Rekomendacja S 2022 nowelizacja kredyty hipoteczne
- ekspert wyjaśnia!

Sytuacja na rynku mieszkaniowym i finansowym jest obecnie trudna. Rosnąca inflacja i rosnące stopy procentowe to nie jest dobra wiadomość zarówno dla przyszłych, jak i obecnych kredytobiorców. Osoby, które chcą obecnie starać się o kredyt hipoteczny, mają o wiele niższą zdolność kredytową niż jeszcze kilka miesięcy temu. Również kolejne rekomendacje KNF nie sprzyjają kredytobiorcom.

W tym artykule przyjrzymy się Rekomendacji S 2022. Co to jest Rekomendacja S 2022? Jest to nowelizacja zaleceń KNF w zakresie kształtowania polityki kredytowej przez polskie banki. Nowelizacja była konieczna ze względu na sytuację makroekonomiczną, czyli rosnącą inflację i coraz wyższe koszty obsługi zobowiązań kredytowych, które są efektem wysokich stóp procentowych. Eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl sprawdzili, jakie zmiany wprowadziła nowa Rekomendacja S w 2022 roku.

Sytuacja w gospodarce zaczęła zmieniać się bardzo szybko. Inflacja poszybowała i konieczne było podjęcie odpowiednich kroków przez RPP. Komisja Nadzoru Finansowego również musiał pracować w tempie wręcz ekspresowym i przygotować nowe zalecenia w ramach Rekomendacji S. Oznaczało to również, że do końca marca 2022 roku wszystkie polskie banki musiały dostosować swoją politykę kredytową do nowych przepisów. Zmiany dotyczyły głównie sposobu liczenia zdolności kredytowej klientów, którzy złożyli wniosek o kredyt hipoteczny.

Obecnie przez Rekomendację S rozumiemy zbiór dobrych praktyk w zakresie zarządzania zabezpieczonymi ekspozycjami kredytowymi. Od 1 kwietnia bieżącego roku, banki musiały wdrożyć rozwiązania, które pozwalają na badanie zdolności kredytowej klientów według nowych zasad. Jak już wspominaliśmy, nie jest to dobra wiadomość dla kredytobiorców, którzy mogą starać się o kredyt hipoteczny w dużo niższych kwotach niż dotychczas. Na czym polegają najważniejsze ustalenia Rekomendacji S? Przede wszystkim dotyczą one:

• Okresu spłaty kredytu hipotecznego,
• Wysokości obowiązkowego wkładu własnego.

Rekomendacja S to jest to jedno z zaleceń wydanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, które mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa na rynku finansowym. Jest to zbiór dobrych praktyk, który dotyczy polskich banków. Podstawą prawną do wydania Rekomendacji jest ustawa Prawa bankowego z sierpnia 1997 r.

Rekomendacja S jest odpowiedzią na wyzwania, jakie stanęły przed rynkiem finansowym. Główny cel to usprawnienie działalności banków w celu zapewnienia bezpieczeństwa zarówno instytucjom finansowym, jak i klientom. Rekomendacja S oraz inne zalecenia KNF zostały przygotowane po to, żeby zapobiegać wybuchom kryzysów finansowych. Rekomendacja S dotyczy przede wszystkim kredytów hipotecznych i zabezpieczeń, które są niezbędne, żeby taki kredyt otrzymać. Rekomendacja S ustanowiła zasady przyznawania kredytów na zakup nieruchomości, które muszą być przestrzegane przez wszystkie polskie banki. Przykładowo każdy bank w pierwszej kolejności ma obowiązek zaproponować klientowi kredyt w złotówkach, a dopiero później kredyt w walucie obcej.

Pierwsza wersja Rekomendacji S zaczęła obowiązywać w 2006 roku. Kolejna pojawiła się po siedmiu latach, w roku 2013 r. i była odpowiedzą na globalny kryzys finansowy. Zalecenia i zmiany dotyczyły w głównej mierze kredytów walutowych, minimalnego wkładu własnego oraz maksymalnego okresu spłaty. Po kilku latach treść Rekomendacji S uległa ponownym zmianom.

