Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego kredyt hipoteczny
w 2025 roku

Jeżeli nie masz wystarczających środków na wymagany przez banki wkład własny, nie oznacza to, że nie masz szans na kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji warto pomyśleć o ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. Takie ubezpieczenie jest dodatkowym zabezpieczeniem dla banku, gdy klient nie ma co najmniej 20% wkładu własnego. Eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl podpowiedzą Ci, ile zapłacisz za takie ubezpieczenie i jak możesz ubiegać się o jego zwrot.

Ubezpieczenie niskiego wkładu jest to dodatkowe zabezpieczenie dla banku, w którym starasz się o kredyt hipoteczny, ale nie możesz wykazać się odpowiednim wkładem własnym. Co to znaczy odpowiedni wkład własny? Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Dla każdego kredytobiorcy oznacza to, że do każdych 100 000 zł kredytu hipotecznego musi dołożyć 20 000 własnego kapitału. I tak przy kredycie 400 000 zł, Twój wkład własny powinien wynieść 80 000 zł. Jest to duża kwota. Jeżeli nie jesteś w stanie zebrać całego wkładu własnego, to wtedy wykupujesz ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Pamiętaj jednak, że Twój wkład własny nie może być niższy niż 10% wartości mieszkania lub domu.

Na pewno największą korzyścią takiego ubezpieczenia, jest możliwość wnioskowania o kredyt hipoteczny, gdy nie masz środków na cały wkład własny. Banki, które nie oferują takiego ubezpieczenia, udzielą Ci kredytu hipotecznego, dopiero gdy wykażesz się wkładem własnym na poziomie 20% wartości nieruchomości lub więcej.

Nie ma jednolitej oferty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Stawka ubezpieczeniowa może się różnic w zależności od banku. Oferta ubezpieczeniowa może być inna w każdym banku podobnie jak marża lub prowizja.

Raczej nie spodziewaj się, że w symulacji kosztu kredytu, pojawi się osobno koszt ubezpieczenia. Wynika to z tego, że ubezpieczenie jest często doliczane do marży banku. Część banków informuje klientów, ile dokładnie kosztuje ubezpieczenie. Do tej grupy zaliczamy np. PEKAO SA.

Koszt ubezpieczenia wynosi zazwyczaj 0,2% i jest doliczany do marży. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego spłacamy do czasu, gdy spłacona kwota będzie równa wysokości kredytowanego wkładu finansowego.

Przeczytaj również: Wniosek o kredyt hipoteczny - do ilu banków złożyć?

Obliczenie kosztu ubezpieczenia wkładu własnego na własną rękę może okazać się bardzo problematyczne. Wynika to z tego, że każdy bank opracował własny i zazwyczaj skomplikowany algorytm, a my nie znamy wszystkich potrzebnych do przeprowadzenia kalkulacji zmiennych. Możemy spróbować natomiast obliczyć orientacyjny koszt takiego ubezpieczenia. Popracujmy na przykładzie.

Panujesz kupić nieruchomość, którą kosztuje obecnie 400 000 zł. Niestety dysponujesz wkładem własnym w kwocie 40 000 zł, co stanowi 10% wkładu własnego. Bank w takiej sytuacji musi zwiększyć kwotę kredytu hipotecznego z 320 000 zł do 360 000 zł. Można założyć, że bank pożycza Ci dodatkowo 40 000 zł. Chcąc zminimalizować swoje ryzyko, bank zakłada, że możesz nie oddać tej kwoty i dlatego zobowiązuje Cię do opłacania składki ubezpieczeniowej. Ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego opłacasz zazwyczaj na kilka lat z góry. Jeżeli po tym czasie saldo kredytu będzie wciąż wyższe niż 80% wartości nieruchomości, to bank ponownie pobierze środki na składkę ubezpieczeniową.

Zakładając, że bank pobiera określony procent od kwoty kredytu, przekraczającej 80% wartości nieruchomości, można orientacyjnie wyliczyć wysokość składki ubezpieczeniowej.

Jeżeli Twój wkład własny jest niższy niż 20% wartości nieruchomości, to nie unikniesz ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jedynym sposobem jest zebranie wkładu własnego na wymaganym przez banki poziomie.

