Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera w 2025 roku przed kupnem nieruchomości?

Jedną z najważniejszych decyzji w naszym życiu jest zakup mieszkania. Jest to bardzo poważna i kosztowna inwestycja. Wiele osób bardzo przeżywa zakup mieszkania, bo nie ma co ukrywać, że z jednej strony spełniamy swoje marzenie, ale z drugiej strony cała sytuacja jest bardzo stresująca. Jeszcze bardziej denerwujemy się, kupując mieszkania z rynku pierwotnego.

Dlatego zalecamy zachowanie należytej staranności przy takiej transakcji. Przede wszystkim znajdź dewelopera, który cieszy się zaufaniem i dobrymi rekomendacjami klientów. Warto kupić mieszkanie od dewelopera, który ma na swoim koncie co najmniej kilka udanych inwestycji. Jak zatem sprawdzić, czy mamy do czynienia z wiarygodnym deweloperem? Przygotowaliśmy dla Ciebie krótki poradnik, z którego dowiesz się:

• Kim jest deweloper i czym się zajmuje?
• Dlaczego powinieneś sprawdzić dewelopera, zanim kupisz od niego mieszkanie?
• Jakich informacji o deweloperze powinieneś szukać?
• Jak sprawdzić, czy deweloper nie ma problemów finansowych?
• Gdzie można sprawdzić dewelopera.

Dewelopera nazywamy inaczej inwestorem, który zajmuje się budowanie różnego rodzaju nieruchomości. Mogą to być nieruchomości mieszkalne bądź komercyjne. Deweloperem może zostać osoba fizyczna bądź prawna, która buduje nieruchomości w celu sprzedaży lub wynajmu. W naszym społeczeństwie utarło się przekonanie, że deweloper to firma, która zajmuje się mieszkaniówką. Jednak to tylko część zadań dewelopera, ponieważ takie firmy zajmują się również inwestowaniem w obiekty przemysłowe, handlowe, biurowe, a nawet sportowe.

Od wielu lat mieszkania kupujemy, korzystając w większości przypadków z kredytu hipotecznego. Zadłużamy się w banku na bardzo wysoką kwotę. Dlatego, zanim podpiszesz umowę, sprawdź dokładnie dewelopera, u którego kupujesz mieszkanie.

Co powinieneś wiedzieć:

Definicję dewelopera znajdziesz w tzw. ustawie deweloperskiej. Głównym celem ustawy jest ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z ustawą deweloper jest to podmiot, który w umowie z klientem zobowiązuje się do utworzenia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przeniesienia tych praw na nabywcę nieruchomości.

Ustawa deweloperska wymienia również sposoby realizacji działalności deweloperskiej. Podstawowe zadania dewelopera są następujące:

• Jeżeli deweloper chce realizować inwestycję, to najpierw jest zobowiązany do nabycia praw do nieruchomości gruntowej,
• nabycie prawa do projektu inwestycji,
• zakup materiałów niezbędnych do realizacji inwestycji budowlanej,
• uzyskanie wszystkich potrzebnych zezwoleń administracyjnych,
• wybudowanie nieruchomości zgodnie z projektem i założeniami,
• oddanie nieruchomości do użytkowania.

Dowiedz się więcej: Ustawa deweloperska 2022 - jakie zmiany wprowadza? Ekspert wyjaśnia!

Zakup mieszkania to dla większości osób największe zobowiązanie finansowe w życiu. Dlatego tym bardziej powinniśmy wybrać mieszkanie lub dom po bardzo dokładnej analizie i weryfikacji. Zakup mieszkania to zawsze ryzyko, dotyczy to oczywiście też nieruchomości z rynku pierwotnego. Zawsze doradzamy klientom, żeby nie ulegali pierwszym zachwytom i w pierwszym kroku bardzo dokładnie sprawdzili dewelopera, który realizuje daną inwestycję mieszkaniową. Dlaczego jest to tak ważne?

