Stan prawny nieruchomości w 2024
- jak sprawdzi? Ekspert wyjaśnia!

Zawsze powtarzamy naszym klientom, że najważniejszą rzeczą, jaką powinni zrobić przed zakupem mieszkania, domu, czy innej nieruchomości, jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Jest to bardzo ważne dla Twojego bezpieczeństwa i zabezpieczenia Twoich finansów. Jeżeli się okaże, że sprzedający wprowadził Cię w błąd, co do stanu prawnego nieruchomości lub jest on nieuregulowany, to niestety będzie to dla Ciebie duży problem. Trudno też będzie taką transakcję sfinalizować. Eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl przygotowali artykuł, wyjaśniający czym jest stan prawny nieruchomości oraz w jaki sposób możesz go sprawdzić. Czytając ten artykuł, dowiesz się:

• Co to jest stan prawny nieruchomości?
• W jakich dokumentach znajdziesz informację o stanie prawnym nieruchomości?
• W jaki sposób sprawdzić stan prawny nieruchomości?
• Co to znaczy, że stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany?
• Czym się różni stan prawny nieruchomości od stanu faktycznego?

Trudno znaleźć w polskich przepisach jednoznacznej definicji stanu prawnego nieruchomości. Definicję stanu prawnego nieruchomości można sformułować natomiast, biorąc pod uwagę kilka przepisów. Są to przepisy ujęte np. w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czy też w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Co można wywnioskować z powyższych aktów prawnych? Przede wszystkim na ich podstawie można określić ogół praw, jakie do niej przysługują. Do najważniejszych praw należą prawo własności, ale również prawo najmu lub dzierżawy. Jednak to nie wszystko. Spójrzmy na szersze ujęcie stanu prawnego nieruchomości. Określają go również wszystkie akty prawne oraz orzeczenia sądowe czy decyzje administracyjne, które mają wpływ na możliwość jej nabycia, zagospodarowania czy użytkowania. Zapewne się już domyśliłeś, że stan prawny nieruchomości, jest określany na podstawie dokumentów sporządzonych dla danej nieruchomości. To właśnie z tych dokumentów wynikają prawa i roszczenie konkretnych osób do nieruchomości.

Przeczytaj: Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny - ekspert wyjaśnia!

W jaki sposób sprawdzić stan prawny nieruchomości, zanim ja kupisz? Niestety czeka Cię konieczność przejrzenia wielu dokumentów. Biorąc jednak pod uwagę, jak ważną transakcją jest zakup mieszkania, to bez wątpienia warto. Najważniejszym dokumentem dla każdej nieruchomości, jest jej księga wieczysta. W kolejnych rozdziałach księgi wieczystej znajdziesz informacje o wszystkich prawach i roszczeniach, które dotyczą danej nieruchomości. Są również inne dokumenty, za pomocą których sprawdzisz stan prawny nieruchomości. Jest to np.

• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego,
• zaświadczenia z lokalnych urzędów o tym, czy nieruchomość objęta jest ochroną zabytków lub przyrody,
• zaświadczenie z ewidencji ludności dotyczących liczby osób zameldowanych w danej nieruchomości,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia.

Przeczytaj: LISTA DOKUMENTÓW do kredytu hipotecznego w 2024 roku

Księgi wieczyste służą przede wszystkim temu, żeby bez problemu ustalić stanu prawnego nieruchomości. Mówi o tym art.1 ust.1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Księga wieczysta jest to główne i najważniejsze źródło informacji na temat sytuacji prawnej nieruchomości. To właśnie z księgi wieczystej korzysta bank przed podjęciem decyzji kredytowej. W ten sposób sprawdza stan prawny nieruchomości. Księga wieczysta to podstawowy dokument, który jest też bardzo ważny dla banku, w którym złożysz wniosek o kredyt hipoteczny. Bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego zawsze sprawdza stan prawny nieruchomości. Oto informacje, które znajdziesz w księdze wieczystej:

• dział I – tutaj znajdują się podstawowe parametry nieruchomości (jej położenie, powierzchnia, numer działki, liczba kondygnacji itp.),
• dział II – wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości (jeśli jest kilku współwłaścicieli, jaki mają w niej udział) lub kto ma do niej prawo wieczystego użytkowania,
• dział III – bardzo ważny, ponieważ mówi nam o tym, jakie są obciążenia nieruchomości na rzecz osób trzecich np. służebność gruntowa lub przesyłowa, prawo użytkowania, czy dożywocia, w dziale tym wpisywane są także roszczenia wynikające np. z umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz egzekucje komornicze,
• działu IV – wskazuje, czy nieruchomość jest obciążona wpisami na hipotece, dowiemy się, kto jest wierzycielem, w jakiej wysokości jest zobowiązanie zabezpieczone hipoteką itp.

