Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem –
czy kredyt ze stałą stopą procentową
to dobre rozwiązanie?

Stało się, zakup mieszkania, zakup domu, budowa domu - decyzja podjęta. Przed Tobą kredyt hipoteczny i postanowienie co do formuły oprocentowania: oprocentowanie stałe czy oprocentowanie zmienne. Dla przyszłego właściciela nieruchomości moment zaciągnięcia kredytu często stanowi kamień milowy. Wielość banków to jedno, ale dopiero przy wyborze oferty kredytu hipotecznego zagubienie narasta. W tym artykule znowu na tapet bierzemy parametry kredytu: procenty, wartości. Odpowiadamy, z czym liczyć się przy wyborze kredytu ze stałym oprocentowaniem oraz jak wygląda zyskowność tego rozwiązania.

Poprzez wybór stałego oprocentowania „blokowany jest” pewien poziom oprocentowania na okres trwania całego kredytu (kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem) lub określony czas, z którego upływem następuje ponowne przeliczenie kredytu (kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem). Komisja Nadzoru Finansowego w nowelizacji Rekomendacji S (dotyczącej dobrych praktyk z zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie) wyznacza bankom minimalny okres obowiązywania stałego oprocentowania, który wynosi 5 lat. Niemal wszystkie banki, które przygotowały dla klientów ofertę kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem, przyjęły to minimum jako maksymalny okres gwarancji stałej stopy procentowej. Dłuższy, 7-letni okres obowiązywania stałego oprocentowania zaproponowały banki Credit Agricole i Alior Bank. Warto podkreślić, że jak dotąd w Polsce żaden bank nie wyszedł z wariantem stałego oprocentowania przez cały okres kredytowania.

Rekomendacja S zobowiązała banki w terminie do 30 czerwca 2021 do włączenia w portfel kredytów dla klientów bankowości detalicznej (bankowości prywatnej) kredytów zabezpieczonych hipotecznie oprocentowanych stałą stopą lub okresowo stałą stopą. Wskutek mobilizacji banków do rozbudowania oferty zwiększyła się dostępność tego rodzaju kredytów.

Obecnie kredyt z okresowo stałą stopą procentową oferują banki:

• PKO BP,
• PKO Bank Hipoteczny,
• ING Bank Polski,
• Millennium,
• mBank,
• Alior Bank,
• BNP Paribas,
• Pekao Bank Hipoteczny,
• Santander Bank Polska,
• City Handlowy,
• BOŚ Bank, Credit Agricole,
• Bank Pocztowy.

Decydując się na ofertę kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem, warto dowiedzieć się o praktykach stosowanych przez bank w momencie ustania okresu obowiązywania stałej stopy procentowej.

Możliwe scenariusze:

• Kredytobiorca ponownie stawiany jest przed wyborem między kontynuowaniem spłaty kredytu z okresowo stałą stopą (ustalaną na nowo) lub zmienną stopą procentową.
• Następuje automatyczny powrót do zmiennego oprocentowania z wykorzystaniem WIBOR, a ewentualna chęć podjęcia kolejnego okresu ze stałym oprocentowaniem (w oparciu o nowe warunki) wiąże się z zawarciem aneksu do umowy kredytu. Wówczas kredytobiorca powinien pamiętać o złożeniu wniosku odpowiednio wcześnie wobec terminu przewidzianego jako koniec okresu obowiązywania stałej stopy procentowej.
• Kredyt hipoteczny zostaje oprocentowany według zmiennej stopy bez opcji wyboru przez kredytobiorcę formuły oprocentowania.

Oprocentowanie kredytu jest elementem składowym całkowitego kosztu kredytu. Spojrzenie wyłącznie na wartość oprocentowania nie wystarcza, by wyłonić najtańszą ofertę kredytu. Ocenie korzystności pod względem łącznych kosztów ponoszonych z tytułu kredytu służy RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania). Nie mniej jednak oprocentowanie kredytu jest jednym z kluczowych parametrów, o który powinieneś spytać zanim podpiszesz umowę kredytową. Oprocentowanie informuje o stopie procentowej, według której naliczane są odsetki od pożyczonego kapitału.

Jak skonstruowane jest oprocentowanie kredytu?

oprocentowanie okresowo stałe = marża banku + stała stopa bazowa (5-letnia* lub 7-letnia**)

Marża jest ustalana przez bank dla okresu trwania umowy kredytowej. W zasadzie stanowi parametr stały (może zostać podwyższona dla okresu poprzedzającego dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej). Stała stopa bazowa nie zmienia się w okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Wysokość raty kredytu wyliczana jest w oparciu o niezmienny poziom oprocentowania. Oprocentowanie stałe pozwala zatrzymać jednakową wysokość raty.

* 5-letnia stała stopa bazowa: PKO BP, PKO Bank Hipoteczny, ING Bank Polski, Millennium, mBank, BNP Paribas, Pekao Bank Hipoteczny, Santander Bank Polska, City Handlowy, BOŚ Bank, Bank Pocztowy.

