Kredyt hipoteczny
na co zwrócić uwagę w 2024 roku - ekspert wyjaśnia!

O ile w przypadku kredytów gotówkowych, przy podejmowaniu decyzji często liczy się po prostu wygoda i brak formalności, o tyle przy wieloletnim kredycie hipotecznym, zwracamy uwagę na wszystkie elementy kredytu. Dłużej też podejmujemy decyzje i o wiele uważniej przyglądamy się ofercie. Często również korzystamy z pomocy eksperta kredytowego. Jest to bardzo słuszna postawa, ponieważ zaciągamy bardzo poważne zobowiązanie kredytowe, które będziemy spłacać przez lata. W tym artykule podpowiemy Ci, na co zwrócić szczególną uwagę, gdy starasz się o kredyt hipoteczny.

Zanim podpiszesz umowę kredytu hipotecznego, dokładnie przeanalizuj jego warunki. Zrób to skrupulatnie i bez emocji. Wiemy, że już bardzo chcesz zamieszkać w swoim mieszkaniu, ale kredyt hipoteczny to zbyt kosztowne zobowiązanie, żeby decyzję podejmować bez dokładnej analizy elementów kredytu i zapisów w umowie. Banki kuszą promocjami, bo chcą przyciągnąć klientów. Nie zawsze jednak oferta promocyjna jest rzeczywiście tą najlepszą. Dlatego chcemy podpowiedzieć Ci, na co zwrócić uwagę, żeby wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny. Specjalnie dla Ciebie przygotowaliśmy listę najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego. Kiedy już zapoznasz się z treścią artykułu, będziesz dobrze przygotowany do rozmowy o kredycie hipotecznym. Dowiesz się też, jak korzystać z darmowych i bardzo pożytecznych narzędzi, jak kalkulator kredytu hipotecznego, czy kalkulator zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego.

Klient, który na co dzień nie zajmuje się finansami, nie zawsze będzie wiedział, na co zwrócić uwagę. Przedstawiamy poniżej parametry, które powinieneś sprawdzić przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny. Są one następujące:

• jaka jest minimalna wysokość wkładu własnego,
• ile wynosi oprocentowanie kredytu,
• wysokość RRSO, czyli jaki jest rzeczywisty koszt kredytu,
• wysokość prowizji bankowej,
• czas trwania zobowiązania,
• wysokość ubezpieczenia.
• Twoje prawa i obowiązki,
• Sposób badania zdolności kredytowej przez bank.

Od czego zależy czy otrzymasz kredyt hipoteczny? Bank przy podejmowaniu decyzji będzie się kierował przede wszystkim Twoją zdolnością kredytową. Zdolność kredytowa to inaczej mówiąc, możliwość spłacania kredytu zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytowej i zgodnie z załączonym harmonogramem. Każdy bank ma swoją politykę kredytową i politykę zarządzania ryzykiem, dlatego kryteria oceny zdolności kredytowej mogą się różnić. Zazwyczaj bank nie dzieli się informacjami, dotyczącymi procedury badania zdolności kredytowej. Nawet jeśli jeden bank odrzuci Twój wniosek, to nie rezygnuj z ubiegania się o kredyt. Możesz złożyć wniosek w innym banku, gdzie otrzymasz kredyt hipoteczny.

Sprawdź: Zdolność kredytowa – badanie zdolności kredytowej z ekspertem! 

Pewne jest to, że bez wkładu własnego nie otrzymasz kredytu hipotecznego. Wkład własny jest niezbędny, żeby starać się o taki kredyt. Komisja Nadzoru Finansowego wydała rekomendację S. Zgodnie z tą rekomendacją, wkład własny powinien wynosić 20% wartości kredytu. Co w przypadku, gdy nie dysponujesz tak dużą kwotą? Wtedy masz możliwość skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Nie ma obecnie ofert bez wymaganego wkładu własnego. Sprawdź jednak, jaki jest minimalny wkład własny w banku, w którym chcesz pożyczyć pieniądze.

Przeczytaj: Minimalny wkład własny – ważne zmiany!

Podczas prezentacji ofert, doradca bankowy może zaproponować Ci spłatę kredytu w ratach równych lub w ratach malejących. Raty równe, inaczej zwane ratami stałymi, nie ulegają zmianie przez cały okres spłaty kredytu, o ile nie zmienią się stopy procentowe. Na samym początku większą część raty stanowią odsetki, dopiero w późniejszym okresie zaczyna dominować część kapitałowa. Natomiast w przypadku rat malejących od razu spłacasz dużą część kapitału. Oznacza to, że na samym początku raty są bardzo wysokie i maleją z czasem. Trudniej jest oczywiście otrzymać kredyt hipoteczny z ratą malejącą, ponieważ wymaga to posiadania dużej zdolności kredytowej. Kiedy stać Cię na raty malejące i spłata nie będzie dla Ciebie problemem, sprawdź, która opcja będzie dla Ciebie korzystniejsza. Na pewno jednak kredyt z ratami malejącymi wiąże się z niższymi kosztami całkowitymi kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest to jeden z parametrów, który decyduje o koszcie kredytu hipotecznego. Na podstawie wysokości oprocentowania wylicza się wysokość odsetek, które oddajesz do banku wraz z kapitałem. Na oprocentowanie składa się stopa referencyjna WIBOR (R) oraz marża banku. Marża banku to jego zysk.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – czy kredyt ze stałą stopą procentową to dobre rozwiązanie?