Stan prawny nieruchomości określa wykaz ksiąg wieczystych, ale również innych dokumentów. Wszystkie te dokumenty szczegółowo opisują i precyzują stan prawny lokalu. Księga wieczysta jest jednak najważniejszym z nich. Wpisy zawarte w księdze wieczystej są traktowane priorytetowo. Wynika to z tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Postaramy się wyjaśnić to pojęcie niżej.

Przeczytaj: Zakup mieszkania na rynku wtórnym - ekspert wyjaśnia!

Niezależnie, w jaki sposób będziesz finansował zakup mieszkania lub domu, to zawsze warto sprawdzić wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Również bank może Cię poprosić o dostarczenie tego dokumentu. Znajdziesz w nim takie informacje jak powierzchnia i położenie nieruchomości, przebieg granic oraz numeru księgi wieczystej i dane właściciela. Możesz zweryfikować te dane z informacjami, które znajdziesz w księdze wieczystej. Powinny być takie same.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest to bardzo ważny akt prawa miejscowego. To właśnie w tym dokumencie znajdziesz informacje o przeznaczeniu nieruchomości na danym terenie. Jest to dokument, który bezwzględnie należy sprawdzić, zanim kupisz działkę pod budowę domu. Dowiesz się z niego, w jaki sposób będziesz mógł zagospodarować grunt i jaki budynek będziesz mógł na tym gruncie postawić. Co więcej, z planu zagospodarowania może wynikać, że budowa domu nie będzie możliwa, ponieważ teren, który sobie upatrzyłeś, jest gruntem leśnym lub rolnym.

Dokumenty związane z nieruchomością i potwierdzające jej stan prawny, powinniśmy sprawdzać, kupując mieszkanie zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego poproś właściciela lokalu o zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia z tytułu czynszu i innych opłat eksploatacyjnych. Zrób to, zanim podpiszesz umowę kupna-sprzedaży. Banki zazwyczaj nie wymagają takiego zaświadczenia od przyszłego kredytobiorcy. Ma ono jednak bardzo istotne znaczenie dla Ciebie. Zgodnie z przepisami prawa nabywca mieszkania nie odpowiada za długi poprzedniego właściciela, ale zdarza się, że spółdzielnie próbują dochodzić swoich roszczeń od nabywców. Wtedy być może czeka Cię zatrudnienie prawnika, a nawet batalia sądowa ze spółdzielnią. Niemiłą niespodzianką mogą też być zameldowani w mieszkaniu lokatorzy, którzy nie będą chcieli się wyprowadzić. Chcąc uniknąć takiej sytuacji, zażądaj od sprzedającego, żeby przed podpisaniem umowy, wymeldował wszystkie osoby.

Wiele osób obawia się, że kupi obciążoną nieruchomość lub podpiszę umowę ze sprzedawcą, który nie ma prawa decydować o lokalu. Jak zatem sprawdzić stan prawny mieszkania lub domu, czy innej nieruchomości? Gdzie można zdobyć takie informacje? Zacznijmy od tego, na czym właściwie polega badanie stanu prawnego nieruchomości? Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości polega na pozyskaniu od sprzedającego i różnych instytucji dokumentów związanych z nieruchomością, a następnie dokładna analiza informacji, które dotyczą jej sytuacji prawnej.

