Odwrócony kredyt hipoteczny
w 2024 roku - ekspert wyjaśnia!

Odwrócony kredyt hipoteczny jak sama nazwa wskazuje działa w odwrotny sposób do standardowego kredytu hipotecznego. Klient banku nie bierze kredytu na mieszkanie, tylko stopniowo sprzedaje swoją nieruchomość bankowi. Bank w zamian za mieszkanie lub dom wypłaca klientowi co miesiąc ustaloną kwotę rat. Przygotowaliśmy ten artykuł, żeby wyjaśnić wszystkie kwestie związane z odwróconym kredytem hipotecznym. Dowiesz się:

• Co to jest odwrócony kredyt hipoteczny i na czym polega.
• Jaka są różnice między odwróconym kredytem hipotecznym a odwróconą hipoteką?
• Jakie zapisy powinna zawierać umowa dotycząca odwróconego kredytu hipotecznego.
• Jakie są obowiązki kredytobiorcy, który zdecydował się na odwrócony kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny jest produktem finansowym celowy, a jego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Hipoteka jest oznaczona w księdze wieczystej nieruchomości. Banki proponują również bardzo szczególny rodzaj kredytu hipotecznego, który nazywamy odwróconym kredytem hipotecznym. Ten produkt finansowy jest często mylony z rentą dożywotnią. Są to jednak zupełnie inne oferty bankowe. Sprawdźmy zatem, co to dokładnie jest odwrócony kredyt hipoteczny i kiedy warto z niego skorzystać.

Odwrócony kredyt hipoteczny – co to jest za produkt? Jaki jest mechanizm tego produktu finansowego? Jakie są podobieństwa i różnice między odwróconym kredytem hipotecznym a klasycznym kredytem hipotecznym? Eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl postarają się odpowiedzieć na te wszystkie pytania. Zacznijmy od tego, że odwrócony kredyt hipoteczny jest to oferta bankowa, która jest dedykowana głównie do osób starszych, które są właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości mieszkalnej. Odwrócony kredyt hipoteczny jest to właściwie cesja prawa do nieruchomości, która może być dom lub mieszkanie. Oznacza to, że bank nabywa prawo do nieruchomości, a w zamian za to wypłaca obecnemu właścicielowi mieszkania comiesięczne transze kredytowe. Środki wypłacane są do końca życia osoby, która zdecydowała się na odwrócony kredyt hipoteczny. Czasami zdarza się, że bank i właściciel nieruchomości w umowie decydują się wypłatę od razu całej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego.

Kwestie związane z odwróconym kredytem hipotecznym reguluje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 roku. Organem, który jest odpowiedzialny za nadzorowanie działania odwróconego kredytu hipotecznego, jest Komisja Nadzoru Finansowego. Regulacje prawne i nadzór nad tym specyficznym produktem są konieczne. Dotyka on bardzo delikatnej materii i szczególnie ważne jest zapewnienie bezpieczeństwa jednej i drugiej strony umowy. Zanim jeszcze wspomniana ustawa weszła w życie, w polskim systemie prawnym funkcjonował zapis o rencie dożywotniej. Zapis ten jednak spotykał się z częstą krytyką. Uważano, że system, w którym różne podmioty oferowały rentę dożywotnią w zamian za mieszkanie, nie był sprawiedliwy dla seniorów. Sytuację tę miały zmienić nowe przepisy o odwróconym kredycie hipotecznym. W jaki sposób ustaw uregulowała tę kwestię? W art. 4 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym znajdziemy definicję tego produktu. Na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się przekazywać określone kwoty na rzecz kredytobiorcy. Spłata środków ma nastąpić po śmierci kredytobiorcy. Ze swojej strony kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia na rzecz banku. Zabezpieczenie powinno zapewnić spłatę całej tej kwoty wraz z odsetkami oraz dodatkowymi kosztami.

