Ustanowienie hipoteki
na rzecz banku w 2025 roku
- ekspert wyjaśnia!

Dla banku głównym zabezpieczeniem przy kredycie hipotecznym jest nieruchomość, która stanowi przedmiot kredytu. Kiedy zdecydujesz się na kredyt hipoteczny to Twoim obowiązkiem będzie ustanowienie hipoteki na rzecz banku, z którym podpisałeś umowę o kredyt hipoteczny. Jednak od momentu podpisanie umowy do ustanowienie hipoteki, może minąć trochę czasu. Dlatego pierwsze raty kredytu hipotecznego będą wyższe, ponieważ bank doliczy do nich do nich tzw. ubezpieczenie pomostowe. Jak wygląda ustanowienie hipoteki w praktyce? Dlaczego musisz zapłacić podatek od ustanowienie hipoteki? Z naszego artykułu dowiesz się:

• Co to jest hipoteka? Co oznacza ustanowienie hipoteki na rzecz banku?
• W jaki sposób ustanawia się hipotekę na nieruchomości?
• Ustanowienie hipoteki – najważniejsze pytania i odpowiedzi

Znalazłeś wymarzone mieszkanie a bank przyznał Ci kredyt hipoteczny. Jednak to dopiero początek. Już po podpisaniu umowy z bankiem i otrzymaniu środków z kredytu, wciąż czeka Cię wiele spraw do załatwienia. Część z nich jest niestety bardzo czasochłonna i wiąże się z kolejnymi wydatkami.

Większość z nas, nie tylko kredytobiorcy spotkała się z już lub spotka w najbliższej przyszłości z pojęciem hipoteki. Część klientów myli hipotekę z kredytem hipotecznym i używa tych sformułowań zamiennie. Są to jednak dwie zupełnie różne rzeczy. Hipoteką nazywamy ograniczone prawo rzeczowe. Wierzyciel może skorzystać z tego prawa i zabezpieczyć swoje interesy. W przypadku kredytu hipotecznego jest to bank, który wymaga od swoich klientów ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości, z którego skorzysta, gdy Ty nie wywiążesz się ze swoich zobowiązań. Hipoteka na nieruchomości powstanie dopiero po podpisaniu umowy o kredyt, kiedy na Twój wniosek zostanie dokonany wpis w księdze wieczystej. Tutaj przechodzimy do sedna. Ustanowienie hipoteki na rzecz wierzyciela, czyli banku powstaje w momencie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Przeczytaj: Minimalny wkład własny  – ważne zmiany!

W polskim systemie prawnym wyróżniamy trzy rodzaje hipotek. Stąd możemy dokonać następujących czynności:

• ustanowić hipotekę przymusową, czyli hipoteką narzuconą nam przez decyzję sądu lub prokuratora. Dokładne przepisy znajdziesz w Ustawie z dnia 17.06.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, Dz. U. z 2019 r. poz. 1438).
• Ustanowić hipotekę umowną. Jest to najczęściej spotykana forma hipoteki. Jest to rodzaj kontraktu, który został zawarty np. między wierzycielem, którym jest bank a dłużnikiem. Zgodnie z prawem bankowym hipoteka umowna wymaga podpisania oświadczenia woli przez właściciela nieruchomości.
• Ustanowić hipotekę łączną na więcej niż na jednej nieruchomości.

Taka hipoteka powstaje w szczególnych okolicznościach, na przykład podczas podziału nieruchomości. Bardzo często dwie strony decydują się na ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym. Wynika to z tego, że taka forma zapewnia prawne bezpieczeństwo stronom. Notariusz zadba o to, żeby wszystkie formalności były załatwione poprawnie, zabezpieczając interesy jednej i drugiej strony. Oczywiście musisz liczyć się z tym, że notariusz pobierze opłatę za swoje usługi. Wtedy oprócz podstawowej opłaty urzędowej, będziesz musiał zapłacić 200 zł za wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz uiścić opłatę za ustanowienie hipoteki.