Zawsze w pierwszej kolejności sprawdzamy księgę wieczystą nieruchomości. Znając numer KW, możemy to zrobić nawet przez Internet. Sprzedający powinien dostarczyć Ci ten numer. Pozostałe dokumenty, które powinieneś sprawdzić, zależą od rodzaju nieruchomości. Kiedy na przykład kupujesz działkę pod budowę domu, powinieneś skierować swoje kroki do urzędu gminy, gdzie będziesz mógł się zapoznać z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Warto udać się też do starostwa i pozyskać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Kiedy już będziesz miał wszystkie potrzebne dokumenty, to sprawdź, czy informacje w nich zawarte są zgodne ze sobą. Zdarza się, że część informacji będzie się różnić. Nie jest to wcale rzadkie zjawisko. Mogą się też zdarzyć problemy z pozyskaniem wszystkich potrzebnych dokumentów. Dlatego część osób, które chcą kupić nieruchomość, powierza weryfikację i analizę dokumentów specjaliście. Zazwyczaj zajmują się tym agencje nieruchomości oraz kancelarie prawne. Niektóre z nich oferują nawet audyt nieruchomości, który nazywamy również due diligence nieruchomości.

Przeczytaj: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera w 2024 roku przed kupnem nieruchomości?

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami bardzo dokładnie precyzuje definicję nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z art. 113 nieuregulowany stan prawny nieruchomości oznacza, że nie można ustalić osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości. Taki stan rzeczy wynika z braku księgi wieczystej lub innych dokumentów związanych z nieruchomością. Nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym nie można kupić, a tym bardziej nie można wziąć kredytu hipotecznego na jej zakup. Takiej nieruchomości nie można nabyć również w drodze spadku lub darowizny. Kiedy kupisz taką nieruchomość, to może ona być źródłem niekończących się problemów. Dlatego wcześniej należy dążyć do uregulowania jej stanu prawnego.

Przeczytaj: Zakup mieszkania na rynku wtórnym

W celu uregulowanie stanu prawnego nieruchomości należy podjąć odpowiednie działania, które będą adekwatne dla sytuacji. Przykłady koniecznych działań to:

• założenie księgi wieczystej dla nieruchomości,
• aktualizacja wpisów widniejących w księdze wieczystej,
• założenie sprawy spadkowej.

Aktualizacja danych w księdze wieczystej nie wymaga skomplikowanych operacji. Wystarczy, że złożysz odpowiedni wniosek o wpis do KW wraz z wymaganymi dokumentami. Pamiętaj, że z takim wnioskiem może wystąpić tylko właściciel nieruchomości. Kiedy sprawa okaże się bardziej skomplikowana, to najprawdopodobniej konieczne przeprowadzenie postępowania sądowego. Przykładowo będziesz musiał złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Co natomiast powinieneś wiedzieć, gdy chcesz kupić nieruchomość mieszkalną, czy też działkę od gminy i nie ma ona uregulowanego stanu prawnego? Zgodnie z ustawą z dnia 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, to urzędnicy są odpowiedzialni za regulację stanu prawnego takich nieruchomości. Kiedy planujesz kupić działkę od gminy, która nie ma uregulowanego stanu prawnego, to wtedy powinieneś się udać do urzędu i upomnieć się o jego uregulowanie.

Zasada jest taka, że wpisy w księdze wieczystej są odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości. Stan prawny może się jednak różnić od stanu faktycznego. Ma to miejsce na przykład, gdy w księdze wieczystej nie zostaną ujawnione prawa wobec osób trzecich, które obciążają nieruchomość. Czy wtedy kupujący, który nie znał stanu faktycznego, powinien obawiać się konsekwencji? Na szczęście nie, ponieważ rękojmia ksiąg wieczystych stawia wyższość wpisów w KW nad stanem faktycznym. Nie zawsze jednak można się skorzystać z rękojmi. Taka sytuacja będzie miała miejsce, gdy wiedziałeś o ciążących prawach lub mogłeś się o nich z łatwością dowiedzieć, albo już złożone wnioski o ich wpisanie do rejestru.

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości jest koniecznością. Zakup jakiegokolwiek lokalu bez sprawdzenia jego stanu prawnego wiąże się z bardzo dużym ryzykiem. W sytuacji, gdy zakup nieruchomości odbędzie się z pomocą środków z kredytu hipotecznego, bank bez wątpienia poprosi o dokumenty, które potwierdzą stan prawny nieruchomości. Jeżeli okaże się, że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny i nie ma księgi wieczystej, to bank nie udzieli Ci kredytu. Również u notariusza możesz mieć problemy ze sfinalizowaniem takiej transakcji. Musisz wiedzieć bowiem o tym, że choć notariusz nie sprawdza stanu prawnego nieruchomości, to może odmówić realizacji usługi notarialnej, gdy dokument będą budzić wątpliwości.

Przeczytaj: Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?