Można powiedzieć, że odwrócona hipoteka jest to przeciwieństwo standardowego kredytu hipotecznego. Kiedy chcesz kupić mieszkanie na kredyt, to Twoim obowiązkiem będzie ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Hipoteka powinna być wpisana w księdze wieczystej nieruchomości. Na tej podstawie klient otrzymuje od banku określoną w umowie kwotę, za którą kupuje dom lub mieszkanie. Najczęściej umowa o kredyt hipoteczny podpisywana jest na 20 do 30 lat. Jest to bardzo długi okres. Bank minimalizuje swoje ryzyko, ponieważ ma solidne zabezpieczenie w postaci nieruchomości. Kiedy klient zaczyna mieć kłopoty ze spłatą, to bank wtedy ma możliwość przejęcie nieruchomości. Kiedy kredytobiorca wywiąże się ze swojego zobowiązania i spłaci kredyt hipoteczny, to wtedy bank traci wszelkie prawa do nieruchomości.

Natomiast w przypadku odwróconej hipoteki obserwujemy zupełnie inny mechanizm. Klient, który planuje starać się o odwrócony kredyt hipoteczny, musi już być właścicielem nieruchomości. Wtedy może znaleźć korzystną ofertę odwróconej hipoteki i podpisać umowę z wybranym bankiem. W zamian za ustanowienie hipoteki na rzecz banku otrzymuje wtedy rentę dożywotnią. Bank zobowiązuje się co miesiąc wypłacać określoną kwotę na rzecz kredytobiorcy. Jest to rozwiązanie, z którego najczęściej korzystają osoby starsze z niewielką emeryturą, która nie pozwala na zaspokojenie wszystkich potrzeb. Za to mają bardzo wartościowe aktywo, jakim jest mieszkanie lub dom. Jest to też dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają spadkobierców, ale chcą sobie podnieść standard życia. W zamian za przekazanie praw własności do nieruchomości, osoby korzystające z odwróconej hipoteki otrzymują dożywotnią rentę. Bez wątpienia jest to szansa dla wielu seniorów na pozyskanie dodatkowych środków finansowych. Renta dożywotnia jest przeznaczona przede wszystkim dla osób, które ukończyły 60 rok życia. To właśnie takie osoby mogą liczyć na najkorzystniejsze warunki odwróconego kredytu hipotecznego. Przygotowaliśmy tabelkę, która pokazuje jakie są różnice między standardowym kredytem hipotecznym, a kredytem odwróconym zwanym również rentą dożywotnią.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny, na co zwrócić uwagę

Oferta odwróconego kredytu hipotecznego jest dedykowana głównie osobom starszym, które przekroczyły 60. rok życia. Kredytobiorca może być tylko osoba fizyczna, która jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Może to być dom, spółdzielcze mieszkanie własnościowe, z prawem do lokalu, ale też działka w użytkowaniu wieczystym. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego nie ma górnej granicy wieku. O taki kredyt może starać się 60-latek, ale też 80-latek, czy 90-latek. Bank w zasadzie nigdy nie wie, kiedy nastąpi spłata zobowiązania. Może się niestety też zdarzyć, że bank zdąży wypłacić tylko kilka rat przed śmiercią kredytobiorcy. Dlatego bank bardzo dokładnie szacuje ryzyko związane z przyznaniem kredytu hipotecznego odwróconego. Bank bierze pod uwagę statystyczną długość życia, ponieważ maksymalna kwota kredytu odwróconego kredytu zależy od wieku kredytobiorcy. Warto też wspomnieć, że art. 19 ustawy o kredycie hipotecznym odwróconym zobowiązuje banki do zarządzania ryzykiem długowieczności. Kiedy dwie osoby są właścicielami mieszkania o dokładnie takiej samej wartości, to na wyższy kredyt odwrócony może liczyć starsza z nich.