Ustanowienie hipoteki to procedura, która odbywa się w kilku krokach.

1. Na samym początku składasz oświadczenie woli o ustanowienie hipoteki na nieruchomości w formie aktu notarialnego. Możesz też samodzielnie wypełnić formularz KW-WPIS i dostarczyć go do Wydziału Ksiąg Wieczystych najbliższego Sądu Rejonowego, właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania.

2. Wniosek o ustanowienie hipoteki musisz wypełnić w dwóch egzemplarzach, najlepiej na komputerze. Wniosek powinien być wypełniony czytelnie bez żadnych skreśleń i pomyłek. Pola, które mają zostać puste należy przekreślić.

3. Na pierwszej stronie wniosku wpisujesz dane sądu oraz numer księgi wieczystej, której dotyczy wpis. Nie zawsz nieruchomość ma numer KW, wtedy zamiast numeru podajesz repertorium aktu notarialnego.

4. Na drugiej stronie wniosku znajduje się rubryka „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”, którą też musisz wypełnić. Na szczęście jest to proste, ponieważ wystarczy, że to miejsce zaznaczysz znakiem X. W polu żądania natomiast wpisujesz gotową formułę: „Wnioskuję o ustanowienie hipoteki umownej do kwoty […] (słownie: […]) w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank […] na podstawie umowy nr […] z dnia […]”.

5. Trzecia strona wniosku to miejsce, gdzie wpisujesz dane swoje oraz banku.

6. Na kolejnej stronie podajesz wykaz wszystkich załączników, wpisujesz datę i podpisujesz wniosek. Załączniki, które musisz załączyć do wniosku to:

• pełnomocnictwo od banku do podpisania oświadczeń o udzieleniu kredytu, • potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej za wniosek w wysokości 200 zł,
• oświadczenie z banku o udzielonym kredycie.
• Dodatkowo musisz wypełnić PPC-3 od ustanowionej hipoteki.

Oprócz kosztów związanych z kredytem, niestety musisz się przygotować na dodatkowe wydatki. Sama opłata sądowa za ustanowienie hipoteki wynosi 200 zł. Kolejny koszt to podatek od czynności cywilnoprawnych, zwany PCC-3. Wysokość podatku może być ryczałtowa i wynosi wtedy 19 zł. Najczęściej korzysta się z tej formy. Może również wynosić 0,1% wartości hipoteki, gdy wysokość hipoteki jest z góry ustalona. Banki zazwyczaj nie określają dokładnie wartości zabezpieczenia, wtedy stawka jest stawka zryczałtowana. Pamiętaj o złożeniu deklaracji PCC-3 w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego oraz o opłaceniu podatku. Termin jest dość krótki, ale kary za brak wywiązania się z tego obowiązku, mogą być dla Ciebie dość dotkliwe. Grozi Ci wtedy kara bądź wykroczenie skarbowe. Wysokość kary może wynieść nawet dwudziestokrotność minimalnego wynagrodzenia ustalonego w danym roku. Obecnie minimalne wynagrodzenie wynosi 3010 zł brutto.

Wypełnienie postanowienia hipoteki PPC-3 jest bardzo prosto i nie powinieneś mieć z tym żadnego problemu. Masz dwie możliwości. Pierwsza z nich to wypełnienie papierowego formularza, który dostarczysz osobiście do urzędu, w którym się rozliczasz. Druga możliwość to wypełnienie e-Deklaracji w następujący sposób:

1. Wybierz rok, w którym nastąpił obowiązek podatkowy.

2. Określ datę dokonania czynności. Tutaj doradzamy wpisać datę podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Taka opcja będzie dla Ciebie najbezpieczniejsza.

