Umowa przedwstępna
kupna, sprzedaży mieszkania 2025
- ekspert wyjaśnia!

Znalazłeś mieszkanie lub dom, które w pełni odpowiada Twoim gustom i potrzebom. Niestety większość klientów nie ma gotówki, która by pozwoliła na zakup tak poważnej i drogiej inwestycji, jaką jest mieszkanie lub dom. W takiej sytuacji bardzo dobrym i zarazem popularnym rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny. Procedura jednak może trwać nawet miesiąc. Co zrobić, żeby nikt inny nie kupił Twojej wymarzonej nieruchomości? Dobrym rozwiązaniem jest umowa przedwstępna kupna mieszkania. Dzięki takiej umowie zarezerwujesz mieszkanie na czas załatwiania kredytu hipotecznego. Umowa przedwstępna kupna mieszkania poprzedza podpisanie aktu notarialnego, który przenosi własność nieruchomości na kupującego. W artykule wyjaśnimy dokładnie, czym jest umowa przedwstępna, jakie zapisy powinna zawierać, w jakiej formie jest zawierana i jakie ma konsekwencje prawne wobec kupującego i sprzedającego.

Umowa przedwstępna kupna jest dość popularna wśród klientów, którzy chcą kupić nieruchomość. Definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym w art. 389. Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży jest to dokument, w którym obie strony zobowiązują się do zawarcia w najbliższej przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność nieruchomości. Umowa przedwstępna to oświadczenie woli, które poprzedza podpisanie umowy właściwej i nakłada na obydwie strony pewne zobowiązania. W jakich przypadkach stosowana jest umowa przedwstępna? Z naszego doświadczenia wiemy, że wielu nabywców nieruchomości nie ma możliwości zakupu mieszkania od ręki. Najczęstszą przyczyną takiego stanu rzeczy jest to, że kupujący musi najpierw zorganizować środki na zakup mieszkania. Bez wystarczających środków nie ma możliwości podpisania aktu notarialnego, który przeniesie własność mieszkania.

Czy można wycofać się z umowy przedwstępnej? Umowa przedwstępna ma chronić interesy obydwóch stron. Zapisy w umowie zabezpieczają zarówno kupującego jak i sprzedającego i w razie, gdy jedna strona nie wywiąże się ze swojego zobowiązania, to wtedy druga strona ma możliwość dochodzenia swoich roszczeń.

Czy sprzedający może podnieść cenę lokalu? Umowa przedwstępna zabezpiecza interes kupującego w te sposób, że warunki oferty nie mogą ulec zmianie. Oznacza to, że sprzedający nie może zwiększyć ceny mieszkania.

Umowa przedwstępna nie ma ścisłych ram, które byłyby opisane w polskim prawie. Oznacza to, że nie ma jednego wzoru umowy przedwstępnej kupna–sprzedaży. Dlatego obydwie strony powinny dążyć do tego, aby zawierała zapisy, które opisują przedmiot umowy, warunki oferty oraz prawa i obowiązki kupującego i sprzedającego. Propozycję umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania, może przedstawić zarówno kupujący, jak i sprzedający. Może to zrobić również pośrednik nieruchomości lub prawnik jednej ze stron. Chcesz być pewien, że umowa przedwstępna chroni Twoje interesy w dostateczny sposób? Skonsultuj się ze swoim ekspertem kredytowym, który sprawdzi zapisy umowy. Dzięki temu upewnisz się, że umowa jest właściwie sformułowana i dzięki będziesz mógł skutecznie dochodzić swoich roszczeń, gdy druga strona złamie postanowienia umowy.

Kodeks Cywilny nie wskazuje jednego wzoru umowy, ale za to opisuje, jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna kupna–sprzedaży. Zapisy, które bezwzględnie muszą znaleźć się w umowie to:

• dokładny opis przedmiotu umowy sprzedaży,
• określenie i dane stron umowy, czyli kupującego i sprzedającego,
• cena nieruchomości.

