoziemiec może zakupić nieruchomość bez zezwolenia.

Polskie regulacje prawne wyróżniają kilka rodzajów nieruchomości. Dla naszych rozważań najważniejsze są następujące typy nieruchomości:

• Mieszkanie w rozumieniu samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jeżeli cudzoziemiec jest zainteresowany takim mieszkaniem, to nie potrzebuje zezwolenia ministerstwa. Przepisy prawa nie nakładają obowiązku składania wniosku do Ministerstwa o pozwolenie na zakup takiego lokalu, a zatem może swobodnie nabyć i stać się prawnym właścicielem mieszkania. Obcokrajowiec może dodatkowo mieć wizę, zezwolenie na pobyt i zamieszkanie na czas określony, pozwolenie na osiedlenie się, zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE, albo nie mieszkać w Polsce wcale. Warto jednak wiedzieć, że nie każdy z wymienionych statusów prawnych pozwoli na wnioskowanie o kredyt hipoteczny w banku.
• Dom lub nieruchomość gruntowa. Cudzoziemiec, który ma w planach nabycie domu lub gruntu, musi złożyć wniosek do MSWiA o wydanie pozwolenia na przeprowadzenie takiej transakcji. Natomiast, gdy obcokrajowiec mieszka w Polsce:
  • od co najmniej 5 lat od momentu uzyskania pozwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
  • co najmniej 2 lata od chwili otrzymania powyższych zezwoleń jest w związku małżeńskim z obywatelem Polski.

Nasi eksperci sprawdzili, jakie informacje należy podać we wniosku. Dla ułatwienia przygotowaliśmy listę najważniejszych danych.

• Dane wnioskodawcy, czyli imię i nazwisko, obywatelstwo i miejsce zamieszkania.
• Oznaczenia dotyczące nabywanej nieruchomości, czyli:
  • w przypadku zakupu gruntu potrzebne jest określenie tytułu prawnego, który nabędzie cudzoziemiec po zakończeniu transakcji. Oprócz tego należy podać województwo, miejscowość, gminę, ulicę, numer ewidencyjny działki, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej i cechy zabudowy.
  • W przypadku budynku należy podać jego numer, powierzchnię użytkową w metrach kwadratowych, województwo, gminę, miejscowość i ulicę.
• Dane zbywcy, czyli imię, nazwisko i miejsce zamieszkania.
• Określenie rodzaju zdarzenia prawnego, na mocy którego cudzoziemiec nabędzie nieruchomość. Może to np. być umowa kupna - sprzedaży w postaci aktu notarialnego.
• Cel nabycia nieruchomości. W tym przypadku będzie to zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych czy życiowych.
• Źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

Dokumenty, które należy dołączyć do wniosku to:

• Dokumenty, które potwierdzą więzi obcokrajowca z Polską. Zaliczymy do nich odpis aktu małżeństwa, dokumenty z akt stanu cywilnego poświadczające polską narodowość, decyzja o zmianie obywatelstwa, zezwolenie na pobyt.
• Odpis lub kserokopia dokumentu tożsamości wnioskodawcy.
• Dokumenty związane z nieruchomością tj. odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów czy zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w aktualnym planie zagospodarowania przestrzeni w przypadku zakupu budynku.
• Oświadczenie sprzedającego, że ma zamiar sprzedać nieruchomość na rzecz cudzoziemca.
• Dokumenty wskazujące na posiadanie odpowiednich środków pieniężnych na zakup nieruchomości.
• Zaświadczenie z banku o wysokości posiadanych środków na rachunku osobistym.

