Transze kredytu hipotecznego w 2025 roku - ekspert wyjaśnia!

W niektórych przypadkach bank nie wypłaca od razu całej kwoty kredytu, ale robi to w transzach. Transza kredytu to wypłata części środków przyznanych w ramach kredytu hipotecznego. Kiedy tak się dzieje? Wypłata w transzach wynika z tego, że w umowie zostały zapisane warunki, które musisz spełnić, żeby bank stopniowo wypłacał Ci kolejne transze kredytu. W zależności od celu kredytu hipotecznego bank zdecyduje czy przyzna Ci kredyt hipoteczny, który jest wypłacany w całości, czy kredyt, który jest wypłacany w transzach. Kiedy bank zaproponuje Ci kredyt w transzach. Postaramy się to wyjaśnić w naszym artykule, z którego dowiesz się:

• Co to jest transza kredytu?
• Kiedy bank może zdecydować, że wypłaci Ci kredyt w transzach?
• Ile czasu ma bank, żeby wypłacić kredyt w transzach?
• Jak wygląda spłata kredytu hipotecznego, który jest wypłacany w transzach?
• Kredyt hipoteczny wypłacany w transzach a karencja w spłacie zobowiązania.

Co to jest transza kredytu hipotecznego? Niektórzy klienci, którzy starają się o kredyt hipoteczny, są czasami zaskoczeni, że kredyt zostanie wypłacony w transzach. Dlatego warto zapoznać się z tym pojęciem, zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny. Definicja transzy kredytowej jest bardzo prosta. Jest to wypłata części zobowiązania kredytowego, które bank wypłaca w terminach określonych w umowie kredytu hipotecznego. Oznacza to, że środki z przyznanego Ci kredytu nie będą wypłacone w całości, jak ma to miejsce przy standardowym kredycie. Liczba wszystkich transz oraz terminy ich wypłaty są określone w harmonogramie spłat kredytu, który stanowi integralną część umowy.

Dowiedz się więcej: Harmonogram spłat kredytu – najważniejsze informacje

Kredyt hipoteczny w transzach jest przyznawany decyzją banku głównie przy kredycie, który zaciągasz na budowę domu. Na początek otrzymujesz pierwszą transzę, a kolejne środki zostaną Ci wypłacone, gdy spełnisz warunki określone w umowie. Następuje to zazwyczaj po zakończeniu i rozliczeniu kolejnego etapu prac budowlanych i wykończeniowych. Bank w ten sposób zabezpiecza się przed nieodpowiednim zagospodarowaniem środków oraz ma wpływ na prawidłowy przebieg całej inwestycji. Kredyt hipoteczny w transzach jest również stosowany w innych przypadkach:

• kiedy zobowiązanie kredytowe będzie przeznaczone na więcej niż jeden cel,
• kiedy chcesz zrefinansować swój kredyt, ale jednocześnie wnioskujesz o dodatkowe środki,
• przy kredytach konsolidacyjnych, które zostały zabezpieczone hipoteką.

Bardzo dobrym przykładem kredytu, który chcesz wykorzystać na realizacje kilku celów, jest kredyt mieszkaniowy, z którego część przyznanych środków przeznaczysz na wykończenie lokalu. Kiedy kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, to jedna z transz zostanie przelana na konto inwestora, a druga transza na Twoje konto. Swoją transzę otrzymasz wtedy, gdy przedłożysz w banku podpisany akt notarialny umowy przyrzeczonej lub protokołu odbioru. Jeżeli mieszkanie kupiłeś na rynku wtórnym, to wtedy powinieneś dostarczyć do banku umowę kupna – sprzedaży nieruchomości.