Do odwróconego kredytu hipotecznego może przystąpić również małżonek albo współwłaściciel. Ważna informacja jest taka, że o takie finansowanie można się starać, kiedy nieruchomość nie jest zadłużona. Każdy kredytobiorca powinien wiedzieć, że jest objęty gwarancją bezpieczeństwa, ponieważ podpisując umowę z bankiem, nie tracą prawa do mieszkania, jak ma to miejsce przy rencie dożywotniej. Można odstąpić od umowy bez dodatkowych kosztów.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny - do ilu banków złożyć?

Taki produkt finansowy jest dobrym rozwiązaniem przede wszystkim dla osób samotnych, które nie mają rodziny ani spadkobierców. Mają majątek w postaci mieszkania, ale nie mają go komu zapisać. Chcąc poprawić swoją sytuację finansową, mogą skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego. W ten sposób można zyskać nawet kilkaset złotych miesięcznie, co będzie dodatkiem do emerytury. Wysokość miesięcznych transz zależy od wieku kredytobiorcy i od wartości nieruchomości.

Jest to bardzo zasadne pytanie. Jednak tak naprawdę w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego zdolność kredytowa nie ma praktycznie żadnego znaczenia. Tak naprawdę wysokość kredytu odwróconego będzie zależeć od wartości nieruchomości, której właścicielem jest kredytobiorca. Dlatego zdolność kredytowa, czyli zdolność do spłaty zobowiązania nie jest ważna w tym przypadku. Na taki rodzaj finansowania mogą liczyć również emeryci z najniższym uposażeniem. Wystarczy, że są właścicielami niezadłużonej nieruchomości.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym obliguje banki do zaprezentowania przyszłym kredytobiorcom formularza informacyjnego. Banki są zobowiązane do pisemnego przedstawienie praw i obowiązków, które wynikają z umowy. W umowie o kredyt hipoteczny odwrócony powinny znaleźć się następujące zapisy:

• przyznana kwota kredytu,
• termin i sposób wypłaty należności,
• wszystkie koszty kredytu,
• sposób spłaty kosztów kredytu,
• prawa i obowiązki stron wynikające z umowy.

Ustawa przewiduje zwykłą formę pisemną takiej umowy i nie przewiduje konieczności spisywania umowy przed notariuszem. Z drugiej jednak strony bardzo precyzyjnie określa, jakie zapisy obowiązkowo muszą się w umowie znaleźć. Warto wiedzieć, że kredytobiorca ma również prawo do odstąpienia od umowy.

Najważniejszą kwestią dla seniorów jest to, na jaką kwotę mogą liczyć, kiedy zdecydują się na kredyt hipoteczny odwrócony. Klienci chcą też wiedzieć, co może mieć wpływ na całą kwotę takiego kredytu oraz wysokość miesięcznych transz. O ile jest to jasne w przypadku zwykłych kredytów hipotecznych, to w tym przypadku sprawa wymaga wyjaśnienia. Kiedy decydujesz się na zwykłym kredyt hipoteczny, ważne będą Twoje dochody, Twoja zdolność kredytowa, wkład własny i oczywiście sama nieruchomość. Od czego natomiast zależy maksymalna kwota finansowania, gdy chcesz wziąć odwrócony kredyt hipoteczny? Największy wpływ na kwotę kredytu odwróconego ma bez wątpienia wartość nieruchomości, która stanowi wartość zabezpieczenia. Cała procedura rozpoczyna się od wyceny nieruchomości zleconej przez bank. Na podstawie wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę, bank przygotowuje dla przyszłego klienta ofertę kredytu hipotecznego odwróconego. Niestety nie możesz jednak na to liczyć, że zaproponowana kwota kredytu hipotecznego odwróconego będzie zbliżona choć trochę do rynkowej wartości nieruchomości. To, czego możesz oczekiwać, to kwota kredytu, która stanowi równowartość połowy wartości mieszkania lub domu. W Europie Zachodniej stawki są jeszcze niższe. Banki wypłacają klientom 30% - 40% wartości nieruchomości, kiedy ktoś się zdecyduje na kredyt hipoteczny odwrócony.

