Wykupienie mieszkania TBS
- ekspert wyjaśnia!

W tym artykule zajmiemy się tematem związanym z TBS. W kontekście ostatnich wydarzeń we Wrocławiu jest to temat gorący i bardzo na czasie. Co robić, gdy czynsz za mieszkanie TBS rośnie? Czy wykup takiego mieszkania jest możliwy i czy się opłaca? Eksperci kredytowi z www.kredytwroclaw.pl sprawdzili przepisy i okazuje się, że wykup mieszkań TBS przez dotychczasowych najemców jest możliwy dopiera od niedawna. Wykup mieszkania TBS polega na tzw. stopniowym dojściu do własności. Oznacza to, że lokatorzy mają prawo do zakupu takiego mieszkania, spłacając je częściowo w ramach czynszu. Jednak, czy każdy najemca może wykupić takie mieszkanie? Jakie warunki należy spełnić, żeby złożyć wniosek o wykup mieszkania? Na te pytania odpowiadamy poniżej.

Wysoka inflacja wpływa nie tylko na ceny towarów i usług, ale również na koszty obsługi kredytów. Raty kredytów poszły mocno w górę, co powoduje, że Polacy mają problem ze spłatą swoich zobowiązań. Dodatkowo coraz więcej wniosków o kredyt hipoteczny jest odrzucanych przez banki z powodu braku zdolności kredytowej. Rosną też ceny wynajmu, dlatego część klientów rozgląda się za innym rozwiązaniem.

Jedną z opcji może być wynajem mieszkania TBS z możliwością stopniowego dojścia do własności. Co zyskujesz? Możesz stać się właścicielem takiej nieruchomości bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego na wysoką kwotę. Nie musisz również dysponować wysokim wkładem własnym.

Na samym początku przypomnijmy, co to jest mieszkanie TBS. W latach 90. ubiegłego wieku powstała inicjatywa budownictwa społecznego, która była częścią polityki mieszkaniowej państwa. Powołano Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które były odpowiedzialne za budowę mieszkań, przeznaczonych dla mniej zamożnych obywateli, których nie było stać na wynajęcie lub zakup mieszkania po cenach rynkowych.

Nie do końca jednak przemyślano ideę mieszkań TBS. Dlaczego? Jeszcze do niedawna lokatorzy TBS-ów mogli podpisywać jedynie długoterminowe umowy najmu. Dzięki temu mieli w pewnym stopniu uregulowaną sytuację mieszkaniową. Z drugiej strony nie mieli żadnego prawa do nieruchomości, mimo że wielu z nich wpłaciło wysokie kwoty partycypacyjne, które wynosiły od 15% do nawet 30% kosztów budowy takiego mieszkania. Do 2022 r. nie było możliwości wykupu takiego mieszkania na własność. Dopiero w tym roku powstały nowe przepisy, które umożliwiają przeprowadzenie takiej transakcji. Warto wspomnieć, że nowe regulacje przebyły długą drogę, zostały one bowiem zawarte w ustawie o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa 10 grudnia 2020 r. Obowiązują one już od 19 stycznia 2021 r., ale przepisy dotyczące wykupu mieszkania TBS przez lokatorów, weszły w życie dopiero 1 stycznia 2022 r.

Jakie zatem regulacje znajdziemy w nowelizacji ustawy? Nowe przepisy przewidują, że lokatorzy korzystający z mieszkań TBD, będą mogli wykupić lokal w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Podobny mechanizm zastosowano już w mieszkaniach SIM, czyli wynajmowanych w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych.

Czy wszyscy najemcy lokali TBS mogą starać się o jego wykup? Okazuje się, że mieszkanie TBS mogą wykupić jedynie osoby, które spełnią warunki określone w ustawie. Zgodnie z przepisami o wykup mieszkania mogą starać się osoby, które:

• Wniosły opłatę partycypacyjną na poziomie minimum 20 lub 25% kosztów budowy mieszkania. Poziom 25% kosztów dotyczy najemców mieszkań w dużych miastach, liczących więcej niż 100 tys. mieszkańców, a 20% dotyczy najemców mieszkań TBS a mniejszych miejscowościach.
• Wynajmują mieszkanie TBS od co najmniej 5 lat.
• Nie mają na swoim koncie zaległości w spłacie czynszu dłuższych niż 3 miesiące przez ostatnie 5 lat trwania umowy najmu.

W Ustawie o wykupie mieszkań z TBS wymieniono również warunki przeprowadzenia transakcji wykupu:

• wykup mieszkań w TBS będzie możliwy dopiero wtedy, gdy kredyt inwestycyjny zaciągnięty w BGK na jego budowę zostanie w całości spłacony.
• Wykup mieszkania TBS wymaga dokonania zmiany umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności,
• Koszt wykupu mieszkania może być w określonej części spłacony w ratach w ramach podwyższonego czynszu przez 10 lat. Lokator ma możliwość wystąpić o skrócenie tego okresu.

Jeżeli jesteś zainteresowany wykupem mieszkania TBS, to w pierwszej kolejności powinieneś złożyć wniosek w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, z którym masz podpisaną umowę najmu. Wzór wniosku możesz znaleźć na stronie internetowej TBS. Możesz go jednak przygotować na własną rękę. Pamiętaj, żeby zawrzeć w nim następujące informacje:

• dane osobowe wnioskodawcy,
• dokładny adres lokalu, który chce się nabyć,
• data zawarcia umowy o najem lokalu mieszkalnego wybudowanego w ramach TBS.
• prośbę o sprzedaż mieszkania oraz zaliczenie na poczet ceny wpłaconej kaucji i partycypacji.

