Najważniejszy wniosek
Ustal, czy wpłacasz zadatek czy zaliczkę, wpisz warunek uzyskania finansowania z definicją, terminem, formą zgłoszenia i skutkiem, a termin policz od kompletowania dokumentów, nie od dnia decyzji.
Zadatek i zaliczka to dwa różne mechanizmy
Obie kwoty wpłacasz przy umowie przedwstępnej, ale ich skutek przy niedojściu transakcji do skutku jest inny. Zadatek jest instrumentem zabezpieczającym wykonanie umowy i przy zawinionym niewykonaniu przepada albo podlega zwrotowi w podwójnej wysokości. Zaliczka jest częścią ceny i zwykle wraca.
Nazwa użyta w umowie ma znaczenie, ale decyduje całość treści. Jeżeli umowa nazywa kwotę zadatkiem, przyjmij, że skutki zadatku będą miały zastosowanie, i dopiero na tej podstawie negocjuj zapisy.
| Kwota | Wina kupującego | Wina sprzedającego |
|---|---|---|
| Zadatek | Może przepaść | Możliwe żądanie dwukrotności |
| Zaliczka | Co do zasady zwrot | Co do zasady zwrot |
Ryzyko rodzi się przy podpisie, nie przy odmowie
Moment, w którym można stracić pieniądze, to podpisanie umowy przedwstępnej bez zapisu o finansowaniu i z terminem krótszym niż realny proces kredytowy. Odmowa banku tylko uruchamia skutek, który został wcześniej zaakceptowany.
Dlatego kolejność ma znaczenie: najpierw sprawdzona zdolność i wstępne rozeznanie w bankach, potem negocjacja terminu i zapisów, a dopiero na końcu podpis i wpłata.
Brak warunku
Odmowa obciąża kupującego.
Krótki termin
Proces się nie mieści.
Jeden bank
Brak planu zapasowego.
Nieznana nieruchomość
Ryzyko wyceny i stanu prawnego.
Cztery elementy warunku finansowania
Dobrze skonstruowany zapis odpowiada na cztery pytania: co jest brakiem finansowania, w jakim terminie kupujący ma to wykazać, jak to zgłasza i co się wtedy dzieje z wpłaconą kwotą. Brak któregokolwiek elementu otwiera spór.
Zapis powinien też określać, ile odmów i z ilu banków kupujący ma przedstawić, żeby warunek zadziałał. Ogólne sformułowanie o nieuzyskaniu kredytu bywa w praktyce trudne do wykazania.
| Element | Czego dotyczy |
|---|---|
| Definicja | Co znaczy brak finansowania |
| Termin | Do kiedy kupujący wykazuje |
| Forma zgłoszenia | Pismo i sposób doręczenia |
| Skutek | Zwrot kwoty i termin zwrotu |
Przeliczymy realny czas procesu kredytowego i wskażemy, jaki termin ma szansę się zmieścić. Treść zapisów prawnych potwierdź z prawnikiem lub notariuszem.
15–20 minut · bez opłat · bez składania wniosku- Krótka rozmowaUstalamy sytuację i termin.
- Sprawdzenie danychBudżet, dochód i dokumenty.
- Plan działaniaOtrzymujesz kolejność kroków.
Policz termin od dokumentów, nie od optymizmu
Termin na finansowanie musi objąć skompletowanie dokumentów, złożenie wniosków, analizę banku, wycenę nieruchomości oraz czas na podpisanie umowy kredytu i jego uruchomienie przed aktem notarialnym.
Osobno policz czas potrzebny po stronie nieruchomości: uzyskanie zaświadczeń, wykreślenie obciążeń, zgody wspólnoty czy dokumenty spadkowe. Te elementy nie zależą od banku, ale potrafią zablokować termin.
Dokumenty
Kompletowanie.
Wnioski
Złożenie równoległe.
Analiza i wycena
Czas banku.
Umowa kredytu
Podpis i uruchomienie.
Strona sprzedającego
Zaświadczenia i obciążenia.
Bufor
Zapas na poprawki.