Jak pisaliśmy wyżej, nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego bądź użytkowego, jak np. garaż nie wymaga uzyskania zezwolenia z Ministerstwa. Nie ma tutaj znaczenia kraj pochodzenia obcokrajowca. Takie samo prawo do nabycia nieruchomości w Polsce mają obywatele Państwa, które wchodzi w skład UE, jak i obywatel kraju członkowskiego lub np. Szwajcarii. Obcokrajowcy mają również podobne jak Polacy prawo do zakupu spółdzielczego własnościowego prawo do mieszkania. Warto w tym miejscu przypomnieć, że spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania to nie jest to samo, co mieszkanie zakupione na własność. Kiedy nabywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, oznacza to, że zyskujesz tylko prawo do użytkowania lokalu, a nie sam lokal. Pamiętaj jednak, że takim mieszkaniem możesz swobodnie dysponować. Masz prawo do tego, żeby je wynająć lub oddać komuś do bezpłatnego użytkowania. Co więcej, lokal ze spółdzielczym prawem własnościowym możesz też przekazać innej osobie w formie darowizny, zapisać w spadku, sprzedać, a nawet obciążyć hipoteką.

Każdy marzy o tym, żeby mieszkać we własnym mieszkaniu. Dotyczy to również obcokrajowców, którzy pracują, żyją i na stałe mieszkają w Polski. Coraz więcej cudzoziemców myśli o kredycie hipotecznym na zakup mieszkania w Polsce. Czy bank udzieli finansowania osobie z cudzym obywatelstwem?

Zdecydowana większość polskich instytucji finansowych ma takie samo podejście do cudzoziemców, jak i do polskich obywateli. Nie ma też różnic, jeżeli chodzi o ofertę kredytową. Warunki są takie same dla każdego.

Każdy cudzoziemiec, który wnioskuje o kredyt hipoteczny w Polsce, musi przejść przez wiele formalności. Potrzebne będą następujące dokumenty:

• Dokument potwierdzający tożsamość, czyli paszport i drugi dokument ze zdjęciem.
• Karta pobytu, z datą ważności ustaloną na okres nie krótszy niż rok. Jest to dokument potwierdzający tożsamość i wraz z ważnym paszportem zagranicznym daje prawo do pobytu w Polsce i wielokrotnego przekraczania granicy kraju bez wizy. W karcie pobytu znajdują się dane osobowe, nadany numer PESEL oraz adres zameldowania na pobyt stały lub czasowy;
• Zaświadczenie o zameldowaniu.
• Zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE.
• Dokumenty dotyczące nieruchomości.
• Zaświadczenie o źródłach dochodu.
• Ważne zezwolenie na pracę. Zezwolenie jest wymagane w przypadku osób, które nie są obywatelami Unii Europejskiej. Większość banków udziela kredytów hipotecznych obcokrajowcom pod warunkiem, że uzyskują dochody w Polsce.
• Historia rachunku osobistego z innego banku za ostatnie 3 miesiące.
• Raport dotyczący historii kredytowej, przygotowany przez odpowiednik BIK z innego kraju. Polskie banki chcą znać całą historię kredytową klienta, zarówno z zobowiązań zaciągniętych w Polsce, jak i za granicą. W związku z tym, że nie w każdym państwie istnieje taka instytucja, to brak informacji o zobowiązaniach za granicą nie wpłynie na rozpatrzenie wniosku kredytowego. Oznacza to, że w takich sytuacjach wystarczy ustna deklaracja obcokrajowca o wysokości ewentualnych zobowiązaniach w innym kraju. Zobowiązania kredytowe za granicą również mają wpływ na zdolność kredytową.

Dla banku najważniejsza będzie wiarygodność klienta i jego zdolność kredytowa. Kraj pochodzenia ma dużo mniejsze znaczenie. Dlatego obcokrajowcy jak najbardziej mogą starać się o kredyt hipoteczny. Regulacje unijne są w tej sprawie jednoznaczne. Osoba, która nie ma obywatelstwa polskiego, ale ma wszystkie potrzebne uprawnienia do pobytu i dodatkowo ma stałe zatrudnienie w Polsce, podczas rozpatrywania wniosek o kredyt jest traktowana dokładnie tak samo, jak polscy obywatele.