Są to zapisy podstawowe, natomiast inne zapisy zgodnie z Zasadą Swobody Umów, mogą być kształtowane dowolnie, ale z poszanowaniem następujących zasad:

• zapisy umowy przedwstępnej muszą być zgodne z przepisami polskiego prawa,
• umowa przedwstępna musi być zawarta w zgodzie z regułami współżycia społecznego,
• zapisy umowy muszą odzwierciedlać naturę umowy przedwstępnej,
• zapisy umowy przedwstępnej nie mogą narzucać warunków, które są niemożliwe do spełnienia.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania poprzedza umowę właściwą, czyli powinna zawierać zapisy, które znajdą się w umowie przyrzeczonej. Dlatego warto uwzględnić w umowie przedwstępnej następujące zapisy:

• najważniejsze informacje o mieszkaniu, czyli lokalizacja i położenie, adres, stan zabudowy, powierzchnia, cena,
• dane osobowe stron transakcji, czyli imiona i nazwiska, daty urodzenia, miejsce zamieszkania lub adres korespondencyjny, numery dowodów tożsamości,
• można też wskazać termin podpisania umowy przyrzeczonej, chociaż przepisy Kodeksu cywilnego tego nie wymagają.

Umowa przedwstępna powinna zawierać zapisy gwarantujące bezpieczeństwo stron. Należy unikać niejasnych sformułowań, które dają przestrzeń do dowolnej interpretacji. Dlatego ważne jest to, żeby precyzyjnie określić termin zawarcia umowy ostatecznej. Jest na to kilka sposobów:

• w umowie podajemy datę graniczną, do której ma być zawarta umowa przyrzeczona,
• zapisujemy konkretny dzień, kiedy strony podpiszą umowę przyrzeczoną,
• podajemy koniec terminu, w jakim dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej.

Podsumowując: w umowie przedwstępnej możemy wskazać termin podpisania umowy ostatecznej, ale również warunek, który należy spełnić, żeby doszło do jej podpisania.

Jakie informacje jeszcze powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży? Sprzedający może zażądać od nas zadatku lub zaliczki. Dlatego w umowie przedwstępnej należy sprecyzować, czy wpłacamy zaliczkę, czy zadatek i w jakiej kwocie. Warto pamiętać, że zadatek jest bezzwrotny.

Główną przesłanką przemawiającą za podpisaniem umowy przedwstępnej jest to, że większość klientów finansuje zakup mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Po pierwsze sprzedający chce mieć pewność, że osoba rezerwująca kupi mieszkania, a kupujący chce mieć pewność, że mieszkanie na niego poczeka do czasu uruchomienia kredytu hipotecznego. Banki również oczekują od przyszłego kredytobiorcy zabezpieczenia, jakim jest umowa przedwstępna kupna mieszkania. Wyjaśnijmy w jaki sposób taka umowa zabezpiecza interes banku. Umowa taka jest traktowana przez bank, jako rezerwacja nieruchomości, czyli istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że klient to mieszkanie kupi. Umowa przedwstępna powinna być zawarta u notariusza i dodana jako załącznik do wniosku o kredyt hipoteczny.

Zawarcie umowy u notariusza nie jest obowiązkowe. Dotyczy to zarówno umowy przedwstępnej, jak i umowy ostatecznej. Jednak takie rozwiązanie zapewnia jednej i drugiej stronie umowy, dochodzenia swoich praw przed sądem w przypadku, gdy jedna ze stron będzie chciała się wycofać z zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna, która nie zostanie podpisana u notariusza, daje jedynie możliwość żądania naprawienia szkody przez jedną ze stron, gdy nie dojdzie do podpisania umowy z winy drugiej strony.

Może się zdarzyć, że podpiszesz umowę przedwstępną, a bank jednak nie udzieli Ci kredytu. Co można zrobić w takiej sytuacji? Warto przygotować się na różne scenariusze i zapisać w umowie przedwstępnej, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem, że kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową z banku. Dzięki takiemu zapisowi możesz wycofać się z zawarcia umowy bez konsekwencji prawnych i finansowych.

Już wiesz, że umowa przedwstępna jest bardzo ważna i zabezpiecza Twoje interesy. Gwarantuje też, że mieszkanie, które zarezerwowałeś będzie Twoje. Wiele osób pyta nas, czy taka umowa ponosi za sobą jakieś koszty. Umowa przedwstępna może być podpisana w formie umowy cywilnoprawnej między dwiema stronami. Jeśli zdecydujemy się na takie rozwiązanie, to nie poniesiemy żadnych kosztów.