Kolejność działań, gdy bank odmówił, a termin biegnie
Najpierw ustal przyczynę odmowy, bo od niej zależy, czy inny bank oceni wniosek tak samo. Inaczej działa się przy zdolności, inaczej przy historii kredytowej, a jeszcze inaczej, gdy problemem jest nieruchomość albo polityka konkretnego banku.
Równolegle poinformuj sprzedającego i zaproponuj rozwiązanie: aneks z nowym terminem albo skorzystanie z warunku finansowania. Milczenie do ostatniego dnia zamyka obie drogi.
| Przyczyna | Czy inny bank pomoże |
|---|---|
| Polityka banku | Często tak |
| Nieruchomość | Zwykle nie bez zmian |
| Zdolność | Tylko po zmianie parametrów |
| Historia kredytowa | Wymaga czasu i działań |
Co zrobić przed wpłatą, żeby nie negocjować pod presją
Sprawdzona zdolność, wstępne rozeznanie w kilku bankach i przejrzany stan prawny nieruchomości przesuwają rozmowę o zadatku na wcześniejszy etap. Negocjujesz wtedy zapisy, mając alternatywy, a nie ratując wpłacone pieniądze.
Rozważ też wysokość wpłaty. Niższy zadatek przy jasno opisanym warunku finansowania bywa rozsądniejszy niż wysoki zadatek z ogólnym zapisem.
Zdolność
Sprawdzona przed podpisem.
Kilka banków
Rozeznane wstępnie.
Stan prawny
Sprawdzony w księdze wieczystej.
Wysokość wpłaty
Proporcjonalna do ryzyka.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej
Projekt umowy warto skonsultować z prawnikiem. Ten materiał nie jest poradą prawną.
Najczęstsze pytania
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek ma w Kodeksie cywilnym własny skutek: przy niewykonaniu umowy przez jedną ze stron druga może od umowy odstąpić i zachować zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zaliczka takiego skutku nie ma i co do zasady podlega zwrotowi przy rozwiązaniu umowy.
Czy tracę zadatek, gdy bank odmówi kredytu?
To zależy od treści umowy przedwstępnej. Jeżeli umowa nie przewiduje warunku uzyskania finansowania ani prawa odstąpienia, brak kredytu obciąża kupującego jako niewykonanie zobowiązania. Odpowiedni zapis może ten skutek wyłączyć.
Jak brzmi zapis chroniący kupującego?
Powinien wskazywać, co strony uznają za brak finansowania, jaki jest termin na jego wykazanie, w jakiej formie kupujący to zgłasza i jaki jest skutek: zwrot zadatku w określonym terminie. Treść zapisu warto skonsultować z prawnikiem.
Ile czasu trzeba przewidzieć na decyzję kredytową?
Zależy od banku, kompletności dokumentów i rodzaju nieruchomości. Termin w umowie powinien uwzględniać złożenie wniosków, analizę, wycenę i czas na podpisanie umowy kredytu, a nie tylko sam czas decyzji.
Czy warto składać wnioski do kilku banków?
Równoległe wnioski zmniejszają ryzyko utraty terminu, gdy jeden bank odmówi. Każdy wniosek zostawia jednak ślad w bazach, dlatego liczba i kolejność powinny być przemyślane, a nie przypadkowe.
Co zrobić, gdy termin z umowy się kończy?
Nie czekaj do ostatniego dnia. Aneks przedłużający termin wymaga zgody sprzedającego i formy właściwej dla umowy. Zgłoszenie problemu wcześnie zwiększa szansę na porozumienie.
Czy promesa zabezpiecza transakcję?
Wstępna decyzja lub promesa pokazuje, że wniosek ma realne szanse, ale nie jest zobowiązaniem do wypłaty. Warunki końcowe zależą między innymi od wyceny nieruchomości i pełnej dokumentacji.
Piotr Sułkowski
Ekspert kredytowy działający od 2016 roku. Materiał ma charakter ogólny; wymagania zależą od banku, umowy i sytuacji klienta.
Poznaj autora