Wskaźnik LTV - co to jest? Ekspert kredytowy wyjaśnia!

Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, każdy bank udzielając kredytu hipotecznego, stosuje wskaźnik LTV (Loan to Value). Jak sama nazwa wskazuje, wskaźnik ten jest ściśle związany z wartością nieruchomości, ale także wysokością wkładu własnego. To właśnie na podstawie tego wskaźnika bank decyduje o wysokości udzielanego kredytu hipotecznego. Co to dokładnie jest wskaźnik Loan to Value? W jaki sposób go obliczyć? Dlaczego wysokość LTV ma tak duży wpływ na decyzję kredytową? Z artykułu, który przygotowali eksperci z kredytwroclaw.pl, dowiesz się:

• Co to jest wskaźnik LTV (Loan to Value)?
• Jaki wpływ miała Rekomendacja S na wskaźnik LTV.
• LTV a wysokość wkładu własnego?
• W jaki sposób obliczyć wskaźnik LTV. Przykłady.
• Jaki wpływ ma wskaźnik LTV na koszty kredytu.

Kiedy jesteś zdecydowany zaciągnąć kredyt hipoteczny i w związku z tym udasz się do banku, to na miejscu otrzymasz ofertę. W ofercie znajdą się m.in. takie parametry jak marża banku, oprocentowanie, RRSO oraz wskaźnik LTV. Wskaźnik Loan to Value wyrażony jest w procentach. Wyjaśnimy, co to jest wskaźnik LTV, żebyś mógł zrozumieć ofertę kredytową. Jest to ważne, ponieważ LTV wpływa bezpośrednio na koszty finansowania. Sam skrót pochodzi od angielskiego wyrażenia Loan to Value, co po polsku oznacza „pożyczka od wartości”. Inaczej mówiąc, jest to stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. W Polsce wskaźnik LTV wykorzystywany jest głównie przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Zabezpieczeniem w tym wypadku jest nieruchomość, która chcesz kupić.

Wskaźnik LTV ma szczególne znaczenie przy ocenie ryzyka kredytowego. Im większa kwota udzielonego kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia, tym większe ryzyko ponosi bank. Wskaźnik Loan to Value ma bardzo duże znaczenie dla kredytów, które są zabezpieczone wpisem hipoteki na nieruchomości. Zazwyczaj są to kredyty hipoteczne, długoterminowe. W ciągu 20-30 lat spłaty kredyt hipotecznego wartość nieruchomości może drastycznie spaść. Może się tak stać, gdy dojdzie do kryzysu gospodarczego. Kiedy wskaźnik LTV wynosi przykładowo 90%, to wtedy kredyt dla banku jest bardzo ryzykowny. Kiedy wskaźnik ten będzie wynosił na przykład 60%, to wtedy ryzyko jest dużo mniejsze, a spadek wartości nieruchomości nie będzie stwarzał zagrożenia dla spłaty kredytu.

Są dwa główne elementy, które mają bezpośredni wpływ na wskaźnik Loan to Value. Zaliczamy do nich kwotę kredytu oraz wartość zabezpieczenia. W przypadku kredytu hipotecznego, który jest udzielany na zakup nieruchomości, duży wpływ na wskaźnik LTV ma również wysokość wkładu własnego. Jest to co prawda element pośredni, ale jego znaczenie jest również znaczące.

Jak się już zapewne zorientowałeś, wyższa wartość LTV generuje wyższe ryzyko dla banku. Każda instytucja finansowa chce jednak minimalizować swoje ryzyko. Dlatego w przypadku kredytów banku przyjęły maksymalny wskaźnik LTV. Maksymalna wartość LTV nie może wynieść więcej niż 80%-90%. Limit jest wyznaczany przez każdy bank indywidualnie. Jeszcze kila – kilkanaście lat temu poziom LTV sięgał nawet 100%. Wszystko zmieniło się w 2014 r., kiedy Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła rekomendacje dotyczące maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości, która miała stanowić jego zabezpieczanie. Przyczyną takiego stanowiska KNF było zapewnienia bezpieczeństwa na rynku finansowym po kryzysie, który miał miejsce w latach 2007-2009. Przyczyną kryzysu były bowiem kredyty hipoteczne wysokiego ryzyka. W Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego znalazły się wszystkie zapisy dotyczące maksymalnej wysokości wskaźnika LTV.

Przeczytaj: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w 2022 roku

Komisja Nadzoru Finansowego wydała w 2006 roku tzw. Rekomendację S, która uregulowała wiele kwestii na rynku kredytów hipotecznych. Została ona zaktualizowana w 2013 r. w odpowiedzi na skutki kryzysu finansowego. Dokument zawiera szereg regulacji i zaleceń dla polskich banków, które zajmują się udzielaniem kredytów hipotecznych. Zalecenia te obejmują zasady szacowania ryzyka, oceny zdolności kredytowej klienta, wysokości wkładu własnego itd. Rekomendacja S ograniczyła również maksymalną wartość wskaźnika LTV, ale zmiany wchodziły w życie stopniowo. Pierwsza zmiana nastąpiła w 2014 r., kiedy maksymalny wskaźnik LTV mógł wynosić nie więcej niż 95%. Od 2017 r. maksymalny wskaźnik LTV wynosi 80%-90%. Jednak w tym drugim przypadku konieczne jest wniesienie dodatkowych zabezpieczeń, np. w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Sprawdź: Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny w 2022 roku

Jak już wiesz, wskaźnik Loan to Value jest to stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. W przypadku kredytów hipotecznych LTV zależy nie tylko od kwoty kredytu czy wartości nieruchomości, ale również od wysokości wkładu własnego. Podajmy prosty przykład:

Kupujesz mieszkanie we Wrocławiu o wartości 300 000 zł. Twój wkład własny wynosi 60 000 zł, co oznacza, że będziesz starał się o 240 000 zł kredytu hipotecznego. Wskaźnik LTV będzie wynosił zatem 80% i jest to maksymalny dopuszczalny limit. Co się dzieje w przypadku, gdy Twój wkład własny jest niższy? Możesz wykupić wtedy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ale pamiętaj, że LTV nie może być wyższe niż 90%.