Przeczytaj również: Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego - jakie warto wybrać?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie jest typowym ubezpieczeniem, które ma Cię zabezpieczyć na wypadek różnych zdarzeń. Celem tego ubezpieczenia jest zabezpieczenie interesów banku, a nie kredytobiorcy.

Na stronie internetowej banku PKO Bank Polski znajdziesz symulator kredytu hipotecznego. Wystarczy, że podasz najważniejsze dane dotyczące kredytu i wartości nieruchomości, a otrzymasz informacje o wysokości rat kredytu wraz z podziałem na część kapitałową oraz odsetkową.

W ostatniej kolumnie aplikacji znajdziesz tzw. podwyższenia, gdzie podana jest informacja o dodatkowych opłatach, na które składa się np. podwyższenie marży do czasu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej czy też właśnie wysokość składki za ubezpieczenie niskiego wkładu.

Kiedy przeprowadzimy symulację kredytu w wysokości 250 000 zł na zakup nieruchomości, przy okresie kredytowania wynoszącym 30 lat i przy równych ratach, to dodatkowe podwyższenie wyniesie od 240 zł w pierwszym miesiącu do 47 zł przy 60 racie.

Bank Millennium w symulacji oferty kredytu hipotecznego nie zamieszcza informacji o wysokości składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Podaje jedynie informację, że ubezpieczenie jest wliczone w koszt kredytu. Koszty ubezpieczenia są ukryte w innych niezbędnych ubezpieczeniach lub w kosztach wymaganych produktów dodatkowych. Do produktów dodatkowych zaliczamy w tej sytuacji konto osobiste z kartą debetową. Kredytobiorca jest zobowiązany do wpłacania co miesiąc konkretnej kwoty minimalnej na konto.

mBank przygotował dla swoich klientów promocję: „Zacznij wiosnę od nowego M”. Oferta jest skierowana skierowaną do klientów Intisevie i Active. Każda osoba, która skorzysta z promocji, może starać się o kredyt hipoteczny na promocyjnych warunkach. Dotyczy to również klientów, którzy mają niski wkład własny. Promocja polega przede wszystkim na udzielaniu kredytów hipotecznych z niższą marżą.

Bank Pekao SA przyzna kredyt hipoteczny klientom, którzy mają jedynie 10% wkładu własnego. Warunkiem jest wykup ubezpieczenia, którego koszt wynosi 0,2% wartości kredytu doliczanego do marży. Wyższą marżę płacisz do czasu spłaty kwoty odpowiadającej sumie kredytowanego wkładu finansowego.

ING Bank Śląski nie ma obecnie w swojej ofercie kredytu hipotecznego dla klientów z niskim wkładem własnym. Jeżeli chcesz wziąć kredyt hipoteczny w ING, to musisz wykazać się wkładem własnym w wysokości 20% wartości nieruchomości.

Credit Agricole dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu własnego do kosztów kredytu. Składkę ubezpieczeniową płaci się od 1 do 66 miesiąca spłaty.

Alior Bank informuje na swojej stronie internetowej, że ma propozycję dla klientów z niskim wkładem własnym, ale pod warunkiem wniesienia dodatkowego zabezpieczenia. W tym przypadku należy wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Koszt składki ustalany jest podczas rozmowy z doradcą bankowym.

W swojej praktyce spotkaliśmy się nieraz ze stwierdzeniem, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest bezprawne. Czy to prawda? I tak i nie.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zajął stanowisko w tej spawie i oświadczył, że klauzule odnoszące się do ubezpieczenia niskiego wkładu własnego zawierane w umowie kredytowej, są rażącym naruszeniem interesów konsumentów i tworzą pozory ochrony ubezpieczeniowej. Zgodnie ze stanowiskiem Prezesa UOKiK klauzule stosowane w umowach kredytowych mogą stanowić naruszenie art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego. Można zatem odnieść wrażenie, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest niezgodne z prawem.

Okazuje się, że samo ubezpieczenie występujące jako zabezpieczenie kredytu jest dozwolone, ale jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Wynika to z tego, że ubezpieczenie kojarzy się przede wszystkim z polisą, która ma chronić osobę, która ją wykupiła i podpisała umowę z ubezpieczycielem. Tymczasem ubezpieczenie niskiego wkładu własnego chroni jedynie interesy banku.