Nowa wersja Rekomendacji S zaczęła obowiązywać od grudnia 2019 roku. Banki komercyjne dostały jednak czas na wdrożenie nowych zaleceń do 30 czerwca 2021 roku, a banki spółdzielcze do końca 2022 roku. Jednocześnie Urząd Komisji Nadzoru Finansowego obserwował sytuację na rynku, wydając opinie na temat wysokiej niepewności co do przyszłego poziomu stóp procentowych na rynku. KNF przygotował wytyczne dla banku związane ze środowiskiem rosnących stóp procentowych. Banki dostały zalecenie, żeby aktywnie informować swoich klientów o rozwiązaniach, które mają pomóc klientom w spłacie zobowiązań kredytowych. Wszystkie możliwe rozwiązania zostały opisane w ustawie o wsparciu kredytobiorców mających do spłaty kredyty mieszkaniowe i znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej.

Oczekiwania KNF wobec banków były dość rygorystyczne. Instytucje finansowe miały wprowadzić zalecenia wynikające z Rekomendacji S bez zbędnej zwłoki do 31 marca 2022 r. Wszystkie banki zostały zobowiązane przez Urząd do przygotowania raportu o podjętych działaniach do 5 kwietnia 2022 roku.

Najnowsza nowelizacja Rekomendacji S skupia się przede wszystkim na nowych wytycznych dotyczących oceny zdolności kredytowej przez banki. Nowy dokument nakłada na banki obowiązek przygotowania rzetelnej analizy jakościowej i ilościowej klienta wnioskującego o kredyt hipoteczny. Celem tej szczegółowej analizy jest ocena zdolności klienta do spłaty zobowiązania wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie. Co więcej, badanie zdolności kredytowej może wziąć pod uwagę okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat.

Rekomendacja S zobowiązuje banki do regularnego monitorowania poziomu ryzyka wszystkich udzielonych kredytów hipotecznych. Bank ma za zadanie sprawdzać na bieżąco, czy klient wywiązuje się z warunków umowy i czy środki pochodzące z kredytu są wydawane zgodnie z przeznaczeniem.

To jednak nie wszystko. Zgodnie z nowymi zapisami banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej mają obowiązek przyjąć stopę procentową wyższą o pięć punktów procentowych od stopy procentowej NBP już od 1 kwietnia 2022 r. Do końca marca bufor wynosił 2,5 punktu procentowego. Wytyczne mają ograniczyć ryzyko kredytowe, które powstało w wyniku rosnących stóp procentowych.

Kolejna nowość to nakaz różnicowania kosztów utrzymania pod kątem aktywności zawodowej kredytobiorcy i jego miejsca zamieszkania.

Rekomendacja S była określiła również zasady dotyczące ustalania maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego. Zasada ta polega na określeniu stosunku maksymalnej kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która miała stanowić jego zabezpieczenie. Jest to tzw. wskaźnik LtV. Nie ma obecnie możliwości, żeby otrzymać kredyt hipoteczny w wysokości równej wartości nieruchomości. Warto tutaj wspomnieć, że przed wybuchem kryzysu finansowego można było otrzymać kredyt hipoteczny w wysokości przewyższającej wartość nieruchomości. Rekomendacja S zmiany maksymalnej wartości wskaźnika LtV wprowadzała stopniowo. Na samym początku wskaźnik LtV mógł wynosić nawet 95%, następnie 90% i 85%. Od 1 stycznia 2017 r. wskaźnik LtV nie może przekroczyć 80% lub 90%, ale tylko jeśli nadwyżka powyżej 80% zostanie ubezpieczone lub zabezpieczona w akceptowalnej przez bank formie.

Oznacza to, że wkład własny, który będzie wniesiony przez klienta, nie powinien być niższy niż 20% wartości nieruchomości, którą chcesz nabyć za środki z kredytu hipotecznego. W przypadku opcji „klucz za dług” wkład własny wynosi nie mniej niż 30% wartości nieruchomości. Taka opcja daje możliwość przekazania bankowi prawa do mieszkania lub domu w zamian za zrzeczenie się przez bank roszczeń wobec klienta.

Nowa Rekomendacja S zdecydowanie określa minimalną wysokość wkładu własnego, który nie może być niższy niż 10% wartości nieruchomości.

Przeczytaj: Minimalny wkład własny 2022 – ważne zmiany!

Nowelizacja Rekomendacji S objęła również kredyty walutowe. Dla kredytobiorców, którzy myślą o kredycie w walucie obcej oznacza to kolejne ograniczenia. Jeżeli zdecydujesz się na kredyt walutowy, to możesz przeznaczyć na spłatę raty nie więcej niż 42% przychodów. Do sumy tej wliczamy jednak nie tylko ratę kredytu hipotecznego, ale również innych zobowiązań finansowych.