** 7-letnia stała stopa bazowa: Alior Bank, Credit Agricole.

oprocentowanie zmienne = marża banku + stopa referencyjna (najczęściej WIBOR 3M lub WIBOR 6M)

Oprocentowanie zmienne składa się z marży banku oraz parametru zmiennego – najczęściej stopy referencyjnej WIBOR 3M lub WIBOR 6M (dla kredytów w walucie PLN). Oznacza to, że aktualizacja oprocentowania kredytu następuje co 3 miesiące (WIBOR 3M) lub co 6 miesięcy (WIBOR 6M). Stawka WIBOR reaguje na zmiany wysokości stóp procentowych, które reguluje Rada Polityki Pieniężnej. Wzrost wskaźnika referencyjnego powoduje wzrost wysokości raty i całkowitego kosztu kredytu.

Banki, aby podnieść atrakcyjność oferty, proponują klientom niższy poziom oprocentowania przy spełnieniu pewnych dodatkowych warunków. Na niższy poziom oprocentowania stałego mogą wpływać: posiadane konto osobiste z kartą debetową i regularność wpływów, dodatkowe produkty (karta kredytowa, wskazane ubezpieczenie lub pakiet ubezpieczeń), wyższy wkład własny (>=20%).

Za sprawą Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która zapewniła większą dostępność ofert kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem, pytanie o korzystność tych ofert zyskuje na popularności. Nie tylko nowi klienci stoją przed dylematem: oprocentowanie stałe czy zmienne, ale też posiadacze kredytu, którzy zyskali widok na zmianę formuły oprocentowania (ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą).

Klient najczęściej chce dowiedzieć się, co bardziej się kalkuluje. Odpowiedź brzmi „to zależy”. Znane nam wszystkim „to zależy” ma jednak swoje uzasadnienie.

Na pierwszy rzut oka widać rozpiętość między kosztami kredytu hipotecznego z oprocentowaniem okresowo stałym i kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym. Oprocentowanie kredytu ze stałą stopą jest wyższe, co przekłada się na wyższe raty. Kredyt ze stałym oprocentowaniem kosztuje więcej, ponieważ w tym układzie ryzyko stopy procentowej bierze na siebie bank. Kiedy wybierasz ofertę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, przejmujesz ryzyko stopy procentowej na siebie.

Zaciągając kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, należy liczyć się z tym, że koszty kredytowe są ruchome przez cały okres spłaty kredytu: rosną wraz ze wzrostem stopy procentowej, maleją wraz ze spadkiem poziomu stopy procentowej. Przy zmiennym oprocentowaniu poziom stóp procentowych będzie ulegał licznym zmianom, co będzie przekładało się także na skokowy poziom raty kredytu w całym okresie kredytowania. Twoja rata może być wyższa lub niższa niż w chwili otrzymania kredytu.

Wybór stałego oprocentowania w 2021 roku wydaje się szczególnie atrakcyjny w obliczu rekordowo niskiego poziomu stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała niskie stopy procentowe, tłumacząc decyzję niepewnością co do rozwoju obecnej sytuacji epidemiologicznej oraz postępującą inflacją, której spadek prognozuje się na przyszły rok. Ekonomiści oraz analitycy bankowi są zgodni, że stopy procentowe będą rosły. Pierwsze zmiany przewidują już w I-II kwartale 2022, nie wykluczając, że mogą pojawić się wcześniej.

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoletnim, dlatego trudno ocenić, biorąc pod uwagę horyzont spłaty +/- 25 lat, która opcja okaże się tańsza w końcowym rozrachunku. Z dużym wyprzedzeniem nie sposób przewidzieć, jakie zmiany poziomu stóp procentowych będą dominować: wzrostowe czy spadkowe ani jakie wartości przyjmą w poszczególnych okresach spłaty. Stąd właśnie przeświadczenie, że oprocentowanie stałe zapewnia poczucie bezpieczeństwa i wyższy komfort psychiczny.

Wybór formuły oprocentowania to zawsze decyzja ekonomiczna. Każdy przyszły kredytobiorca chciałby postąpić racjonalnie - wybrać wariant, który zapewni mu maksimum korzyści i minimum potencjalnych strat.

Kredytobiorcy najczęściej obawiają się potencjalnej utraty korzyści. Kiedy kredyt ze stałą stopą procentową jest zyskowny, a kiedy buduje u kredytobiorcy poczucie, że „przepłaca’?

Na przestrzeni całego okresu kredytowania kredytobiorca może wielokrotnie doświadczyć stanu, w którym mierzy się z poczuciem utraty korzyści lub wprost przeciwnie czuć się posiadaczem kredytu bardziej „zyskownego”.

„Jestem stratny” – kiedy posiadacz kredytu ze stałym oprocentowaniem nie jest pewny, czy podjął słuszną decyzję w obliczu upatrywanej „zyskowności” wariantu alternatywnego (wariant alternatywny: zmienne oprocentowanie kredytu)

oprocentowanie stałe > oprocentowanie zmienne

Twój kredyt jest oprocentowany według stałej stopy i ponosisz wyższe koszty odsetkowe kredytu niż w hipotetycznej sytuacji spłaty przez Ciebie kredytu z oprocentowaniem zmiennym.

