Obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego w 2023 roku - ekspert wyjaśnia!

W dzisiejszych czasach szalejącej inflacji i wciąż rosnących stóp procentowych, pytanie o możliwość obniżenia oprocentowanie kredytu hipotecznego jest bardzo zasadne. Czy obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego jest w ogóle możliwe? Zastanawiasz się, jak obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego? O niższe oprocentowanie możesz już powalczyć na etapie podpisywania umowy kredytowej. Negocjacjom podlega tylko marża banku, która jest jednym z dwóch elementów oprocentowania kredytu. O wiele łatwiej jest negocjować oprocentowanie kredytu hipotecznego tuż przed podpisaniem umowy niż w trakcie jego spłaty. Oczywiście zawsze możesz złożyć wniosek o obniżenie oprocentowania i odpowiednio go uzasadnić. Nie wiadomo tylko, czy bank będzie otwarty na tego typu rozwiązanie. Z artykułu przygotowanego przed ekspertów z kredytwroclaw.pl dowiesz się:

• Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz umowę kredytową.
• Kiedy obniżenie oprocentowania kredytu jest możliwe?
• Czy banki są otwarte na negocjacje ws. obniżenia oprocentowania kredytu hipotecznego?
• W jaki sposób negocjować z bankiem obniżenie oprocentowania kredytu? Jakie argumenty możesz podać?
• Wniosek o obniżenie oprocentowania kredytu – jakie informacje powinien zawierać?

Zawsze doradzamy naszym klientom, żeby nie decydowali się na pierwszy lepszy kredyt hipoteczny. Jest to poważne zobowiązanie na wiele lat. Zanim wyślesz wniosek do konkretnego banku, to warto sprawdzić i porównać różne oferty kredytowe. Dzięki temu wybierzesz najlepszą ofertę dla siebie. Ekspert kredytowy również będzie służył Ci pomocą. Możesz porównać ze sobą kredyty hipoteczne, ale również gotówkowe. Kiedy już podpiszesz umowę kredytową, to tym samy zgadzasz się na warunki tej umowy i musisz spłacać kredyt zgodnie z harmonogramem. Czy jednak jest możliwe obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego w trakcie trwania umowy? Kiedy bank może się zgodzić na negocjacje warunków umowy?

Banki zarabiają m.in. na odsetkach od kredytów hipotecznych, a także innych produktów kredytowych lub pożyczkowych. Odsetki są wyliczane od kapitału kredytu, który pozostał do spłaty. O wysokości odsetek decyduje stopa oprocentowania. W jaki sposób wyliczana jest stopa procentowa od kredytu hipotecznego. Obecnie banki najczęściej udzielają kredytów hipotecznych, które są oprocentowane na podstawie zmiennej stopy procentowej. Warto wspomnieć, że coraz więcej banków oferuje też kredyty ze stałą stopą procentową. Niebawem taki kredyt będzie obowiązkowy w każdym banku. Skupmy się jednak na razie na kredycie ze zmienną stopą procentową. Oprocentowanie kredytu składa się:

• Ze stawki referencyjnej, którą dla kredytów złotowych jest stawka WIBOR(R). Najczęściej do ustalenia oprocentowanie kredytu przyjmuje się stawkę WIBOR 3M, 6M, 12M.
• Z marży bankowej, która jest wynagrodzeniem banku i podlega negocjacjom z bankiem.

Dlaczego jako klient nie masz wpływu na WIBOR? Stawka referencyjna jest ustalana na rynku międzybankowym, dlatego nie masz na nią żadnego wpływu i nie możesz ustalić z bankiem niższej stawki WIBOR. Marża natomiast zależy od indywidualnej polityki kredytowej banku i zależy m.in. od Twojej zdolności kredytowej i wiarygodności kredytowej. Marża podlega negocjacjom.

Każdy klient szuka kredytu hipotecznego z możliwie najniższym oprocentowaniem. Oprocentowaniem kredytu to główny czynnik, który decyduje o jego kosztach. Nie jest to co prawda jedyny koszt kredytu. Jest jeszcze np. prowizja i inne opłaty, ale to właśnie oprocentowanie stanowi największą część całkowitych kosztów kredytu hipotecznego.

Podpisując umowę o kredyt hipoteczny z bankiem, automatycznie godzisz się na warunki zapisane w umowie. Twoim obowiązkiem będzie od tej pory spłata kredytu zgodnie z harmonogramem załączonym do umowy. W harmonogramie znajdują się informację dotyczące wysokości rat kapitałowo – odsetkowych oraz terminu ich spłaty. Spłacając raty, pomału obniżasz swoje zadłużenie.

Są jednak sytuacje, kiedy zaczniesz zastanawiać się nad obniżeniem miesięcznych rat kredytu. Jednym ze sposobów na obniżenie raty jest właśnie obniżenie oprocentowania, a dokładnie rzecz ujmując marży kredytu hipotecznego. Jako klient masz prawo do tego, żeby złożyć wniosek o zmianę warunków kredytu i rozpocząć negocjacje cenowe. Należy sobie jednak zdać pytanie, czy bank będzie ze swojej strony skory do negocjacji i czy są sytuacje, kiedy zgodzi się na obniżenie oprocentowania. Nie mamy niestety dobrych informacji. Banki rzadko godzą się na obniżenie swojej marży. Wtedy jedynym wyjściem z sytuacji może być refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku lub konsolidacja zobowiązań.