Warto jednak umowę przedwstępną podpisać u notariusza, ponieważ zabezpieczasz w ten sposób swoje interesy. Notariusz za przygotowanie umowy przedwstępnej i jej poświadczenie pobiera taksę notarialną. Na szczęście nie są to jednak wysokie koszty. Umowa przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym i bez sprawdzania tekstu będzie kosztować maksymalnie około 100 zł brutto. Ostateczna opłata będzie zależeć m.in. od liczby podpisów do notarialnego poświadczenia. Taksa za jeden podpis to 24,60 zł brutto.

Na dużo większe koszty przygotuj się, gdy będziesz zawierał umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. W takim przypadku notariusz pobierze opłatę, która jest zależna od wartości nieruchomości. Sprawdźmy, jak wysoka może być taksa notarialna. Kupujesz mieszkanie o wartości od 60 000 zł do 100 000 zł. Zależy ci na podpisaniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Zatem notariusz naliczy koszt w maksymalnej wysokości 50% od sumy: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. To jednak nie koniec opłat. Zapłacisz również za ewentualny wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia. Opłata ta wynosi 246 zł brutto. Koszt ten jest taksą notariusza za złożenie wniosku. Kolejny koszt to 150 zł opłaty sądowej oraz 100 zł za wypisy aktu notarialnego.

Jeden z zapisów w umowie przedwstępnej dotyczy zadatku lub zaliczki. Jest to dodatkowe zabezpieczenie dla sprzedającego i kupującego. Choć nie jest to obowiązkowy zapis, to pojawia się w umowie przedwstępnej bardzo często. Bardzo często przy okazji podpisywania umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości uwzględniane są w niej zadatek lub zaliczka. Obie formy przedpłaty pojawiają się w umowie przedwstępnej, ale są między nimi zasadnicze różnice. To, na jaką formę się zdecydujesz, ma duże znaczenie, ponieważ konsekwencje prawne i finansowe są inne dla zaliczki i inne dla zadatku. Zazwyczaj w umowie przedwstępnej zabezpieczenie finansowe stanowi zaliczka. Taka sytuacja ma najczęściej miejsce, gdy umowę przygotowuje sprzedający.

Dowiedz się więcej: Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania - ekspert wyjaśnia!

Zadatek jest o tyle dobrym rozwiązaniem, że zabezpiecza interesy jednej i drugiej strony w równym stopniu. Kodeks cywilny w art. 394 definiuje znaczenie zadatku następująco:

„W razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Zadatek może być korzystny dla obu stron i daje duże prawdopodobieństwo, że umowa przyrzeczona zostanie podpisana. Wycofanie się z umowy, może być niekorzystne finansowo dla sprzedającego i kupującego.

Zaliczka nie stanowi tak naprawdę żadnego zabezpieczenia dla stron. Co to jest zaliczka? Jest to kwota, którą stanowi niewielką część ceny za mieszkanie. Wpłaca ją kupujący na rzecz sprzedającego. Umowa przedwstępna zawiera informacje o zaliczce i jej wysokości. Jednak, kiedy umowa nie dojdzie do skutku z winy którejkolwiek ze stron, to sprzedający ma obowiązek zwrotu całej kwoty zaliczki sprzedającemu. Jak widzisz, jest to zupełnie inna sytuacja niż umowa przedwstępna kupna mieszkania z zadatkiem, który stanowi realne zabezpieczenie stron transakcji.

Wiele osób myli zadatek z zaliczką lub utożsamia te dwie formy przedpłaty. Podobieństwa są jednak tylko pozorne. Co zatem wybrać zadatek czy zaliczkę? Zadatek nie podlega zazwyczaj zwrotowi, ale za to zabezpiecza Twój interes jako kupującego oraz interes sprzedającego. W przypadku, gdy Ty zrezygnujesz z zakupu nieruchomości, to zadatek zostaje u sprzedawcy, gdy sprzedawca się wycofa, to musi Ci zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka podlega zwrotowi, ale z punktu widzenia przepisów prawa nic Ci nie daje. Sam musisz zdecydować, która forma przedpłaty jest korzystniejsza dla Ciebie. Czasami to sprzedawca narzuca formę zabezpieczenia.