W latach 2006 - 2009 dość głośna była sprawa banku Millennium. Bank zabezpieczał umowy kredytowe dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Ten zapis został uznany za klauzulę abuzywną. Millenium przerzucał całą odpowiedzialność na klienta, a nie oferował nic w zamian. Okazało się, że w sytuacji, gdy doszło do zdarzenia przewidzianego w polisie, które skutkowało wypłatą świadczenia, to środki otrzymywał bank, a nie klient.

Kiedy zaczniesz szukać w Internecie wyroków w sprawie niskiego wkładu własnego, to znajdziesz ich całkiem sporo. Oznacza to, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wywołuje wiele kontrowersji i jest powodem sporów między klientami a bankiem. Zdarza się, że sąd wyda wyrok na korzyść klienta, ale banki wtedy składają apelację i wyrok zostaje uchylony. Jako przykład warto podać wyrok z 5 stycznia 2018 roku (Sygn. akt V Ca 1259/17), w którym Sąd stwierdził:

Wbrew bowiem twierdzeniom Sądu Rejonowego rację ma skarżący, podnosząc, że powodowie otrzymali w zamian za ubezpieczenie świadczenie ekwiwalentne, ponieważ otrzymali wyższą kwotę kredytu niż w przypadku zawarcia standardowej umowy kredytu hipotecznego. Właśnie dlatego, że Bank udzielił kredytu mimo niedysponowania przez powodów wkładem własnym w odpowiedniej wysokości, powodowie musieli zapłacić ubezpieczenie niskiego wkładu. Nie można zatem uznać, że Bank nałożył na powodów obowiązek poniesienia dodatkowych opłat, nie oferując nic w zamian.

Na stronie internetowej UOKIK możesz przejrzeć wszystkie wyroki SOKiK, Sądu Apelacyjnego w Warszawie i Sądu Najwyższego, wydane w sprawie klauzul niedozwolonych wydanych po 2011 roku.

Możesz wnioskować o zwrot za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to jak najbardziej możliwe, ale dość trudne. W niektórych wypadkach sprawę będzie musiał rozstrzygnąć sąd.

1. W pierwszym kroku przeczytaj swoją umowę. W ten sposób sprawdzisz, czy w umowie nie znajdują się zapisy, które można uznać za klauzule abuzywne, czyli niedozwolone.
2. Znajdź na stronie swojego banku wzór lub formularz reklamacji. Po wypełnieniu formularza, złóż dokument w banku. Możesz również napisać reklamację samodzielnie.
3. Kiedy otrzymasz od banku negatywną odpowiedź, to wtedy wyślij wniosek do Rzecznika Finansowego o przeprowadzenie postępowania mediacyjnego.
4. Złóż wniosek o wszczęcie postępowania do Arbitra Bankowego.

W sytuacji, gdy bank nie uznaje reklamacji, klient ma prawo złożyć pozew indywidualny. W tym celu powinien skierować sprawę do Sądu powszechnego, Rzecznika Finansowego lub Arbritra Bankowego.

Okres przedawnienia w przypadku roszczeń kredytobiorcy o zwrot nienależnie pobranych przez bank składek na ubezpieczenie niskiego wkładu wynosi aż 10 lat. Terminy przedawnień roszczeń znajdziesz w art. 118 kodeksu cywilnego.

Regres za wypłacone ubezpieczenie wkładu własnego wystąpi wtedy, gdy bank wypowie nam kredyt hipoteczny z powodu zaniechania jego spłaty. Oznacza to, że doszło do zdarzenia ubezpieczeniowego. W tej sytuacji bank złoży wniosek do towarzystwa ubezpieczeniowego o wypłatę odszkodowania. Wysokość odszkodowania jest najczęściej równa kwocie brakującego wkładu własnego.

Kiedy firma ubezpieczeniowa wypłaci bankowi środki, to wtedy zwróci się do Po kredytobiorcy o zwrot wypłaconej sumy ubezpieczenia. W takiej sytuacji kredytobiorca, który spłacał składkę ubezpieczeniową, musi dodatkowo zwrócić całość kwoty ubezpieczenia. Jest to na pewno dość spora kwota. Jeżeli masz taki problem, to zwróć się do dobrego prawnika, który pomoże Ci rozwiązać tę sprawę.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?