Kiedy chcesz zrefinansować swoje zobowiązania i wnioskujesz o nowe środki, to wtedy bank część środków przeleje bezpośrednio do Twoich wierzycieli, a pozostałe środki na Twoje konto. Będziesz oczywiście musiał spełnić kilka warunków, np. przedstawić w banku wypis z księgi wieczystej. Kiedy starasz się o kredyt konsolidacyjny, to procedura jest podobna. Dobry przykład to kredyt konsolidacyjny zabezpieczony hipoteką.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny - do ilu banków złożyć?

Bank wypłaci Ci kredyt hipoteczny w całości, w przypadku, gdy w ten sposób chcesz sfinansować zakup mieszkania z rynku wtórnego. Kiedy mieszkanie jest już gotowe i możesz się do niego od razu wprowadzić, to nie ma ryzyka, że transakcja nie dojdzie do skutku. Dlatego bank najprawdopodobniej zaproponuje wypłatę wszystkich środków za jednym razem. Są jednak sytuacje, że również w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym bank podejmuje decyzję o wypłacie kredytu hipotecznego w transzach. Dzieje się tak, gdy:

• mieszkanie wymaga gruntownego remontu i dodatkowo umowa kredytu hipotecznego przewiduje wypłatę części środków na jego wykonanie.
• Sprzedający kupił mieszkanie na kredyt i jeszcze go nie spłacił. W takiej sytuacji bank przelewa pierwszą transzę środków do banku, który udzielił kredytu na to mieszkanie, a druga transza zostaje przelana do kredytobiorcy.

Natomiast, gdy kupujesz nieruchomość bezpośrednio od dewelopera, to praktycznie prawie zawsze bank będzie wypłacał przyznane środki w transzach w miarę postępu prac budowlanych. W ten sposób bank zabezpiecza interesy swoje oraz kupującego. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera jest możliwe, że bank wypłaci środki jednorazowo. Stanie się to wtedy, gdy mieszkanie jest już oddane do użytku i nie potrzebujesz pieniędzy na jego remont i wykończenie.

Wszystkie ustalenia dotyczące wypłaty poszczególnych transz znajdują się w umowie o kredyt hipoteczny. Harmonogram, który stanowi załącznik do umowy kredytowej, opisuje, po których etapach wypłacane będą kolejne środki. Jednak inwestor musi najpierw przedstawić w banku zaświadczenie o zakończeniu kolejnego etapu. Ważne, żeby każda część budowy była realizowana zgodnie z założeniami projektu i z wykorzystaniem odpowiednich materiałów budowlanych. Masz wątpliwości odnośnie kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach? Dopytaj o szczegóły podczas negocjowania warunków kredytu hipotecznego, najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy.

Przeczytaj: Ile czeka się na kredyt hipoteczny?

Są takie sytuacje, gdy bank może odmówić wypłaty transzy kredytu hipotecznego. Jednak wszystkie przypadki, które mogą wstrzymać wypłatę kolejnych transz, muszą być dokładnie opisane w umowie. Bank nie może odmówić wypłaty transzy na podstawie niejasnych przesłanek. Oto, kiedy mogą się pojawić problemy z wypłatą transzy:

• Kiedy nie rozliczyłeś poprzedniej transzy kredytu,
• środki z poprzedniej transzy rozdysponowałeś niezgodnie z zapisami umowy kredytowej,
• nie przedłożyłeś odpowiedniej dokumentacji, która potwierdziłaby postęp prowadzonych prac i zakończenie etapu budowy,
• Twoja sytuacja finansowa uległa znacznemu pogorszeniu, ponieważ np. straciłeś pracę.

Są to sytuacje, kiedy bank może odmówić wypłaty kolejnej transzy. Pamiętaj, że muszą być wymienione w umowie. Kiedy bank odmówi Ci wypłaty transzy kredytu, masz możliwość zareklamować taką decyzję i zwrócić się o ponowne rozpatrzenie wniosku.