Im wyższy będzie Twój wkład własny, tym parametr LTV będzie niższy. Potrzebna Ci będzie mniejsza kwota kredytu, co spowoduje, że koszty związane z kredytem będą niższe. Pamiętaj, że nie tylko gotówka może być wkładem własnym. Może to być na przykład działka budowlana, na której chcesz postawić dom. Zawsze warto się dowiedzieć, co bank uzna za wkład własny.

Przeczytaj: Minimalny wkład własny 2022 – ważne zmiany!

Wskaźnik Loan to Value może mieć dość szerokie zastosowanie i dotyczy produktów kredytowych zabezpieczonych. Dobry przykład to kredyt samochody albo pożyczka pod zastaw.

Obliczenie wskaźnika LTV nie jest skomplikowane. Chcąc obliczyć parametr LTV, musisz znać kwotę kredytu oraz wartość nieruchomości. Określ również kwotę wkładu własnego, jaką dysponujesz. Kiedy znasz już wszystkie dane, podłóż je do następującego wzoru:

Wskaźnik LTV wzór = (wysokość udzielonego kredytu/ wartość nieruchomości) x 100%

Przygotowaliśmy kilka przykładów, które pokazują, w jaki sposób zastosować wzór na obliczenie wskaźnika LTV.

Przykład nr 1

Wróćmy do przykładu, który podaliśmy wyżej. Zakładamy, że kupujesz mieszkanie we Wrocławiu o wartości 300 000 zł i dysponujesz wkładem własnym na poziomie 60 000 zł w gotówce. Już wiesz, że będziesz potrzebować kredytu hipotecznego w wysokości 240 000 zł.

• Wysokość udzielonego kredytu = 240 000 zł
• Wartość nieruchomości = 300 000 zł
• Wskaźnik LTV = (240000/ 300000) x 100% = 80%

Przykład nr 2

Planujesz kupić dom dla swoje rodziny o wartości 600 000 zł, masz wkład własny w gotówce w wysokości 85 000 zł. Potrzebujesz zatem pożyczyć od banku 515 000 zł.

• Wysokość udzielonego kredytu = 515 000 zł
• Wartość nieruchomości = 600 000 zł
• Wskaźnik LTV = (515000/ 600000) x 100% = 86%

W drugim przypadku poziom LTV przekracza dopuszczalny limit 80%. Bank może nadal udzielić Ci kredytu, ale zaproponuje Ci zakup ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub dodatkowe zabezpieczenie.

Sprawdź: LISTA DOKUMENTÓW do kredytu hipotecznego w 2022 roku

Wysokość parametru LTV jest to prosty wskaźnik, który służy bankom do oceny ryzyka kredytowego. Wskaźnik Loan to Value ma też bezpośredni wpływ na koszt kredytu hipotecznego. Wysoki poziom LTV oznacza wyższe ryzyko dla banku, dlatego marża w przypadku takiego kredytu może być większa. Niski poziom LTV zwiększa nasza wiarygodność w oczach banku i wtedy możemy liczyć na korzystniejsze warunki kredytowania. Marża kredytu hipotecznego jest to zysk banku. Razem ze zmienną stopą WIBOR jest elementem oprocentowania kredytu. Marża banku jest stała i nie zmienia się w trakcie trwania umowy. Obecnie marża banku waha się w okolicach 2%-3%. Możesz negocjować z bankiem jego marże, ale musisz mieć solidne argumenty. Jednym będzie na pewno niski wskaźnik LTV. Dobry sposób na niskie LTV to wysoki wkład własny lub dodatkowe zabezpieczenie. Możesz również znaleźć tańszą nieruchomość. Na pewno z korzyścią dla Ciebie będzie uzyskanie wskaźnika LTV na poziomie 80% lub niżej. Nie będziesz musiał wtedy wykupywać dodatkowego ubezpieczenie, a koszt kredytu będzie niższy.

W 2022 rok maksymalny poziom LTV dla kredytów hipotecznych jest taki sam jak w ubiegłych latach i wynosi 80% lub 90%. Nic nie wskazuje na to, żeby ta sytuacja miała ulec zmianie w jedną lub w drugą stronę. Banki wyrażają zgodę na udzielenie kredytu ze wskaźnikiem LTV przekraczającym 80%, ale pod warunkiem zakupu specjalnego ubezpieczenie bądź ustanowienia dodatkowego zabezpieczenie. Dodatkowym zabezpieczeniem może być np. blokada środków na rachunku, zastaw na obligacjach Skarbu Państwa, czy też przeniesienie na rzecz banku środków zgromadzonych na rachunku IKE lub IKZE.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego w 2022 roku?