Przejdźmy do opisu kolejnego zagadnienia, a mianowicie umowy przedwstępnej, która jest zawierana w formie aktu notarialnego i jest jako roszczenie wpisana do księgi wieczystej. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma duże znaczenie, ponieważ notariusz na podstawie takiej formy umowy składa wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej danej nieruchomości. Koszt takiego wpisu wynosi 150 zł. Informację o zawarciu umowy przedwstępnej nieruchomości znajdziemy w Dziale III księgi wieczystej zatytułowanym „Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości”. Wniosek może złożyć notariusz, ale można go też złożyć na własną rękę w sądzie rejonowym, który prowadzi daną księgę wieczystą. Taki wpis jest bardzo ważny dla kupującego, ponieważ stanowi dla niego dodatkowe zabezpieczenie. Daje on możliwość skutecznego dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wobec jej obecnego właściciela, ale też każdego przyszłego, który nabył mieszkanie już po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej.

Wpis w księdze wieczystej bez wątpienia zniechęci innych potencjalnych nabywców. Każdy obecnie może szybko i łatwo sprawdzić księgę wieczystą danej nieruchomości, ponieważ wszystkie księgi wieczyste są dostępne on-line.

Wpis do księgi wieczystej zabezpiecza kupującego, który zarezerwował dla siebie konkretną nieruchomość. Dlatego warto rozważyć opcję umowy przedwstępnej z wpisem roszczenia w księdze wieczystej.

Jest kilka sytuacji, kiedy zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne. Taką sytuacją jest sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką. Oznacza to, że mieszkanie zostało kupione na kredyt. Zapisy w umowie przedwstępnej zobowiązują sprzedającego do wykreślenia hipoteki, zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego sankcjonującego przeniesienie własności nieruchomości na kupującego. Umowa przedwstępna sprzedaży powinna zawierać informację, w jakim terminie hipoteka powinna być wykreślona. W takiej sytuacji należy również dodać zapis, który warunkuje nabycie mieszkania od tego, czy sprzedający w wyznaczonym terminie dokona wykreślenia hipoteki. W przeciwnym razie kupujący ma prawo odstąpić od umowy bez konsekwencji. Jak to wygląda w praktyce? Sprzedający najczęściej jest w stanie spłacić kredyt hipoteczny i wykreślić hipotekę, gdy otrzyma środki od kupującego. Jak najlepiej w takiej sytuacji zabezpieczyć interes kupującego? W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się warunek, że kwota wpłacona przez kupującego jest zadatkiem, który sprzedawca musi oddać w podwójnej wysokości, jeśli nie wykreśli hipoteki w ustalonym terminie. Jako doradcy kredytowi polecamy podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży z hipoteką. Umowę najlepiej podpisać u notariusza, ponieważ wtedy będziemy chronić nasze roszczenie w skuteczny sposób.

Część klientów zastanawia się, czy warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza. Może się to wydawać zbędnym kosztem i do tego zabiera trochę czasu. Tym bardziej że umowa przedwstępna nie jest dokumentem obowiązkowym. Zachęcamy jednak do zawierania umów w formie aktu notarialnego. Warto poświęcić trochę czasu i pieniędzy po to, żeby zabezpieczyć swoje interesy. Jak to wygląda ze strony kupującego? Umowa przedwstępna jest to bardzo skuteczny argument w sądzie. Kiedy sprzedający nie chce wywiązać się z umowy, możemy wtedy iść do sądu, wyegzekwować swoje prawa.

Notariusz, który sporządza akt notarialny, ma za zadanie dokonać wszelkiej staranności, żeby zabezpieczyć prawa i interesy stron oraz innych osób, których umowa może dotyczyć. Klienci często pytają o koszt umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wszystko zależy od wartości nieruchomości. Im droższa jest nieruchomość, tym opłata u notariusza będzie większa. Jeżeli u tego samego notariusza podpiszemy umowę przyrzeczoną, to wtedy wysokość taksy będzie niższa. Notariusz dzieli wtedy opłatę na dwie części, które uiszczamy przy podpisywaniu umowy przedwstępnej i przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna zawierana przed notariuszem wiąże się z dodatkowymi kosztami. Decydując się jedynie na umowę cywilnoprawną, nie będziemy musieli wnosić żadnych opłat. Z drugiej jednak strony umowa cywilnoprawna nie daje żadnych gwarancji ani nas nie zabezpiecza. Umowa w formie aktu notarialnego zwiększa natomiast nasze szanse na wygranie ewentualnego sporu w sądzie. Jeśli jedna ze stron nie będzie chciała wywiązać się z umowy, to zarówno sprzedający, jak i kupujący może skutecznie dochodzić swojego roszczenia w sądzie. Kupujący może jeszcze bardziej zadbać swoje interesy i zabezpieczyć swoje prawa poprzez wpisanie roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis ten daje gwarancję, że sprzedający nie będzie mógł sprzedać nieruchomości, a nawet jeśliby do tego doszło, to kupujący ma prawo dochodzić swoich praw nawet od nowego właściciela. Jak widzisz, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest bardzo skutecznym narzędziem w dochodzeniu swoich praw.