O negocjacjach najlepiej pomyśleć jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Wtedy jest najlepszy czas na rozmowy z bankiem. Co może przekonać bank do obniżenia marży? Najczęściej banki obniżają marżę tym klientom, którzy skorzystają z dodatkowych produktów finansowych banku, np. z karty kredytowej. Wtedy możesz liczyć na lepsze warunki kredytowania.

Duże szanse na obniżenie marży będziesz miał wtedy, kiedy zdecydujesz się na refinansowanie kredytu hipotecznego w innej instytucji finansowej. Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na tym, że przenosisz zobowiązanie hipoteczne do innego banku, który jest w stanie zaproponować ci lepsze warunki cenowe. Inny bank chcąc przejąć klienta, zdaje sobie sprawę z tego, że musi zaproponować niższe oprocentowanie. Dlatego w innym banku marża powinna być znacznie niższa. Cala procedura refinansowania będzie opłacalna tylko po spełnieniu tego warunku. Pamiętaj, że będziesz musiał dopełnić wielu procedur, żeby refinansować kredyt. Do tego dochodzą następujące koszty refinansowania:

• Prowizja za udzielenie kredytu refinansowego w nowym banku. Może się zdarzyć, że bank nie będzie pobierał prowizji za taką operację.
• Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu w banku, z którym masz podpisaną umowę obecnie. Jeżeli minęło 36 miesięcy od daty uruchomienia kredytu hipotecznego, to bank nie może już pobrać żadnych opłat.
• Obowiązkowe opłaty sądowe, m.in. za zmianę wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Ustalenie hipoteki na rzecz nowego banku.
• Opłaty związane z zabezpieczeniem nowego kredytu.

Kiedy zatem warto skorzystać z kredytu hipotecznego refinansowego? Cała operacja będzie dla Ciebie opłacalna, gdy suma wszystkich kosztów refinansowania będzie niższa niż korzyści finansowe związane z przeniesieniem kredytu do innego banku. Jednym z elementów decydujących o korzyściach, które wynikają z refinansowania, jest właśnie oprocentowanie.

Przeczytaj również: Nadpłata kredytu hipotecznego - ekspert wyjaśnia!

Banki bardzo rzadko godzą się na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych w trakcie trwania umowy. Jest to dość oczywiste, ponieważ renegocjacja umowy oznacza niższy zysk dla banku. Tylko w bardzo wyjątkowych sytuacjach bank może pójść na ustępstwa. Wniosek o obniżenie oprocentowania musi zawierać naprawdę solidne argumenty. Nawet jeśli udowodnisz, że w innych bankach są lepsze oferty, nie będzie miał znaczenia dla banku żadnego znaczenia. Banki są niechętne wszelkim zmianom w umowie, które mogłyby zmniejszyć ich zysk z tytułu udzielonego kredytu. W jakich sytuacjach możesz przekonać bank do renegocjacji umowy? Najczęściej jest to poważna choroba lub utrata pracy. Bank w obawie przed tym, że w ogóle możesz przestać spłacać kredyt, rozpocznie rozmowy z Tobą. Korzystniej dla banku będzie zarobić mniej na odsetkach niż borykać się z kłopotliwym kredytem hipotecznym. Koszty egzekucji i windykacji są również spore i nigdy nie ma pewności, że da się te pieniądze odzyskać.

W większości przypadków najskuteczniejsze jednak będzie przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku. Zawsze warto rozważyć taką możliwość, jeśli koszty będą niższe niż odniesione korzyści. Na sam początek sprawdź marżę banku, która powinna być naprawdę niska.

Przeczytaj również: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego - ekspert wyjaśnia!

Na pewno najlepszym argumentami dla banku, gdy starasz się o obniżenie oprocentowania, będzie twoja długoterminowa współpraca z bankiem i terminowość w spłacie rat. Dodatkowo możesz zobowiązać się do skorzystania z innych produktów bankowych. W ten sposób rozmawiasz tak zwanym językiem korzyści. Kiedy korzystasz z dodatkowych produktów finansowych banku, to w ten sposób bank zarabia na Tobie. Może to być dobry sposób na obniżenie oprocentowania. Z jakich produktów bankowych możesz skorzystać? Przykłady:

• konto osobiste w banku, w którym masz kredyt. Możesz zadeklarować stałą kwotę wpłat na konto lub zgodzić się na przelew wynagrodzenia.
• Karta kredytowa.
• Oferty ubezpieczeniowe, w tym ubezpieczenie nieruchomości, która jest przedmiotem i zabezpieczeniem kredytu.

