Kosztorys do kredytu hipotecznego
w 2025 roku - ekspert wyjaśnia!

Decydując się na budowę domu, jego wykończenie bądź remont, będziesz potrzebował dodatkowych dokumentów do kredytu hipotecznego. Jest to wymóg banku, bez którego nie otrzymasz finansowania. Eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl przygotowali kilka wskazówek, dzięki którym dowiesz się jak sporządzić kosztorys budowy domu, a także jaki jest wpływ kosztorysu na decyzję banku i wypłatę poszczególnych transz. Czego dowiesz się z naszego artykułu:

• Kosztorys budowy, remontu domu do kredytu hipotecznego – co to jest?
• Czy kosztorys dla banku jest obowiązkowy?
• Jakie informacje powinny się znaleźć w kosztorysie do kredytu hipotecznego?
• Jak wygląda przygotowanie kosztorysu do kredytu hipotecznego krok po kroku.

Kiedy składasz wniosek o kredyt hipoteczny, to musisz złożyć w banku szereg dokumentów. Jest to zrozumiałe, ponieważ starasz się o wysoką kwotę na dłuższy termin. Dokumenty te powinny pozwolić na weryfikację Twojej zdolności kredytowej i Twoich dochodów. Lista załączników obejmuje również wszelkie dokumenty związane z nieruchomością, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Decydując się na budowę domu lub jego remont ze środków, będziesz musiał również dostarczyć kosztorys budowy domu. Kosztorys budowy domu to prezentuje koszty inwestycji.

Kosztorys do kredytu hipotecznego jest to bardzo ważny dokument zarówno dla Ciebie, jak i dla banku. Przedstawia on szacunkowe koszty budowy domu oraz orientacyjny harmonogram prac. Kosztorys powinien bezwzględnie zawierać wszystkie wydatki związane z inwestycją, które będą finansowane ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że mogą być one wykorzystane tylko na ten konkretny cel. Kiedy banki wymagają kosztorysu? Kosztorys będzie zawsze niezbędny, gdy starasz się o kredyt hipoteczny na budowę i remont domu lub mieszkania.

Nie ma w zasadzie przeszkód, żeby to kredytobiorca przygotował kosztorys na własną rękę. Banki zazwyczaj udostępniają swoim klientom gotowe wzory, które należy wypełnić, podpisać i złożyć wraz z innymi załącznikami. Jest to na pewno spore ułatwienie. Część instytucji finansowych wymaga jednak dostarczenia kosztorysu przygotowanego przez profesjonalnego kosztorysanta. Czasami wystarczy kosztorys przygotowany przez kredytobiorcę, ale wtedy musi zatwierdzić go osoba, która ma uprawnienia budowlane.

Odpowiadając na pytanie – kosztorys jest obowiązkowy. Kiedy starasz się o kredyt hipoteczny na budowę czy remont domu, to będziesz musiał dostarczyć kosztorys. Jest to jeden z najważniejszych załączników, bez którego żaden bank nie udzieli Ci kredytu. To właśnie na podstawie kosztorysu bank ustali wysokość kwoty kredytu oraz wkładu własnego. Częścią kosztorysu powinien być harmonogram robót budowlanych. Bank na podstawie harmonogramu będzie wypłacał poszczególne transze kredytu. Każda kolejna transza zostanie wypłacona po zakończeniu danego etapu. Podsumowując: wszystkie banki działające w Polsce będą wymagać od kredytobiorcy dostarczenia kosztorysu. Nie ma znaczenia, czy o kredyt na budowę domu starasz się w ING Banku, PKO Banku, Millenium Banku, czy Santander Banku.

Przeczytaj również: Transze kredytu hipotecznego - ekspert wyjaśnia!

Większość banków chcąc przyspieszyć procedurę i ułatwić życie klientowi, udostępnia na potrzeby kredytobiorców gotowe wzory kosztorysów. Jest kilka wzorów takich formularzy w zależności od celu kredytowania. Do wyboru będziesz miał takie formularze jak kosztorys budowlany, kosztorys remontu i kosztorys remontu i wykończenia mieszkania. W poszczególnych bankach wzory takich dokumentów mogą się nieznacznie różnić, ale zazwyczaj we wszystkich należy wpisać podobne informacje.