Notariusz nie musi być obecny przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, ale umowa w formie aktu notarialnego jest dla nas bezpieczniejsza. Zawsze zalecamy naszym klientom, żeby w miarę możliwości wybierali taką formę umowy przedwstępnej.

Sprawdźmy zatem, jak rozkładają się koszty notarialne w przypadku sporządzenia umowy przedwstępnej kupna mieszkania o wartości 250 000 zł.

Oczywiste jest, że zanim zdecydujesz się na umowę przedwstępną, która będzie zawarta u notariusza, będziesz chciał poznać koszty takiej operacji. Taksa notarialna, jak już wspominaliśmy wyżej, jest zależna od ceny mieszkania. Na konkretnym przykładzie, podpowiemy Ci, jaki może być orientacyjny koszt spisania takiej umowy.

Wartość mieszkania: 250 000 zł

• podatek od czynności cywilnoprawnych – 0 zł
• taksa notarialna – 885 zł (+23% VAT)
• wniosek wieczystoksięgowy – 200 zł (+23% VAT)
• wypisy – ok. 120 zł (+23% VAT)
• opłaty sądowe – 150 zł

Cały koszt wyniesie zatem 1632,15 zł brutto.

Jeżeli dwie strony wyrażą na to zgodę, to w umowie przedwstępnej mogą znaleźć się zapisy, które umożliwią jej rozwiązanie. Jeśli zgodnie z umową kupujący wpłacił zadatek, to w przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, strona poszkodowana będzie mogła zażądać zadośćuczynienia w kwocie dwukrotnie wyższej niż wpłacony zadatek.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu bez konsekwencji finansowych i prawnych jest możliwe za porozumieniem stron lub na zasadach ujętych w ewentualnej klauzuli o możliwości rozwiązania umowy. Umowa przedwstępna ma raczej za zadanie dopingować strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co w przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiąże się z zapisów zawartych w umowie przedwstępnej i nie podpisze umowy przyrzeczonej. Konsekwencje mogą być dość dotkliwe. W przypadku umowy cywilnoprawnej mogą to być skutki finansowe, czyli konieczność uregulowania zaliczki bądź zadatku. Natomiast zerwanie umowy cywilnoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego, może nawet zakończyć się w sądzie.

Planujesz odstąpić od transakcji? Uważasz, że mogą się pojawić nowe okoliczności? Znajdź wzór umowy przedwstępnej z możliwością odstąpienia od podpisania umowy ostatecznej. Zaproponuj sposób rozliczenia, który będzie dla Ciebie i dla drugiej strony satysfakcjonujący.

Rzadko zdarza się, że umowa przedwstępna zostaje rozwiązana. Zapisy umowy praktycznie to uniemożliwiają. Jak jednak wygląda rozliczenie przy rozwiązaniu umowy przedwstępnej? Jeżeli wpłaciłeś zaliczkę i chcesz odstąpić od transakcji, to zgodnie z prawem sprzedający musi Ci ją oddać w całości.

Zadatek jest znacznie skuteczniejszą bronią. Kiedy to sprzedający nie wywiąże się z umowy, to musi oddać zadatek w jego dwukrotnej wysokości. Jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy kupującego, to wtedy cały zadatek zostaje u sprzedającego.

Zadaniem umowy przedwstępnej jest wyegzekwowanie od stron umowy spełnienia wzajemnego roszczenia i podpisania umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie. Dlatego rozwiązanie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania jest możliwe wtedy, kiedy dojdzie do porozumienia stron w tej kwestii lub na podstawie zapisów znajdujących się w klauzuli o możliwości rozwiązania umowy.

Dowiedz się: Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?