Procedura wykupu mieszkania TBS na szczęście nie jest zbyt skomplikowana. Przygotowaliśmy instrukcję krok po kroku, jak wygląda wykup mieszkania TBS:

1. Przede wszystkim sprawdź, czy spełniasz warunki określone w ustawie, które umożliwiają wykup mieszkania z TBS.
2. Przygotuj i złóż wniosek do właściwego TBS o wykup lokalu.
3. Po złożeniu wniosku musisz zaczekać na decyzję TBS, która umożliwi wyodrębnienie lokalu oraz zgodę na jego zbycie.
4. Kiedy otrzymasz decyzję pozytywną, to w kolejnym kroku podpisujesz umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z TBS. W umowie zostanie określona cena mieszkania oraz sposób jej spłaty.
5. Umowę kupna-sprzedaży mieszkania możesz podpisać dopiero po tym, gdy zapłacisz określoną w umowie cenę, a TBS spłaci kredyt zaciągnięty w BGK w części przypadającej na dany lokal. Dopiero wtedy może dojść do przeniesienia własności nieruchomości na Ciebie.

Nie ma co liczyć na preferencyjne ceny przy wykupie mieszkania TBS. Wykup odbywa się po cenach rynkowych nieruchomości. Maksymalną cenę za wykup lokalu TBS określa następujący wzór:

C = Pz : u

Użyte w tym wzorze symbole oznaczają:

• C – to cena lokalu mieszkalnego,
• Pz – kwota zwracanej partycypacji,
• u – udział kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.

Sprawdźmy, co składa się na koszt zakupu mieszkania TBS. Są to:

• wartość rynkowa gruntu – określana jest przez rzeczoznawcę na dzień wykupu mieszkania,
• część kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę mieszkania wraz z kosztami dodatkowymi,
• część środków własnych TBS zaangażowanych w budowę mieszkania.

Co wliczane jest na poczet ceny mieszkania? Są to:

• wniesiona kaucja oraz partycypacja,
• kwoty kapitału finansowania zewnętrznego spłacone w czynszu najmu.

Mieszkania z TBS nie możesz kupić z bonifikatą, jak ma to miejsce przy wykupie mieszkań komunalnych. Nie możesz zatem liczyć na żadne upusty i preferencyjne ceny.

Wykup mieszkania z TBS nie należy do tanich, ponieważ odbywa się po stawkach rynkowych. Dlatego będziesz potrzebował dość sporej kwoty na wykup, zwłaszcza gdy zdecydujesz się na wykup po krótkim okresie najmu. Przy dłuższym wynajmie z opcją dojścia do własności, możesz spłacać cenę zakupu w ramach czynszu przez okres nawet 10 lat. Jeżeli jednak nie chcesz długo czekać, ale nie masz wystarczających środków na wykup, to możesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny na mieszkanie TBS. Na rynku znajduje się wiele ofert i możesz wśród nich wybrać ofertę najkorzystniejszą dla siebie. Pamiętaj jednak, że środki z kredytu hipotecznego na mieszkanie TBS możesz przeznaczyć jedynie na wykup lokalu. Nie możesz zaciągnąć kredytu hipotecznego na pokrycie wkładu partycypacyjnego. Jeśli nie masz gotówki na wkład partycypacyjny, rozważ złożenie wniosku o kredyt gotówkowy lub pożyczkę gotówkową.

Z jednej strony należy docenić, że w końcu pojawiły się przepisy, które umożliwiają najemcom przejęcie mieszkania TBS na własność. Dotyczy to głównie osób, które wynajmują takie mieszkanie od wielu lat. Czy zasady wykupu takiego lokalu są korzystne? Niestety nie możemy potwierdzić, że warunki wykupu są korzystne i opłacalne dla każdego lokatora. Zacznijmy od tego, że nowa ustawa wyklucza możliwość wykupienia mieszkania TBS przez najemców, którzy nie wpłacili partycypacji. Jest to dość duże grono najemców, ponieważ przez pewien czas obowiązywały przepisy, według których najemca nie mógł być jednocześnie partycypantem. Potrzebną kwotę partycypacji wpłacała na przykład gmina lub rodzina lokatora. Dodatkowo wiele TBS-ów nie pobierało po prostu opłat partycypacyjnych.

Eksperci kredytowi z www.kredytwroclaw.pl uważają, że w niektórych sytuacjach wykup mieszkania TBS będzie korzystny. To, na co eksperci rynku mieszkaniowego zwracają uwagę to niski standard takich mieszkań, które są sprzedawane po cenie rynkowej. W takim wypadku zalecamy klientom wycofanie partycypacji, a odzyskana kwota może służyć za wkład własny do kredytu hipotecznego. Możesz bowiem za taką cenę kupić mieszkanie o wyższym standardzie. Panuje zgodna opinia, że mieszkania TBS powinny być sprzedawane po niższych cenach.

Są jednak sytuacje, gdy taki wykup może się opłacać i przynieść korzyści dla przyszłego właściciela. Po pierwsze po wykupie mieszkania TBS będziesz płacić o wiele niższy czynsz. Takie mieszkanie możesz też sprzedać, przepisać na swoje dzieci, a nawet wynająć. Póki masz podpisaną tylko umowę najmu z TBS, to nie możesz swobodnie dysponować takim lokalem. Bez wątpienia decyzja o wykupie mieszkania TBS powinna być dobrze przemyślana.