Duże znaczenia dla banku będzie dobra historia współpracy. Jeżeli masz w banku konto od wielu lat, spłacasz regularnie pożyczkę gotówkową lub korzystasz z karty kredytowej, to bank może zaproponować Ci lepsze warunki kredytowania. Będąc lojalnym klientem banku, startujesz z lepszej pozycji. Są też inne ważne czynniki, które sprawią, że możesz dostać kredyt z obniżonym oprocentowaniem:

• wysoka, ponadprzeciętna zdolność kredytową,
• dobra historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej,
• wysoki wkład własny, wyższy niż wymagane 20% wartości nieruchomości.

Spełniając te warunki, jesteś dla banku wiarygodnym i rzetelnym kredytobiorcą, który będzie spłacał swoje zobowiązanie w terminie. Wiarygodnemu klientowi z dobrą sytuacją kredytową, warto udzielić kredytu hipotecznego z niższym oprocentowaniem.

Kiedy planujesz rozpocząć negocjacje z bankiem, których celem będzie obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego, to w pierwszym kroku musisz złożyć wniosek o obniżenie oprocentowania kredytu. Możesz po prostu taki wniosek napisać sam lub skorzystać z gotowego wzoru, który znajdziesz wśród innych dokumentów bankowych. Najważniejsza bowiem w tym przypadku będzie odpowiednia argumentacja, a nie forma wniosku. Następujące informacje powinny znaleźć się we wniosku:

• numer umowy kredytowej,
• rodzaj spłacanego kredytu,
• wysokość kredytu i okres spłaty,
• uzasadnienie wniosku, po prostu napisz, dlaczego chcesz negocjować wysokość oprocentowania kredytu.

Uzasadnienie wniosku, odpowiednio dobrana argumentacja są najważniejszą częścią dokumentu.

Oczywiście, że warto. Zawsze należy walczyć o swoje interesy, zwłaszcza gdy możesz wniosek o obniżenie oprocentowania odpowiednio uzasadnić, a Twoje argumenty są silne. Jeżeli okaże się, że w Twoim banku nie ma szans na wynegocjowanie niższej stawki marży kredytu, to wtedy należy pomyśleć o refinansowaniu kredytu. Jeśli masz odpowiednie argumenty na poparcie swojego wniosku, to o obniżenie oprocentowania kredytu zawsze warto się ubiegać. Kiedy bank odmówi negocjacji, możesz zastanowić się nad refinansowaniem kredytu hipotecznego i przeniesieniem go do innego banku.

Sam temat obniżenia oprocentowanie kredytów hipotecznych wrócił z większą mocą po serii podwyżek stóp procentowych. Wzrost raty o kilkaset złotych może być dobrą motywacją do podjęcia rozmów z bankiem. Tak naprawdę Twoje rozmowy będą dotyczyć renegocjacji marży, ponieważ stawka referencyjna WIBOR nie podlega negocjacjom.

Nie ma jednej ustalonej procedury dla obniżenia oprocentowania kredytu hipotecznego na wniosek klienta. Na pewno jednym z warunków będzie sumienna i terminowa spłata rat kredytowych. Bank nie może Ci zabronić wnioskować o obniżenie oprocentowania.

Kiedy bank podejmie pozytywną decyzję i obniży oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego, to będziesz musiał podpisać aneks do umowy. Koszty aneksu do umowy kredytowej wahają się zazwyczaj od 50 zł do nawet 500 zł.

Obniżenie kredytu gotówkowego może się okazać jeszcze trudniejsze niż obniżenie długoterminowego oprocentowania kredytu hipotecznego. W zasadzie można powiedzieć, że jest to praktycznie niemożliwe. W przypadku kredytów gotówkowych możesz liczyć na obniżenie oprocentowania, kiedy Rada Polityki Pieniężnej podejmie decyzję o obcięciu stawek głównych stóp procentowych w Polsce.

Obecnie wszyscy kredytobiorcy mierzą się z kolejnymi podwyżkami stóp przez Radę Polityki Pieniężnej. Decyzje RPP mają za zadanie powstrzymać wciąż rosnącą inflację. Jeśli nie masz kredytu, to zapewne wstrzymasz się na jakiś czas z decyzją. Może się jednak okazać, że kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy są Ci bardzo potrzebne. Wtedy najlepiej poszukać najtańszego kredyt, porównując oferty poszczególnych banków. Możesz to zrobić z pomocą eksperta kredytowego lub porównywarek kredytowych.

Warto na sam koniec dodać, że banki nie mogą ustalać oprocentowania kredytów na podstawie własnego uznania. Zabraniają im tego przepisy Kodeksu Cywilnego.

Od 1 stycznia 2016 roku maksymalne oprocentowanie zobowiązań kredytowych i pożyczkowych wynosi dwukrotność odsetek ustawowych. Odsetki ustawowe są sumą wartości obowiązującej stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego oraz 3,5 punktu procentowego. Na dziś maksymalne oprocentowanie kredytu wynosi zatem:

2x(4,5%+3,5%) = 16%

Nie jest to dobra wiadomość, ponieważ kredytobiorcy stoją przed problemem bardzo wysokich rat. Raty kredytów hipotecznych poszybowały w górę o nawet kilkaset złotych.