Jest kilka formalności, których musisz dopełnić, kiedy podpiszesz z bankiem umowę o kredyt hipoteczny odwrócony. Przede wszystkim musisz ustanowić hipotekę na rzecz banku w formie wpisu do księgi wieczystej. Jest to podstawowe zabezpieczenie dla banku. Inne obowiązki należące do kredytobiorcy to:

• Nabycie polisy ubezpieczeniowej dla nieruchomości, która chroni od zdarzeń losowych typu pożar, o ile bank tego wymaga.
• Utrzymywanie domu lub mieszkania w stanie co najmniej takim samym jak przy podpisywaniu umowy. Dokonywanie bieżących napraw i remontów.
• Regulowanie podatków i opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości do Urzędu Skarbowego.

Przeczytaj: Ubezpieczenie do kredytu hipotecznego

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym wskazała jednoznacznie, kto może występować jako kredytodawca. Mogą to zatem być tylko spółki posiadające status banku, banku zagranicznego lub oddziału instytucji kredytowej, która podlega nadzorowi ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Inne podmioty nie mogą proponować takiego produktu finansowego. Na banki nałożono szereg obowiązków związanych z odwróconym kredytem hipotecznym:

• Przekazanie klientowi formularza informacyjnego na co najmniej 7 dni przed podpisaniem umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
• Przyjąć odstąpienie od umowy kredytu odwróconego, jeśli klient złoży je w ciągu 30 dni po podpisaniu umowy.

Jedno jest pewne. Banki nie mogą nałożyć na kredytobiorców innych obowiązków niż te, które zostały przewidziane w zapisach ustawy. Bardzo ważne pytanie jest następujące. Jakie obowiązki ma bank po śmierci kredytobiorcy? Przede wszystkim bank musi niezwłocznie powiadomić spadkobierców o tym, że spadkodawca zawarł umowę kredytu odwróconego. Jeżeli zależy im na mieszkaniu, mają 12 miesięcy na spłatę kredytu, licząc od dnia śmierci byłego właściciela mieszkania.

Przejdźmy teraz do niezwykle ważnej kwestii, jaką jest spłata odwróconego kredytu hipotecznego. Jak wspomnieliśmy wyżej, spadkobiercy mają dokładnie 12 miesięcy na spłatę kredytu, czyli wypłaconych rat wraz z odsetkami i kosztami. Są trzy sposoby na spłatę zobowiązania, naliczonych odsetek i innych kosztów:

• może je oczywiście spłacić sam kredytobiorca, ale to jego uprawnienie, a nie zobowiązanie,
• mogą je spłacić spadkobiercy,
• jeżeli po upływie roku od śmierci właściciela mieszkania, kredyt nie został, to wtedy bank zgłosi żądanie przeniesienia prawa własności do nieruchomości.

Kredytobiorca, który zdecydował się na kredyt hipoteczny odwrócony, ma jeden przywilej. Może zrezygnować z umowy w każdym momencie. Wystarczy złożyć wypowiedzenie umowy w placówce banku oraz spłacić wypłacone raty wraz z odsetkami i kosztami. Co więcej, bank nie może pobrać prowizji z tytułu spłaty, zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.

Po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny odwrócony, właściciel mieszkania ustanawia hipotekę na rzecz banku. Kredytobiorca jednak aż do swojej śmierci zostaje prawowitym właścicielem nieruchomości. Dopiero po śmierci właściciela bank może rozpocząć procedurę przejęcia nieruchomości. Stanie się tak, gdy spadkobiercy w ciągu roku nie spłacą zobowiązania. Kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości, bank może pobrać tylko kwotę równą wypłaconym ratom i należnym odsetkom. Pozostała kwota powinna trafić do spadkobierców.