Rekomendacja S bez wątpienia przyczyniła się do tego, że w bankach pojawiło się więcej ofert kredytowych w złotówkach. Liczba kredytów walutowych znacząco spadła. Kontrowersyjne kredyty we frankach szwajcarskich są praktycznie niedostępne dla klientów.

Bank może udzielić kredytu tylko w tej w walucie, w której klient uzyskuje większą część swoich przychodów. Jeżeli zarabiasz przede wszystkim w euro, to bank udzieli Ci kredytu właśnie w tej walucie. 

Kredyt walutowy wiąże się również z innymi obowiązkami dla banków. Instytucje finansowe muszą stosować przy kredytach walutowych bufor bezpieczeństwa i odpowiednio ocenić ryzyko. Bank musi Cię poinformować o spreadzie walutowym, czyli różnicy, jaka występuje pomiędzy kursem sprzedaży a kursem zakupu walut. Dodatkowo powinien Ci udostępnić historyczne zestawienie kursów walut.

Rekomendacja S zaleca bankom podpisywanie umów kredytowych na okres nie dłuższym niż 25 lat. Klient ma jednak prawo wnioskować o dłuższy okres kredytowania. Jeżeli bank oceni, że nie wiąże się to z większym ryzykiem, to może wyrazić na to zgodę, o ile okres spłaty nie przekroczy 35 lat. Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego to zatem 35 lat. Nadzorca przewidział jednak pewne obostrzenia dla tak długich kredytów. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej, bank i tak weźmie pod uwagę okres maksymalnie 25 lat.

W praktyce oznacza to, że nawet gdy wybierzesz maksymalny okres kredytowania, to Twoja zdolność kredytowa zostanie sztucznie obniżona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych, a w niektórych przypadkach nawet o 100 000 zł. Wyliczenia zostaną przeprowadzone bowiem dla 25 lat a nie 35 lat. Poza tym zgodnie z wytycznymi KNF bank musi wziąć pod uwagę, to kiedy osiągniesz wiek emerytalny.

Nieco liberalniej KNF podszedł do wskaźnika DStl (Debt Service to Income). DStl jest to stosunek całkowitych rocznych kosztów związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i zobowiązań finansowych innych niż zobowiązania do całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego. Inne zobowiązania to zobowiązania trwałe i nieodwołalne, które wynikają np. z przepisów prawa.

Zarząd banku jest odpowiedzialny za określenie maksymalnych poziomów wskaźnika DStl. Jest to jeden z elementów bankowej strategii zarządzania ryzykiem.

Maksymalny akceptowalny poziom DStl powinien zostać zaakceptowany przez radę nadzorczą banku.

Bank, licząc zdolność kredytową, powinien wziąć pod uwagę wszystkie zobowiązania, łącznie z przyszłą ratą kredytu hipotecznego. KNF nie pozostawił jednak bankom całkowitej dowolności w określaniu maksymalnego wskaźnika DStl. Zgodnie z wytycznymi bank powinien zwrócić szczególną uwagę na wskaźnik DStl w wysokości powyżej 40% dla dochodów mniejszych od średniej w regionie lub powyżej 50% dla pozostałych przypadków.

Wszystkie te obostrzenia wynikają z tego, że kredyty hipoteczne są to zobowiązania z bardzo długim okresem spłaty. Dodatkowo w większości gospodarstw domowych koszty utrzymania przekraczają połowę ich dochodów netto.

Jeżeli chcesz skorzystać z oferty „klucz za dług”, to Twoje dochody muszą być wyższe niż przeciętny poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania. Maksymalna wartość wskaźnika DStl dla kredytów z opcją „klucz za dług” nie powinna być wyższa niż 35%.

Rekomendacja S zawiera również zalecenia dla osób, które starają się o kredyt hipoteczny i zarabiają w walucie obcej lub w kilku różnych walutach. W takim wypadku przy liczeniu zdolności kredytowej bank zakłada deprecjację o nawet 50% innych walut niż waluta, w której kredytobiorca uzyskuje najwyższe dochody.