Jakiego rodzaju informacje powinieneś zamieścić w kosztorysie? Są to przede wszystkim:

• Podstawowe informacje na temat budowanego domu, czyli adres, rodzaj zabudowy, powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa,
• standard wykończenia – może to na przykład być standard deweloperski lub pod klucz,
• koszty budowy domu z podziałem na poszczególne etapy, koszty powinny być opisane bardzo szczegółowo i być jak najdokładniejsze,
• harmonogram budowy, terminy wykonania poszczególnych prac, etapy inwestycji.

W niektórych bankach możesz zostać poproszony o zaproponowanie liczby poszczególnych transz oraz wskazanie terminów wypłat. Wypłata każdej kolejnej transzy powinna się zbiegać w czasie z zakończeniem danego etapu budowy.

Kosztorys remontu lub wykończenia mieszkania też musi zawierać konkretne elementy. Jest to przede wszystkim lista planowanych prac, na przykład wymiana instalacji, gipsowanie i malowanie ścian, nowe podłogi. Do tego należy załączyć informację o materiałach, jakie będą wykorzystane do remontu. Najważniejsza jednak informacja to koszty remontu, czyli głównie koszty materiałów i robocizny oraz harmonogram prac.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny - do ilu banków złożyć?

Jest tak naprawdę kilka rodzajów kosztorysów. Musisz jednak wiedzieć, że nie każdy z nich będzie zaakceptowany przez bank podczas starania się o kredyt hipoteczny. Sprawdźmy, jakiego rodzaju kosztorys będzie przyjęty przez banki:

• Kosztorys inwestorski, czyli przedwykonawczy – taki kosztorys sporządza się w celu oszacowania kwoty koniecznej do realizacji inwestycji. Taki kosztorys powstaje jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. Kosztorys inwestorski jest bardzo dokładny, zawiera informacje o kosztach materiałów i robocizny oraz opisuje prace, które będą wykonane na kolejnych etapach budowy.
• Kosztorys powykonawczy – taki kosztorys powstaje już po rozpoczęciu prac budowlanych lub remontowych. Koszty tych robót nie były znane na początku i były niemożliwe do oszacowania. Kosztorys powykonawczy zawiera więc informacje o kosztach prac, które zostały wykonane oraz koszty realizacji kolejnych etapów inwestycji.

Żaden bank na pewno nie zaakceptuje kosztorysów ofertowych, które przygotowuje wykonawca prac budowanych ani kosztorysów zamiennych. Kosztorysy zamienne są przygotowywane wtedy, gdy dojdzie do zmian w kosztorysie ofertowym.

Sprawdź: Ile kosztuje budowa domu? Sprawdź, jakie są koszty budowy domu

Nic nie stoi na przeszkodzie, żebyś sam przygotował kosztorys budowy konieczny do kredytu hipotecznego. Najlepszym rozwiązaniem w takiej sytuacji będzie po prostu skorzystanie z gotowego formularza bankowego. Jednak, gdy bank, w którym złożyłeś wniosek o kredyt, nie udostępnia takich formularzy, to wtedy musisz zadbać o to, żeby samemu prawidłowo sporządzić kosztorys budowy. Podpowiadamy, co zrobić krok po kroku:

Krok 1. W pierwszym kroku wskaż wszystkie etapy budowy domu, opisz najważniejsze prace konieczne do ich realizacji. Plan prac i poszczególnych etapów możesz przygotować, wykorzystując projekt budowlany. W projekcie budowlanym znajdziesz również informacje o standardzie wykończenia domu lub mieszkania. Etapy budowy są następujące:

• stan zerowy, czyli wszystkie roboty ziemne wraz z wylaniem fundamentów i podpiwniczeniem,
• stan surowy otwarty, na tym etapie powstają ściany nośne, stropy, schody, kominy i dach,
• stan surowy zamknięty, czyli położenie ścianek działowych, montaż stolarki zewnętrznej, wylewki cementowe, instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne,
• stan deweloperski, czyli m.in. tynki, malowanie ścian, posadzki, ocieplenie elewacji
• stan „pod klucz”, czyli wykończenie łazienki, kuchni, zamontowanie stałej zabudowy itd.

Krok 2. Przygotuj listę materiałów niezbędnych do wykonania poszczególnych prac. O taką listę możesz poprosić również biuro, od którego kupujesz projekt budowlany domu.