Dzieje się tak, gdy w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej, wartość oprocentowania zmiennego lokuje się na poziomie niższym niż wartość oprocentowania zaciągniętego kredytu, gdyż rynkowe stopy procentowe, oddziaływujące na wartość oprocentowania zmiennego, spadają, utrzymują niski poziom lub nieznacznie wzrastają.

„Jestem zwycięzcą” – kiedy kredytobiorca widzi słuszność wyboru oprocentowania stałego.

oprocentowanie stałe < oprocentowanie zmienne

Twój kredyt jest oprocentowany według stałej stopy i ponosisz niższe koszty odsetkowe kredytu niż w hipotetycznej sytuacji spłaty przez Ciebie kredytu z oprocentowaniem zmiennym.

Stanowi to następstwo sytuacji, w której dochodzi do odpowiednio wysokiego wzrostu rynkowych stóp procentowych, który popycha wzrost oprocentowania według zmiennej stopy.

Wysokość ewentualnej korzyści lub utraconej korzyści z tytułu kosztów odsetkowych w przypadku wyboru kredytu ze stałym oprocentowaniem jest nieznana i niemożliwa do przewidzenia na moment zawarcia umowy kredytowej. Wiąże się to z niepewnością, w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej, co do poziomu rynkowych stóp procentowych, które kształtują wysokość zmiennego oprocentowania kredytu.

W okresie obowiązywania stałej stopy procentowej nie możesz zmienić formuły oprocentowania dla swojego kredytu.

Z kolei w sytuacji obowiązywania zmiennego oprocentowania przejście na oprocentowanie okresowo stałe jest możliwe, gdy pozostały okres spłaty całego kredytu jest dłuższy niż okres obowiązywania okresowo stałego oprocentowania (60 miesięcy lub 84 miesiące). Bank zgodzi się na zmianę, o ile kredytobiorca posiada zdolność kredytową w zakresie stałej stopy procentowej oraz nie zalega z płatnościami raty. Zmiana formuły oprocentowania najczęściej jest nieodpłatna.

• Brak wahań wysokości raty. Rata jest niezmienna mimo zmian wskaźnika WIBOR.
• Przewidywalność miesięcznych wydatków na kredyt w związku z jednym stałym harmonogramem spłaty. Po ustaleniu stałego zlecenia przelewu odpada pilnowanie terminów płatności raty, a przy tym niwelowane jest ryzyko opóźnień w spłacie kredytu (terminowość spłaty rat kredytu ma pozytywny wpływ na wiarygodność kredytową).
• Przerzucenie ryzyka stopy procentowej na bank - wyższy komfort psychiczny.
• Sprzyjająca sytuacja na rynku kredytowym: szerszy dostęp do ofert kredytu oprocentowanego stałą stopą (w porównaniu z latami ubiegłymi) oraz rekordowo niskie stopy procentowe w 2021.

Wybór oprocentowania okresowo stałego może Cię dodatkowo kosztować, jeśli planujesz wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego (lub nadpłatę zobowiązania) w trakcie obowiązywania stałej stopy procentowej. Posiadacz kredytu z okresowo stałą stopą procentową, spłacając kredyt przed czasem, naraża się na koszt rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu (lub nadpłatę zobowiązania). Wartość rekompensaty żądanej przez bank nie może przewyższać kosztów ponoszonych przez bank w związku z przedterminową spłatą. Niektóre banki rezygnują z obciążania klienta rekompensatą za wcześniejszą spłatę kredytu, niekiedy dzieje się to pod pewnymi warunkami (np. powinien minąć określony czas od daty uruchomienia kredytu, po upływie którego opłata za wcześniejszą spłatę kredytu nie jest pobierana). Kiedy spodziewasz się uregulować zobowiązanie przedterminowo, upewnij się, czy będziesz musiał ponieść opłatę z tego tytułu.

Powiedzmy, że planujesz podnieść kwotę kredytu w przyszłości - w trakcie spłaty kredytu, co wtedy? Weź pod uwagę, że ruch ten może być ograniczony.

Przeczytaj również: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w 2022 roku - ekspert wyjaśnia!

Nakaz KNF (wniesiony Rekomendacją S) rozbudowania oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem i okresowo stałym oprocentowaniem doprowadził do sytuacji, w której klienci mają luksus wyboru sposobu oprocentowania kredytu. Wybór kredytu oprocentowanego stałą stopą powinien być przemyślany. W zależności od tego, czego oczekujesz od kredytu hipotecznego, może to być rozwiązanie trafione lub nie. Jeśli jesteś o krok od wydarzenia, jakim jest wnioskowanie o kredyt mieszkaniowy, zachęcamy do lektury naszego bloga lub bezpośredniego spotkania z ekspertem kredytowym z kredytwrocław.pl. Pomożemy Ci przygotować się możliwie najlepiej. Wybór oferty kredytu hipotecznego nie musi być stresujący.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego w 2022 roku?