Przeczytaj również: Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny

W przypadku wypłaty jednorazowej od razu spłacasz kapitał i odsetki od kredytu. Kiedy jednak kredyt wypłacany jest w transzach, to do czasu wypłaty ostatniej transzy spłata kapitału jest zawieszona. Do tego czasu spłacasz tylko odsetki od udostępnionego kapitału. Po wypłacie ostatniej raty zaczynasz spłacać raty kapitałowo – odsetkowe. Tutaj warto przeprowadzić symulację i tak zaplanować wypłatę transz kredytu hipotecznego, żeby zacząć spłacać zobowiązanie w najlepszym dla Ciebie momencie. Warto wiedzieć, że spłata kredytu w każdym banku wygląda bardzo podobnie. Nie ma znaczenia, w jaki sposób przykładowo wygląda rozliczenie transzy kredytu w banku PEKAO, czy w banku Santander, czy ING. Niezależnie od tego, czy otrzymasz jednorazową wypłatę, czy wypłatę w transzach, to nie ma to wpływu na sposób spłaty kredytu hipotecznego, już po rozliczeniu całości wypłat i transz.

Przeczytaj: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego - ekspert wyjaśnia!

Z różnych przyczyn prace na budowie mogą się przedłużać. Wystarczy, że zła pogoda będzie uniemożliwiać podjęcie prac. W takiej sytuacji masz możliwości złożyć wniosek o przesunięcie wypłaty transzy. W niektórych bankach będziesz musiał podpisać wtedy aneks do umowy, a to może wiązać się z dodatkowymi opłatami. Dlatego dobrze przemyśl, czy naprawdę konieczne jest przesunięcie wypłaty transzy. Wniosek musi też zawierać solidną argumentację. W umowie kredytowej powinny znajdować się zasady zmian w harmonogramie.

W zasadzie już sam fakt, że Twój kredyt wypłacany jest w transzach, oznacza, że korzystasz z okresu karencji. W tym wypadku okres karencji oznacza, że do czasu, gdy bank nie wypłaci całej przyznanej w ramach umowy kredytowej kwoty, to będziesz jedynie spłacał odsetki od udostępnionego kapitału. Oznacza to, że standardowe raty kapitałowo – odsetkowe zaczniesz spłacać dopiero wtedy, gdy bank wypłaci Ci całą kwotę. Jest to rozwiązanie korzystne dla kredytobiorcy, ponieważ nie musi płacić całych rat w trakcie budowy inwestycji. Czasami taki wybór jest wręcz konieczny, żeby spokojnie zrealizować plany budowlane bez obciążania budżetu.

Sprawdź: LISTA DOKUMENTÓW do kredytu hipotecznego

Budujesz dom i na podstawie kosztorysu wyszła Ci spora kwota, o którą musisz się ubiegać w banku. Co w sytuacji, gdy okaże się, że udało Ci się zrealizować całą budowę mniejszym kosztem? Na szczęście masz możliwość rezygnacji z ostatniej transzy kredytu. Wtedy Twój kredyt będzie opiewał na niższą kwotę. Mniejszy kapitał oznacza niższe odsetki i niższą ratę kapitałowo-odsetkową. Jeśli uda Ci się zamknąć budżet bez konieczności wypłaty ostatniej transzy, oznacza to dla Ciebie spore oszczędności. Rezygnując z wypłaty ostatniej transzy, musisz przejść przez procedurę bankową, przewidzianą dla takich sytuacji. Jak zatem zrezygnować z pobierania ostatniej transzy? Powinieneś udać się w tym celu do banku i złożyć wniosek o rezygnację wypłaty z ostatniej transzy kredytu. Konieczne będzie złożenie dokumentów, które potwierdzą, że uregulowałeś całość wymaganej kwoty za dom lub mieszkanie. Zanim złożysz rezygnację, sprawdź, czy konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy, a to zawsze wiąże się z dodatkową opłatą. Jeżeli nie zdecydujesz się na aneks, to bank wpisze do księgi wieczystej kwotę zabezpieczenia, jaka była pierwotnie określona w umowie.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?