Nieraz w prasie pojawiały się informacje o nierzetelnych deweloperach, przez których ludzie potracili majątki życia. Niestety nie każdy deweloper jest wiarygodny. Część inwestorów nie radzi sobie po prostu z realizacją inwestycji. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie dewelopera. Dzięki temu możesz uniknąć wielu niepotrzebnych i stresujących sytuacji. Przede wszystkim minimalizujesz ryzyko, że wybrałeś dewelopera, który upadnie podczas realizacji inwestycji lub takiego, który wyłudzi pieniądze od klientów. Możesz też uniknąć zakupu nieruchomości z poważnymi wadami konstrukcyjnymi i budowlanymi albo wielomiesięcznych przesunięć terminu oddania inwestycji do użytku. Wiarygodnego dewelopera wyróżnia to, że usunięcie wszystkich usterek bierze na siebie, tak jak zostało to przewidziane w umowie. Co może się stać, gdy podpiszesz umowę z nieuczciwym deweloperem? Przede wszystkim narażasz się na utratę środków, wieloletnie procesy sądowe, które nie gwarantują zwrotu zainwestowanych pieniędzy, konieczność naprawy wad na swój koszt. Dlatego warto poświęcić trochę czasu na sprawdzenie dewelopera.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny - do ilu banków złożyć?

Niestety musisz pogodzić się z tym, że weryfikacja dewelopera zajmie trochę czasu i powinna mieć miejsce jeszcze przed podpisaniem umowy. Analizę wiarygodności dewelopera musisz przeprowadzić w bardzo szczegółowy sposób. To, co powinieneś sprawdzić to doświadczenie dewelopera, liczba, rodzaj i jakość zrealizowanych projektów, sytuacja finansowa oraz to, czy deweloper należy do organizacji branżowych. Bardzo ważne będą również opinie i rekomendacje innych klientów dewelopera. Sprawdź, jakie są opinie klientów na temat realizacji inwestycji, podejścia dewelopera do rozwiązywania sporów, naprawy wad i usterek w budynku i lokalach już po oddaniu nieruchomości do użytkowania.

W pierwszym kroku zacznij na od przeanalizowania historii działalności dewelopera. Taka analiza polega na sprawdzeniu statusu prawnego dewelopera oraz długości funkcjonowania na rynku nieruchomości. Jeżeli będzie to możliwe, dowiedz się jakie osoby mają udziały w firmie i czy nie pojawiały się w prasie, Internecie negatywne opinie o tych osobach lub artykuły demaskujące nieuczciwą działalność. Spółki notowane na giełdzie są zobowiązana do publikowania okresowych sprawozdań finansowych, dlatego w przypadku, gdy deweloper jest spółką giełdową, będzie Ci łatwiej sprawdzić jego sytuację finansową. Dowiesz się, czy deweloper jest wypłacalny i czy będzie w stanie realizować kolejne budowy.

Bardzo szybko natomiast będziesz w stanie zapoznać się z opiniami o deweloperze. Wystarczy, że sprawdzisz referencje, opinie czy skargi wystawione przez byłych klientów. Bez problemu znajdziesz tego typu opinie w mediach społecznościowych jak Facebook, grupach, forach i blogach branżowych, na Google itd.

Kiedy pojawia się wiele negatywnych opinii i ocen danego deweloper, powinien to być dla Ciebie sygnał ostrzegawczy. Czego mogą takie opinie dotyczyć? Najczęściej powtarzające się to znaczne opóźnienia w oddaniu inwestycji do użytku, widoczne usterki techniczne. Analizujemy oczywiście nie tylko negatywne, ale również pozytywne opinie. Dowiedz się, co powoduje, że deweloper cieszy się dobrymi rekomendacjami. Komentarze pracowników dewelopera również dają dużo do myślenia. Często odpowiadają oni na uwagi i zapytania klientów. Kiedy pracownicy zachowują najwyższą kulturę wypowiedzi i starają się rozwiązać problemy klientów, to świadczy to dobrze o firmie deweloperskiej.

Większość deweloperów w Polsce ma za sobą przynajmniej jedną, a najczęściej kilka inwestycji za sobą. Przyjrzyj się zatem wcześniejszym realizacjom budowlanym danej firmy deweloperskiej. Jeżeli masz możliwość, podjedź i naocznie się przekonaj, czy inwestycje prezentują wysoką jakość. Jest to najlepszy sposób sprawdzenia dewelopera. Przyjrzyj się elewacji, materiałom wykończeniowym oraz najbliższemu otoczeniu. Istotna będzie odległość między budynkami i to, czy częścią inwestycji są tereny zielone. Porównaj wizualizację projektu z wykonaniem nieruchomości.