Jednak to nie oprocentowanie jest najważniejszym elementem kredytu hipotecznego. Jeżeli chcesz poznać całkowity koszt kredytu, to sprawdź przede wszystkim uwagę na RRSO. RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa. RRSO oprócz odsetek uwzględnia jeszcze prowizję banku, ubezpieczenie inne koszty. RRSO to najdokładniejszy składnik kosztowy kredytu hipotecznego. Im niższe RRSO, tym niższe będą koszty kredytu hipotecznego. Porównując oferty bankowe między sobą, przefiltruj je przede wszystkim pod kątem RRSO. Dzięki temu dowiesz się, która oferta jest najkorzystniejsza cenowo.

Zazwyczaj maksymalny okres kredytowania mieści się w przedziale od 25 do 30 lat. Sprawdź, jaki jest maksymalny okres kredytowania w wybranej przez Ciebie instytucji finansowej. Przy niższej zdolność kredytowej, bank zaproponuje najdłuższy możliwy okres kredytowania. Dzięki temu będziesz płacił raty, na które Cię stać. Czasami warto również zdecydować się na dugi okres kredytowania, nawet jeśli możesz płacić wysokie raty. Zawsze możesz taki kredyt spłacić wcześniej. Jednak niska rata zmniejsza ryzyko, że w razie nieprzewidzianych okoliczności, będzie Ci łatwiej ją spłacać. Sprawdź też, na jakich zasadach możesz spłacić kredyt wcześniej.

Bank najczęściej pobiera prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego. Jest to dodatkowy, obok marży zysk banku z tytułu udzielenia kredytu hipotecznego. Część banków chcąc przyciągnąć klientów, rezygnuje czasami z pobierania prowizji. Prowizja ma duży wpływ na RRSO, czyli na całkowity koszt kredytu. Dlatego warto negocjować z bankiem wysokość prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego. Wysokość prowizji wynosi średnio 3% wartości kredytu. Jednak możesz znaleźć kredyt hipoteczny z prowizją 1% lub całkiem bez prowizji. Czasami, gdy bank oferuje kredyt z niskim oprocentowaniem, to wtedy można spodziewać się wyższej prowizji.

Przeczytaj: Prowizja za udzielenie kredytu - ekspert wyjaśnia!

Banki od swoich kredytobiorców wymagają również wykupienia odpowiedniego ubezpieczenia. W zasadzie nie ma już kredytów hipotecznych bez ubezpieczenia. Po pierwsze jednak banki wymagają ubezpieczenia w różnej wysokości, a po drugie możesz znaleźć ubezpieczenie na własną rękę. Bank nie może wymusić na Tobie nabycia oferty za jego pośrednictwem. Możesz wybrać dowolnego ubezpieczyciela, pod warunkiem, że zaproponuje akceptowalny dla banku zakres ochrony. Bank często zachęcają klientów do zakupu ubezpieczenia, które ma w swojej ofercie. Proponują wtedy niższe koszty kredytu hipotecznego. Sprawdź dobrze warunki ubezpieczenia, ponieważ rozpiętość ofert ubezpieczeniowych waha się od kilku do kilkunastu procent wartości pożyczanej kwoty. Mogą to być naprawdę spore różnice.

Przeczytaj: Ubezpieczenie do kredytu hipotecznego

Jednym z podstawowych warunków uzyskania kredytu hipotecznego jest złożenie w banku prawidłowo wypełnionego wniosku wraz z załącznikami. Dopiero wtedy bank może rozpocząć procedurę przyznawania kredytu. Każda instytucja finansowa ma swoje własne wzory wniosków i dokumentów. Różnią się one zawartością oraz formą. Zanim rozpoczniesz wypełnianie wniosków, sprawdź jakie informacje będą Ci potrzebne. Być może część z nich będziesz musiał pozyskać z urzędu lub np. w sądzie. Pamiętaj, że tylko poprawnie wypełniony wniosek zostanie przyjęty przez bank. Po pomoc w wypełnieniu wniosku możesz się zwrócić do eksperta kredytowego.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny  - do ilu banków złożyć?