Krok 3. Oszacuj koszty materiałów i robocizny. Dla osób, które same przygotowują kosztorysy budowlane, jest to chyba najtrudniejsza część pracy. Trzeba się do niej przygotować i sprawdzić koszty wszystkich materiałów oraz wykonawców. Jest to najtrudniejszy etap przygotowania kosztorysu, ponieważ wymaga sprawdzenia cen materiałów i wykonawców. Przede wszystkim doradzamy, żebyś nie wpisywał cen promocyjnych, tylko ceny uśrednione i powiększone następnie o 10%. Jest to nadwyżka na wypadek wzrostu cen. Dzięki temu unikniesz sytuacji, że nagle zabraknie Ci środków finansowych na dokończenie budowy.

Krok 4. Określ przybliżone terminy realizacji kolejnych etapów inwestycji. Kiedy decydujesz się na kredyt hipoteczny na budowę domu, to musisz wiedzieć, że bank da Ci maksymalnie 2-3 lata na realizację inwestycji. Dlatego bardzo dobrze przemyśl terminy prac budowlano-remontowych. Najlepiej będzie, gdy przedyskutujesz je z wykonawcą. Na tej podstawie przygotuj harmonogram prac i załącz do dokumentacji kredytowej. Zawsze uwzględnij pewien margines czasowy. Zawsze mogą zdarzyć się opóźnienia w pracach, na przykład z powodu pogody, braku materiałów itd. Kiedy nie dotrzymasz terminów, to bank może wstrzymać wypłatę transzy i zażądać podpisania aneksu do umowy o kredyt hipoteczny.

Podczas przygotowywania kosztorysu budowlanego warto sięgnąć po gotowe i sprawdzone rozwiązania. Sugerujemy, żebyś skorzystał z przykładowego wzoru kosztorysu lub z gotowego formularza, który otrzymasz w banku. W kosztorysie budowlanym musisz ująć koszty materiałów i robocizny, koszty wynajęcia sprzętów i koszty pośrednie. Na pewno jednak nie możesz uwzględnić kosztu przedmiotów ruchomych, czyli np. kosztu sprzętu RTV/AGD. Nie zaniżaj kosztów, a raczej pozwól sobie na co najmniej 10% górkę. Banki zdają sobie sprawę z tego, że ceny mogą rosnąć.

Kosztorys budowy domu do kredytu hipotecznego można zamówić przy okazji kupowania gotowego projektu domu. Zazwyczaj jego cena wynosi od 300 do 500 zł. Nieco więcej natomiast należy zapłacić za taki dokument przygotowany przez profesjonalne biuro kosztorysowe – nawet od 1000 do 1500 zł.

Samodzielne przygotowanie kosztorysu budowlanego nie jest obecnie wielkim problemem. W Internecie można znaleźć wiele porad, jak przygotować kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego. Możesz też skorzystać z narzędzi, które są pomocne w przygotowaniu kosztorysu. Są to np. kalkulator budowlany, czy program do kosztorysowania. Dodatkowo część banków proponuje gotowe formularze. Bez wątpienia możesz samodzielnie zabrać się za opracowanie kosztorysu. To, co musisz wiedzieć to:

• przygotowanie kosztorysu wymaga posiadania jakiejkolwiek wiedzy związanej z budownictwem i technologiami budowanymi,
• musisz poświecić dużo czasu na sprawdzenie cen materiałów budowlanych, kosztów robocizny i kosztów pośrednich,
• Twój kosztorys powinien być realny i uwzględniać rzeczywiste koszty.
• Zaproponuj harmonogram z terminami, których będziesz w stanie dotrzymać.

Zanim oddasz kosztorys do banku, możesz go skonsultować z profesjonalistą, na przykład z kierownikiem budowy lub pracownikiem budowlanym z dużym doświadczeniem i wiedzą.

Bank podejmuje decyzje o przyznaniu kredytu hipotecznego na podstawie wielu czynników. Najważniejsza dla banku będzie Twoja zdolność kredytowa. Kosztorys może nie jest najważniejszy, ale na pewno jest niezbędny. Na podstawie kosztorysu bank szacuje wysokość kredytu hipotecznego oraz sprawdza, czy zaproponowany harmonogram prac jest realny. Zawsze tez uświadamiamy naszych klientów, że każdy bank ma określoną minimalną wysokość nakładów finansowych na budowę 1 mkw budynku. Nie możesz więc zaproponować w kosztorysie niższych kosztów budowy, nawet jeśli chcesz budować dom systemem gospodarczym i oszczędzać na materiałach. Musisz prawidłowo i realnie oszacować koszty, ponieważ w przeciwnym wypadku bank odrzuci Twój wniosek kredytowy bądź w najlepszym razie poprosi o korektę kosztorysu.