Rekomendacja S została wydana przez KNF w 2006 roku. Pierwsza nowelizacja miała miejsce w 2013 r. w odpowiedzi na kryzys finansowy. Zmiany dotyczyły trzech obszarów:

• Kredytów walutowych,
• wysokości minimalnego wkładu własnego,
• maksymalnej długości okresu kredytowania.

Z kolejną nowelizacją Rekomendacji S mieliśmy do czynienia w grudniu 2019 roku.

Celem nowelizacji Rekomendacji S było rozszerzenie jej zapisów o zasady związane z udzielaniem kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Komisja Nadzoru Finansowego wyraziła stanowisko, że kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową powinny znaleźć się w każdym banku, Dodatkowo banki powinny uwzględnić ryzyko związane z udzielaniem tego typu kredytów. Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S, banki powinny dać swoim klientom możliwość zmiany oprocentowania kredytu ze zmienną stopą procentowej na kredyt ze stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową. Co więcej, z takiego rozwiązania mogą skorzystać również klienci, którzy zawarli umowę przed wejściem w życie tej nowelizacji.

Nowa Rekomendacja S zawiera również rozwiązanie, które od lat funkcjonuje na zachodzie. Jest to kredyt hipoteczny z opcją „klucz za dług”. Polega to na tym, że kredytobiorca może przenieść własność nieruchomości na bank, w zamian za dług. Niestety, na razie trudno znaleźć taką ofertę na rynku.

Sytuacja gospodarcza wymusiła poniekąd kolejną nowelizację Rekomendacji S. Nowelizacja miała miejsce 30 czerwca 2021 roku. Tym razem zmiany dotyczyły sposobu obliczania zdolności kredytowej oraz wprowadzenia do oferty bankowej kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową na okres przynajmniej 5 lat. Z gwarancji stałego oprocentowania przez okres co najmniej 5 lat mogą skorzystać klienci, którzy dopiero złożyli wniosek o kredyt hipoteczny oraz klienci, którzy już otrzymali takie finansowanie.

Rosnące koszty utrzymania, wysokie koszty kredytów i cykl podwyżek stóp procentowych, to powody, dla których KNF przygotował kolejną nowelizację. Nazwano ją Rekomendacją S 2022. Weszła ona w życie z dniem 1 kwietnia 2022 roku. Jakie zapisy znalazły się w kolejnej nowelizacji? Nowe zasady dotyczą przede wszystkim zasad badania zdolności klientów, którzy złożyli wniosek o kredyt hipoteczny. Zmiana polega na przyjmowaniu przez banki buforu bezpieczeństwa na zmianę stóp procentowych o minimum 5 punktów procentowych. W okresie przejściowym bufor wynosił od 2,5 do 3 punktów procentowych. Dla klientów oznacza to zmniejszenie ich zdolności kredytowej. Również wskaźnik DStl uległ zmianie. Dotychczas wynosił maksymalnie 50 proc. dla niższych dochodów oraz 65 proc. dla wyższych dochodów. Zgodnie z Rekomendacją S maksymalny wskaźnik może obecnie wynosić maksymalnie 50% dla wyższych dochodów, a dla niższych 40%. Część banków jeszcze przed nowelizacją Rekomendacji S stosowała obniżony wskaźnik.

Kolejne nowelizacje Rekomendacji S, choć z zasady mają dbać o bezpieczeństwo uczestników rynku finansowego, niosą zarówno pozytywne, jak i negatywne zmiany dla klientów, którzy chcą wnioskować o kredyt hipoteczny. Pozytywną zmianą jest na pewno gwarancja stałego oprocentowania.

Zmiana dotycząca obliczania zdolności kredytowej jest dla klientów niestety niekorzystna. Po pierwsze o kredyt hipoteczny jest obecnie dużo trudniej, a po drugie możesz liczyć na o wiele niższą kwotę, niż było to dotychczas.

Specjalnie dla naszych klientów przygotowaliśmy tabelkę, która mówi o tym:

• ile należało zarabiać jeszcze przed nowelizacją Rekomendacji S, żeby otrzymać konkretną kwotę kredytu hipotecznego.
• Ile należy zarabiać po wejściu Rekomendacji S w życie z buforem 2,5 punktu procentowego.
• Oraz z buforem 5 punktów procentowych.

Przyjęliśmy kwoty od 100 000 zł do 1 000 000 zł oraz stawkę referencyjną WIBOR 3M. Okres kredytu hipotecznego to 25 lat.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego w 2022 roku?