Kiedy bank już wyrazi zgodę na udzielenie kredytu hipotecznego, to wtedy przyjdzie czas na podpisanie umowy. Zawsze masz możliwość negocjować warunki umowy. Najważniejsze jednak jest to, żeby dokładnie przeczytać umowę i zapoznać się z jej zapisami. Jeżeli jakiś zapis jest dla Ciebie niezrozumiały, to dopytaj doradcę bankowego lub swojego eksperta kredytowego. Podpisz umowę dopiero wtedy, jak będzie dla Ciebie całkiem zrozumiała. Na co zwrócić uwagę podczas czytania umowy o kredyt hipoteczny? Podpowiadamy:

• czy wpisano prawidłowe dane,
• kwotę oraz walutę kredytu,
• cel kredytowania,
• zasady oraz harmonogram spłat kredytu,
• wysokość oprocentowania,
• zabezpieczenia kredytu,
• jak wygląda kontrola banku dotycząca wykorzystania środków z kredytu,
• wysokość prowizji,
• warunki dokonywania zmian oraz rozwiązania umowy kredytowej.

W zależności od celu kredytu mieszkaniowego, banki wypłaci środki z kredytu hipotecznego jednorazowo lub transzach. Środki z kredytu otrzymasz w całości, kiedy kupujesz mieszkanie w stanie deweloperskim, które jest oddane do użytku lub nieruchomość z rynku wtórnego. Natomiast dla domu w budowie lub mieszkania w budynku, który dopiero powstaje, przewidziane są wypłaty w transzach. Każda kolejna transza jest wypłacana wraz z postępem w pracach budowlanych. Sprawdź, jakie warunki musisz spełnić, żeby bank wypłacił środki z kredytu.

Najczęściej doradcy bankowi nie wspominają podczas pierwszych rozmów o dodatkowych opłatach. Powinieneś jednak wiedzieć, że niestety będziesz musiał ponieść dodatkowe koszty. Inne opłaty związane z kredytem hipotecznym to:

• opłata sądowa związana z ustanowieniem hipoteki,
• opłata notarialna za przygotowanie aktu sprzedaży nieruchomości,
• opłaty za otworzenie konta osobistego lub korzystanie z karty kredytowej,
• koszty rzeczoznawcy, który przygotuje operat szacunkowy,
• opłaty za przygotowanie aneksów do umowy,
• koszt wystawienia promesy kredytowej.

Bank nie może Ci zabronić spłacić wcześniej kredytu hipotecznego. Jednak część banków pobierze od Ciebie prowizję, jeśli będziesz chciał spłacić kredyt, zanim miną 3 lata od dnia podpisania umowy. Będzie stanowiło to dla Ciebie dodatkową opłatę. Jak to wygląda w praktyce? Kiedy będziesz chciał spłacić kredyt w pierwszym roku, licząc od podpisania umowy, to zapłacisz prowizję 3%, w drugim 2% i w trzecim 1%. Zgodnie z przepisami prawa bank nie może pobrać prowizji, jeśli całkowita spłata kredytu nastąpi po trzech latach od podpisania umowy.

Decydując się na współpracę z danym bankiem, sprawdź nie tylko koszty kredytu hipotecznego, ale również aspekty pozafinansowe. Najważniejsze kwestie to:

• Załączniki do wniosku o kredyt hipoteczny
  Kiedy starasz się o kredyt hipoteczny, to musisz dostarczyć bardzo dużo dokumentów. Część z nich ma określony termin ważności, dlatego złóż je jak najszybciej, żeby uniknąć kolejnego biegania po urzędach. Nie unikniesz formalności zwłaszcza przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, ale możesz sprawdzić, który bank idzie klientom na rękę w tej kwestii.
• Szybkość podejmowania decyzji przez bank
  Czekania na decyzję kredytową banku zwykle się dłuży i zajmuje dużo czasu. Zgodnie z przepisami bank ma na podjęcie decyzji nie więcej niż 21 dni. Wszystko oczywiście zależy od tego, czy dostarczysz na czas wszystkie wymagane dokumenty. Przed podpisaniem umowy z danym bankiem, dowiedz się od innych kredytobiorców, ile musieli czekać na decyzję kredytową, czy na wypłatę kolejnych transz.
• Profesjonalizm pracowników banku
  Banki jako instytucje zaufania publicznego, powinny zapewnić usługę na najwyższym poziomie. Masz prawo domagać się informacji oraz pomocy w każdej sprawie. Sprawdź, w jaki sposób pracownicy banku pomagają Ci przy kredycie, kompletowaniu dokumentów, czy chętnie udzielają Ci niezbędnych informacji. Kompetencje doradców bankowych i ich kultura osobista są niezmiernie ważne.
• Dodatkowe produkty do kredytu
  Oferty promocyjne kredytu hipotecznego są dość często ściśle związane z cross-sellingiem. Klienci, chcąc skorzystać z promocji, muszą nabyć dodatkowy produkt banku. Może to być konto osobiste, rachunek oszczędnościowy lub karta kredytowa. Sam powinieneś zdecydować, czy taka transakcja będzie dla Ciebie opłacalna. Wiąże się też ona na pewno z pewnymi warunkami. Przykładowo, kiedy w trakcie trwania umowy kredytu hipotecznego zrezygnujesz z karty kredytowej, to bank może podwyższyć Ci oprocentowanie.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?