W pierwszej kolejności to właśnie spadkobiercy mają prawo do lokalu, na którym została ustanowiona hipoteka na rzecz banku. Stanie się tak, gdy spłacą zobowiązanie kredytowe. Nie mają jednak takiego obowiązku i mogą zrezygnować ze spłaty. Co się wtedy wydarzy? Bank musi zawrzeć ze spadkobiercami, ewentualnie z powołanym do sprawy kuratorem umowę przenoszącą na bank własność nieruchomości lub prawa będące zabezpieczeniem kredytu. W ciągu 30 dni od podpisania umowy bank wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, którego zadaniem jest oszacowanie wartości nieruchomości. Następnie w terminie 30 dni od przygotowania wyceny, bank zwraca spadkobiercom lub wpłaca do depozytu sądowego określoną kwotę. Kwotę tę stanowi różnica pomiędzy wartością mieszkania lub prawa a kwotą zobowiązania kredytowego. Jest ona zaliczana do masy spadkowej. Wartość nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie zobowiązania, nie jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku do wysokości całkowitej kwoty do zapłaty. Czyli do zachowku zaliczana jest wartość nieruchomości, pomniejszona o zobowiązanie wobec banku.

Odwrócony kredyt hipoteczny wygląda na dobre rozwiązanie dla osób, które chcą podnieść komfort swojego życia. Jednak taki kredyt ma też swoje wady. Jedną z nich jest kwota wypłacana co miesiąc w ramach umowy kredytowej. Niestety jest ona niska i dla większości osób może wydać się nieadekwatna, biorąc pod uwagę wartości mieszkania. Jest to rozwiązanie niekorzystne dla spadkobierców, którzy albo spłacą zobowiązanie, jeśli chcą zachować mieszkanie, albo muszą się liczyć z jego utratą.

Trzeba przyznać, że ustawodawca bardzo solidnie podszedł do kwestii związanych z odwróconym kredytem hipotecznym. Przepisy prawa chronią zarówno potencjalnych kredytobiorców, bank, jak i spadkobierców. Do tej pory jednak żaden bank nie zdecydował się wprowadzić do oferty kredytu hipotecznego odwróconego. Instytucje finansowe nie chcą brać na siebie ryzyka, które według nich w przypadku takiego produktu jest wysokie. Do tego polskie społeczeństwo nie jest chyba przygotowane na tego typu rozwiązania. Można natomiast skorzystać z oferty renty dożywotniej, która oferuje np. Fundusz Hipoteczny Familia S.A. oraz przez Fundusz Hipoteczny DOM. Renta dożywotnia jednak wiąże się z ryzykiem dla właściciela mieszkania. Firny oferujące renty dożywotnie nie podlegają kontroli KNF i działają na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym liczy sobie już prawie 8 lat, jednak wciąż żaden bank nie wprowadził do swojej oferty odwróconego kredytu hipotecznego. Tak naprawdę zapisy ustawy są martwe. Dodatkowo analitycy finansowi i prawnicy wskazują na wiele luk w ustawie. Banki stoją obecnie na stanowisku, że taki produkt jak odwrócony kredyt hipoteczny może źle wpłynąć na ich wizerunek. Jest to produkt, który na świecie jest proponowany osobom starszym. W innych krajach taki produkt już nie szokuje opinii publicznej, ale w Polsce, gdzie więzi rodzinne są silne, odwrócony kredyt może być odebrany jako wyłudzanie mieszkania od starszych, często już schorowanych osób. Polska chyba nie jest na razie przygotowana na takie produkty finansowe. Nasza kultura i tradycja traktują mieszkanie jako majątek, który powinien przechodzić z pokolenia na pokolenie. Mieszkania nie należy się pozbywać nawet za wsparcie finansowe ze strony banku, które może poprawić los seniora. Kredyt hipoteczny odwrócony może przyjąć się w kolejnych pokoleniach, kiedy w rodzinie pojawi się kilka mieszkań i nie wszystkie będą potrzebne. Na razie jednak takie rozwiązanie, może nie być dobrze przyjęte przez nasze społeczeństwo.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?