Najważniejszy wniosek
Ustal, w jakiej formie składasz oświadczenie i kto składa wniosek do sądu. Potem pilnuj trzech rzeczy: opłat, kosztu okresu do wpisu wraz z zasadą jego rozliczenia oraz wykreślenia hipoteki od razu po spłacie.
Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu
Podpisanie umowy kredytu i złożenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki jeszcze jej nie tworzy. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej, a wpis ma charakter konstytutywny.
To rozróżnienie tłumaczy, dlaczego okres między uruchomieniem kredytu a wpisem jest dla banku ryzykowny i dlaczego za ten czas pobiera dodatkowy koszt. Bank wypłacił pieniądze, ale docelowego zabezpieczenia jeszcze nie ma.
| Moment | Co się dzieje |
|---|---|
| Oświadczenie właściciela | Zgoda na obciążenie |
| Wniosek do sądu | Uruchomienie procedury |
| Wpis w księdze | Hipoteka powstaje |
Co trzeba przygotować i w jakiej formie
Podstawą jest oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki. Dla hipoteki na rzecz banku przepisy dopuszczają formę pisemną pod rygorem nieważności, choć w praktyce część transakcji i tak przechodzi przez akt notarialny, bo obejmuje również sprzedaż.
Do sądu składa się wniosek na formularzu wieczystoksięgowym wraz z załącznikami. Wniosek bywa składany przez notariusza przy akcie albo samodzielnie przez kredytobiorcę, zależnie od ustaleń z bankiem.
Oświadczenie
Właściciela nieruchomości.
Umowa kredytu
Podstawa wierzytelności.
Formularz KW-WPIS
Wniosek do sądu.
Załączniki
Wskazane przez bank.
Dowód opłaty
Do wniosku.
Opłata sądowa, podatek i ewentualna taksa
Na koszt ustanowienia hipoteki składają się opłata sądowa od wniosku o wpis oraz podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Jeśli oświadczenie przyjmuje formę aktu notarialnego, dochodzi taksa notarialna.
Wysokości tych pozycji wynikają z przepisów i zmieniają się w czasie, dlatego zamiast zapamiętywać kwoty, poproś bank albo notariusza o aktualne zestawienie przed podpisaniem umowy.
| Pozycja | Podstawa |
|---|---|
| Opłata sądowa | Ustawa o kosztach sądowych |
| Podatek PCC | Ustawa o PCC |
| Taksa notarialna | Rozporządzenie o taksie |
| Koszt pomostowy | Umowa kredytu |
Uporządkujemy kolejność dokumentów, opłat i terminów oraz sprawdzimy zapis o koszcie okresu do wpisu. Formę aktu potwierdź u notariusza.
15–20 minut · bez opłat · bez składania wniosku- Krótka rozmowaUstalamy sytuację i termin.
- Sprawdzenie danychBudżet, dochód i dokumenty.
- Plan działaniaOtrzymujesz kolejność kroków.
Ubezpieczenie pomostowe albo podwyższona marża
Do prawomocnego wpisu bank zabezpiecza się dodatkowo. Najczęściej jest to podwyższona marża albo składka ubezpieczenia pomostowego, doliczana do raty. Po wpisie koszt powinien zostać zdjęty.
Sprawdź w umowie trzy rzeczy: wysokość tego kosztu, moment jego zakończenia oraz to, czy pobrane kwoty są zwracane albo zaliczane na spłatę kapitału. Zgłoszenie wpisu do banku zwykle należy do kredytobiorcy.
Wysokość
Z umowy.
Koniec
Wpis prawomocny.
Rozliczenie
Zwrot lub brak.
Zgłoszenie
Twój obowiązek.
Suma hipoteki bywa wyższa niż kwota kredytu
Hipoteka umowna zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy wpisanej w dziale czwartym księgi wieczystej. Suma ta obejmuje nie tylko kapitał, ale też odsetki i koszty uboczne, dlatego zwykle przewyższa kwotę kredytu.
Warto po wpisie sprawdzić treść działu czwartego: kto jest wierzycielem, jaka jest suma i czy dane zgadzają się z umową. Błąd w księdze łatwiej poprawić od razu niż po latach.
| Element | Uwaga |
|---|---|
| Wierzyciel | Nazwa banku |
| Suma hipoteki | Zgodna z umową |
| Rodzaj hipoteki | Umowna do sumy |
| Dane nieruchomości | Bez pomyłek |
Wykreślenie nie dzieje się samo
Spłata kredytu powoduje wygaśnięcie wierzytelności, ale wpis w księdze pozostaje do czasu wykreślenia. Żeby go usunąć, potrzebny jest dokument z banku potwierdzający wygaśnięcie i zgodę na wykreślenie oraz wniosek do sądu.
Niewykreślona hipoteka potrafi zablokować sprzedaż nieruchomości w najmniej odpowiednim momencie. Załatw to od razu po spłacie, a nie wtedy, gdy pojawi się kupujący.
Dokument z banku
Zgoda na wykreślenie.
Wniosek
Do sądu wieczystoksięgowego.
Opłata
Od wykreślenia.
Potwierdzenie
Sprawdź dział IV.
Od oświadczenia do czystej księgi
Kwestie notarialne i formę oświadczenia potwierdź w banku oraz u notariusza. Ten materiał nie jest poradą prawną.
Najczęstsze pytania
Czym jest hipoteka i kto ją ustanawia?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość, zabezpieczające wierzytelność banku. Ustanawia ją właściciel nieruchomości, składając oświadczenie w wymaganej formie, a powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej.
Czy oświadczenie musi być u notariusza?
Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki co do zasady wymaga formy aktu notarialnego. Przepisy przewidują wyjątek dla hipoteki na rzecz banku, gdzie wystarcza forma pisemna pod rygorem nieważności. Praktyka bywa różna, więc potwierdź ją w swoim banku.
Ile kosztuje wpis hipoteki?
Na koszt składają się opłata sądowa od wniosku o wpis oraz podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Do tego dochodzą ewentualne koszty notarialne, jeśli oświadczenie ma formę aktu.
Jak długo czeka się na wpis?
Termin zależy od obciążenia konkretnego sądu wieczystoksięgowego i bywa bardzo różny. Do czasu prawomocnego wpisu bank zwykle pobiera dodatkowy koszt: podwyższoną marżę albo ubezpieczenie pomostowe.
Czy hipoteka wygasa automatycznie po spłacie?
Hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, ale wpis pozostaje w księdze do czasu wykreślenia. Po spłacie trzeba uzyskać z banku dokument zgody na wykreślenie i złożyć wniosek do sądu.
Co to jest hipoteka umowna do określonej sumy?
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, wpisanej w księdze. Suma ta jest zwykle wyższa niż kwota kredytu, bo obejmuje też odsetki i koszty uboczne.
Czy można ustanowić hipotekę na nieruchomości innej osoby?
Tak, jeśli właściciel wyrazi na to zgodę i złoży odpowiednie oświadczenie. To poważna decyzja majątkowa: właściciel odpowiada nieruchomością za cudzy dług, choć sam nie jest kredytobiorcą.
Piotr Sułkowski
Ekspert kredytowy działający od 2016 roku. Materiał ma charakter ogólny; wymagania zależą od banku, umowy i sytuacji klienta.
Poznaj autora