Wywiad środowiskowy jest bardzo skuteczny i da Ci wiele cennych informacji. Musisz się jednak liczyć z tym, że taki wywiad jest bardzo czasochłonny i wymaga dużego zaangażowania. Jeżeli będziesz miał taką możliwość, to osobiście porozmawiaj z osobami, które kupiły mieszkanie od danego dewelopera. Przynajmniej część z tych osób podzieli się z Tobą informacjami na temat procedury zakupu mieszkania u danego dewelopera, podejściem do klienta, a także informacjami o stanie budynku i mieszkań po kilku latach użytkowania. Rozmowy z pracownikami budowy również będą bardzo użyteczne. Niezadowoleni pracownicy na pewno poinformują Cię o problemach z pracodawcą. Opóźnione wypłaty, braki w materiałach mogą świadczyć o niezbyt dobrej sytuacji finansowej dewelopera i zapowiadać problemy z oddaniem mieszkań.

Weryfikacja sytuacji finansowej nie jest specjalnie trudna, ale też wymaga zachodu. W tym celu udaj się do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Urzędu Skarbowego z wnioskiem i poproś o zaświadczenie, które potwierdzi, że deweloper nie zalega ze składkami oraz opłatami. O takie zaświadczenie możesz też poprosić bezpośrednio samego dewelopera. Bardzo dużo informacji znajdziesz również w Krajowym Rejestrze Sądowym. Tutaj zalecamy dokładną analizę działu 3. Dział 3 zawiera informacje o rocznych sprawozdaniach finansowych. Bardzo ważny jest też dział 4, który informuje o ewentualnych zaległościach lub wierzytelnościach. Nie miej żadnych obaw przed zadawaniem pytań o sytuację finansową dewelopera. Deweloper z dobrą sytuacją finansową, który nic nie ukrywa, odpowie Ci na te pytania bez problemu.

Na szczęście jest wiele miejsc, w których możesz sprawdzić wiarygodność dewelopera. Jednym z nich, co już wiesz, jest Krajowy Rejestr Sądowy. Są jednak inne bardzo istotne źródła informacji o deweloperze. Informacji na temat działalności dewelopera możesz szukać również w następujących źródłach informacji:

• Krajowy Rejestr Długów,
• Polski Związek Firm Deweloperskich,
• prospekt informacyjny otrzymany od dewelopera,
• umowa deweloperskiej,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Przejdźmy teraz do jednego z najważniejszych dokumentów, który powinieneś bardzo dokładnie przeanalizować. Tym dokumentem jest księga wieczysta dewelopera. Od pewnego czasu sprawdzenie księgi wieczystej jest dużo prostsze. Jeżeli masz numer księgi wieczystej od dewelopera, możesz sprawdzić ją online, wchodząc przez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości.

Czego dowiesz się z księgi wieczystej nieruchomości?

• Czy inwestycja finansowana jest za pomocą kredytu bankowego, czy ze środków prywatnych.
• Czy inwestycja jest obciążona hipoteką.
• Kto jest właścicielem terenu, na którym deweloper realizuje swoją inwestycję.

Zawsze doradzamy naszym klientom, żeby w miarę możliwości wybierali nieruchomość, która zostanie zbudowana gruncie własnościowym. Dlaczego? Jeżeli deweloper buduje na gruncie dzierżawionym lub jako użytkownik wieczysty, to w przyszłości możesz zostać obciążony wyższymi kosztami użytkowania nieruchomości.

Natomiast w umowie zawartej między Tobą a deweloperem powinien znaleźć się zapis, w którym deweloper zobowiązuje się do spłaty obciążenia hipotecznego przed oddaniem lokalu do użytku.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny, na co zwrócić uwagę

W tym rozdziale napiszemy, co możesz zrobić, żeby upewnić się, że nie zostaniesz oszukany a nieruchomość, w której będziesz mieszkał, spełni Twoje oczekiwania oraz będzie zgodna z projektem i wizualizacjami. Jak sprawdzić dewelopera? Podpowiadamy.

1. Przeanalizuj MPZP

Deweloper może roztoczyć wspaniałe wizje swojej inwestycji i zaprezentować wizualizację z pięknymi widokami na zewnątrz, czy też z bujną roślinnością. Dla pewności sprawdź jednak dokładnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni. Z planu dowiesz się, co jest naprawdę zaplanowane w najbliższym otoczeniu stawianej nieruchomości. Przykładowo, może się okazać, że w pobliżu powstaną wysokie budynki, autostrada albo budynki przemysłowe. Trudno to uznać za przyjazne i miłe otoczenie. Dlatego sprawdź MPZP przed podpisaniem umowy z deweloperem.