Wnioskodawca poddany zostanie przede wszystkim ocenie scoringowej. Zbadana będzie też zdolność kredytowa klienta. Na ocenę będzie miał wpływ:

• okres pobytu cudzoziemca w Polsce,
• staż pracy w Polsce,
• wielkość firmy, w której jest zatrudniony,
• rodzaj stanowiska pracy,
• wykształcenie,
• stan cywilny,
• okres posiadania rachunku bankowego w kraju.

Cudzoziemiec, który zawarł małżeństwo z Polką lub Polakiem, musi zaciągnąć kredyt hipoteczny ze współmałżonkiem. Jest to korzystna sytuacja, ponieważ może ułatwić i przyspieszyć procedurę. Zdolność kredytowa też wzrośnie, jeżeli każdy z małżonków pracuje. Bank w takiej sytuacji weźmie pod lupę zdolność kredytową, dochody i koszty stałe. Procedura jest taka sama jak w każdym przypadku. Staż małżeński, który wynosi co najmniej dwa, lata daje większą szansę na to, że obcokrajowiec zostanie na stałe w Polsce. W innym przypadku pobyt cudzoziemca w naszym kraju jest niepewny, co może wpłynąć na ostateczną decyzję banku.

Natomiast każdy obcokrajowiec pochodzący z kraju spoza UE i nie ma polskiego obywatelstwa, będzie musiał starać się o zezwolenie z MSWiA na zakup nieruchomości w Polsce. Ważna informacja jest taka, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, bank może udzielić kredytu hipotecznego jedynie w walucie, w której się zarabia. Jest to zasada, która obejmuje zarówno polskich jak i zagranicznych obywateli.

Część banków, chce się maksymalnie zabezpieczyć i będą żądać dołączenia do wniosku lub innego dokumentu zezwalającego na stałe zamieszkanie na terenie Polski. Taki dokument daje większą pewność, że cudzoziemiec nie opuści kraju przed spłatą całego zobowiązania. Dlatego cudzoziemcy z kartą tymczasowego raczej nie mogą liczyć na pozytywną decyzję banku. Mogą starać się jedynie o zwykły kredyt gotówkowy na czas nie dłuższy niż wskazany w karcie tymczasowego pobytu.

Obcokrajowiec, który nie mieszka i nie pracuje w Polsce, może kupić samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia z ministerstwa. W takiej sytuacji nie może się jednak starać o kredyt hipoteczny.

1. Badanie zdolności kredytowej.
   - Obcokrajowiec, który stara się o kredyt mieszkaniowy w Polsce, musi dołączyć do wniosku zaświadczenie, że osiąga dochód z tytułu umowy od co najmniej 6 kolejnych miesięcy.
   - Jeżeli obcokrajowiec uzyskuje dochód z innych źródeł, to musi udowodnić, że pracuje najmniej 12 miesięcy. Przez inne źródła rozumiemy umowy cywilnoprawne, czy dochody z prowadzenia własnej działalności gospodarczej.
   
   Część banków będzie wymagać od obcokrajowca także wyższego wkładu własnego wniesionego do kredytu – ma to służyć lepszemu zabezpieczeniu hipoteki. Jest to zwykle 20 procent kapitału własnego.
   
   W celu zweryfikowania zdolności kredytowej najlepiej udać się do eksperta kredytowego, który dokładnie przeanalizuje Twoją sytuację finansową, rodzinną i prawną, i wybierze bank, który zaproponuje najlepszą ofertę. W Internecie dostępne są również kalkulatory zdolności kredytowej, ale mogą okazać się mało dokładne.
2. Wybór mieszkania lub domu. Jest to trudny i kłopotliwy etap zakupu nieruchomości. Wynika to z tego, że sprzedający musi czekać, aż obcokrajowiec uzyska pozwolenie z MSWiA na zakup domu przez obcokrajowca oraz na zgodę banku w przypadku klienta kredytowego.
3. Uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości z MSWiA. Pozwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest dość kosztowne, ponieważ opłata za ten dokument wynosi około dwóch tysięcy złotych. Na takie pozwolenie należy czekać nawet kilka tygodni. Oczywiście najpierw trzeba znaleźć mieszkanie lub dom. Zezwolenie na zakup nieruchomości przyznaje się na konkretny lokal. Kiedy tylko ministerstwo wyrazi zgodę, można umówić się na podpisanie umowy przedwstępnej ze sprzedającym.
4. Złożenie wniosku o kredyt. Należy prawidłowo wypełnić wniosek i złożyć go z wymienionymi wyżej dokumentami i zaświadczeniami.
5. Przeniesienie prawa własności. Kolejny krok to podpisanie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego i w obecności notariusza oraz złożenie wniosku do sądu o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
6. Podpisanie umowy o kredyt hipoteczny i uzyskanie środków. Po przejściu weryfikacji w banku należy podpisać umowę o kredyt i uruchomić proces przekazania środków. Pieniądze powinny znaleźć się w ciągu kilku dni na wskazanym koncie.