3. Wybierz wersję wypełniania formularza. Najlepiej zaznaczyć wersję z kreatorem.

4. Wybierz Urząd Skarbowy, w którym się na co dzień rozliczasz.

5. Określ cel złożenia deklaracji, czyli np. złożenie nowej deklaracji, złożenie korekty.

6. Zaznacz, że jesteś osobą fizyczną.

7. Wpisz swoje dane osobiste.

8. Wybierz rodzaj podmiotu, który składa deklarację. Jeśli składasz tylko Ty, to zaznaczasz opcję „inny podmiot”, a jeśli dwóch właścicieli to wybierasz opcję: „podmiot zobowiązany solidarnie do zapłaty podatku”.

9. Podaj przedmiot czynności prawnej, czyli po prostu wpisujesz: „Wpis hipoteki umownej do kwoty … na rzecz banku … z tytułu ustanowienia zabezpieczenia w księdze wieczystej nr… na podstawie umowy kredytu hipotecznego nr … z dnia…”.

10. Wpisz kwotę podatku, którą musisz zapłacić.

11. Sprawdź dane, które wpisałeś i wtedy kliknij: „Wyślij”.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny, na co zwrócić uwagę

Ustanowienie hipoteki jest obowiązkowe dla każdej osoby, która zdecydowała się na kredyt hipoteczny. Jest to procedura, przez która będziesz musiał przejść. Dlatego przygotowaliśmy odpowiedzi na najważniejsze pytania, które mamy nadzieję pomogą ci przejść przez cały ten proces bezproblemowo.

Nie ma obowiązku z korzystania usług notariusza przy ustanawianiu hipoteki. Hipotekę możesz ustanowić na dwa sposoby:

• Składając wniosek o ustanowienie hipoteki w Sądzie Rejonowym, zgodnym z Twoim miejscem zamieszkania,
• Za pomocą aktu notarialnego przygotowanego przez notariusza.

Który z tych sposobów jest lepszy? Czy korzystniej będzie złożyć wniosek w sądzie, czy udać się do notariusza? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na takie pytania. Kiedy udajesz się do notariusza, to masz pewność, że wszystko zostanie przygotowane w prawidłowy sposób z zachowaniem wszelkich formalności i terminów. Jest to bezpieczniejsza opcja. Z drugiej strony będziesz musiał ponieść koszty notarialne.

Koszt ustanowienia hipoteki będzie zależał od tego, czy zdecydujesz się na złożenie wniosku w sądzie, czy na dopięcie wszelkich formalności związanych z ustanowieniem hipoteki u notariusza. Kiedy wybierzesz pierwszą opcję, to opłata sądowa wyniesie Cię 200 zł, co przy wszystkich kosztach kredytu jest niewiele. Ustanowienie hipoteki u notariusza będzie zdecydowanie droższe. Oprócz opłaty za dokonanie wpisu, będziesz musiał zapłacić notariuszowi kwotę, która zależy od wartości czynności prawnej.

Ustanowienie hipoteki jest konieczne i obowiązkowe, jeżeli kupujesz nieruchomość, korzystając z kredytu hipotecznego. Podpisując umowę o kredyt hipoteczny, zobowiązujesz się do ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Bank w ten sposób zabezpiecza swoje interesy i minimalizuje ryzyko strat. Do takich strat może dojść, gdy kredytobiorca będzie miał problem ze spłatą rat lub całkiem przestanie regulować swoje zobowiązania wobec banku.

Ustanowienie hipoteki jest obowiązkowe. Wiąże się z procedurami, przez które musisz przejść. Dodatkowo bank będzie naliczał wyższą ratę do czasu, gdy w księdze wieczystej pojawi się wpis o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Rata będzie powiększona o tzw. ubezpieczenie pomostowe. Ustanowienie hipoteki wiąże się nie tylko z formalnościami, ale też z dodatkowymi opłatami. Nie są one jednak bardzo duże w porównaniu chociażby do kosztów związanych z kredytem hipotecznym.