Każdy obcokrajowiec może skorzystać z pomocy eksperta kredytowego. Nasi eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl są otwarci na każdą współpracę. Pośrednik finansowy nie tylko pomoże znaleźć korzystny kredyt dla obcokrajowca, ale również będzie wsparciem podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży. Ekspert kredytowy zadba o bezpieczeństwo i komfort transakcji i wyjaśni zapisy, które pojawią się w umowie. Może również umówić tłumacza przysięgłego na podpisanie umowy. Dzięki temu kupujący będzie czuł się pewnie i bezpiecznie.

Dowiedz się: Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego 

Znajomość języka w kraju, w którym obecnie mieszkamy czy pracujemy, jest zawsze potrzebna i na pewno ułatwia życie. Nawet stopień znajomości języka na poziomie komunikatywnym pomoże w zrozumieniu wniosku, umowy i innych dokumentów banków. Pamiętajmy, że zapisy bankowe są trudne i skomplikowane. W takim wypadku nawet biegła znajomość języka angielskiego na niewiele się zda. Umowa kredytowa jest przygotowywana bowiem tylko w języku polskim, a tylko niewielu doradców zna język angielski na tyle, żeby wytłumaczyć klientowi zawiłe zapisy w umowie, czy przepisy prawa.

W takiej sytuacji radzimy konsultację z prawnikiem oraz wsparcie eksperta kredytowego, który opanował język angielski w stopniu biegłym. Warto wspomnieć, że pomoc eksperta kredytowego przyda się na każdym etapie procedowania wniosku o kredyt hipoteczny. Pośrednik finansowy w pierwszym kroku zweryfikuje rodzaj i ważność dokumentów związanych z pobytem obcokrajowca w naszym kraju. Są one potrzebne już na etapie składania wniosku.

Obcokrajowiec może napotkać pewne problemy już na etapie szukania mieszkania lub domu. Nie każdy sprzedający będzie chciał czekać kilka miesięcy na uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia na zakup konkretnego domu lub nieruchomości gruntowej. Zdarza się, że zbywca zniechęcony czekaniem sprzeda nieruchomość, a wtedy pozwolenie MSWiA będzie już nieważne i trzeba całą procedurę zacząć od początku. Przypominamy, że pozwolenie dotyczy konkretnej nieruchomości. Koszt każdego pozwolenia to około 2000 zł.

Dużo czasu zajmie kompletowanie potrzebnych dokumentów, zezwoleń i zaświadczeń. W tym czasie sytuacja życiowa, finansowa i prawna obcokrajowca może ulec zmianie. Może to mieć wpływ na zdolność kredytową i decyzję banku. Co więcej, w tym czasie może zmienić się też oferta banku. Dlatego naszym klientom z zagranicy zalecamy skorzystanie z bezpłatnej pomocy zaufanego eksperta kredytowego. Nasi eksperci z kredytwroclaw.pl pomogą znaleźć Ci najlepszy kredyt dla obcokrajowców i będą Ci służyć wsparciem na każdym etapie zakupu nieruchomości, co da Ci komfort i spokój. Skontaktuj się z nami już dziś!