2. Przeanalizuj prospekt informacyjny otrzymany od dewelopera.

Deweloper jest zobowiązany do przedłożenia swojemu klientowi prospektu informacyjnego. Taki obowiązek nakłada na niego ustawa deweloperska. Prospekt informacyjny zawiera najważniejsze informacje na temat inwestycji. Z prospektu dowiesz się szczegółowo:

• jak wygląda harmonogram realizacji,
• jakie są warunki odstąpienia od umowy z deweloperem,
• jaki jest wykończenia budynku i lokali,
• jak kształtują się ceny poszczególnych mieszkań,
• ile jest kondygnacji w budynku.

3. Zapoznaj się z umową deweloperską

Deweloper powinien do prospektu informacyjnego dołączyć wzór umowy deweloperskiej. Przeczytaj dokładnie zapisy w umowie, a nawet poproś prawnika o konsultacje. Jest to ważne, jeśli chcesz, żeby cała transakcja przebiegła bezpiecznie.

Kluczowe dla bezpieczeństwa transakcji będą takie działania jak analiza dokumentów oraz rozmowa z pracownikiem firmy. Wiele ważnych informacji możesz pozyskać podczas rozmowy z pracownikiem. Pytaj o wszystko, co budzi Twoje wątpliwości. Pamiętaj, że to chodzi o Twoje pieniądze. Jeżeli w prospekcie nie znajdziesz wszystkich informacji, to dopytaj:

• czy istnieje możliwość, że deweloper zmieni sposób finansowania inwestycji w trakcie jej realizacji i zaciągnie kredyt,
• jaki będzie standard wykończenia inwestycji, pod klucz czy deweloperski,
• z ilu etapów będzie się składać inwestycja oraz jakie prawa przysługują w związku z tym klientowi,
• rzut lokalu oraz wszystkich części wspólnych nieruchomości,
• czy zakupienie garażu lub komórki lokatorskiej będzie obowiązkowe,
• czy umowa przewiduje prawo do odstąpienia od umowy oraz jakie są ewentualne konsekwencje odstąpienia od umowy,
• jaki będzie przewidywany czynsz oraz koszty użytkowania mieszkania.

A w jaki sposób sprawdzić dewelopera, gdy chcesz kupić dom? W zasadzie weryfikacja dewelopera będzie bardzo podobna jak w przypadku zakupu mieszkania. Na samym początku radzimy sprawdzić, plan zagospodarowania oraz zabudowy osiedla. To właśnie na tej podstawie, deweloper otrzymał pozytywną decyzję budowlaną. Nie sugeruj się wizualizacją, ponieważ na pewno będzie ona przedstawiać domy w bardzo korzystnym świetle. Zapytaj o:

• położenie domu względem usług, sklepu, przystanków autobusowych i całej komunikacji miejskiej.
• układ dojazdów między poszczególnymi domami na osiedlu,
• odległości pomiędzy domami,
• usytuowanie domów i ogrodów względem sąsiednich domów,
• gdzie będą się znajdować elementy infrastruktury osiedla i jakie będą,
• układ odwodnienia terenu.

Warto zawczasu sprawdzić, czy domy nie będą rozlokowane po osiedlu zbyt „gęsto” i czy będziesz miał zapewnione poczucie prywatności. Zapewne nie chciałbyś też linii wysokiego napięcia akurat nad swoim domem albo szamba przed nieruchomością. Układ odwodnienia powinien Ci zagwarantować, że Twój dom nie zostanie zalany podczas silnych opadów.

Przeczytaj: Ile kosztuje budowa domu? Sprawdź, jakie są koszty budowy domu w 2022 roku!

Kiedy kupujesz dom od dewelopera, również powinieneś otrzymać prospekt informacyjny. Jeżeli masz wątpliwości bądź zastrzeżenie co do inwestycji, nie obawiaj się dopytać o wszystko pracowników dewelopera. Na pewno musisz dopytać o:

• rzuty całego domu,
• cenę za metr kwadratowy domu,
• wysokość kar umownych,
• otoczenie domu i infrastrukturę osiedlową.

Umowa deweloperska jest to najważniejszy dokument, który opisuje prawa i obowiązki obydwóch stron oraz ich wzajemne relacje. Umowę deweloperską ze względu na jej znaczenie podpisuje się w obecności notariusza. Po podpisaniu tej umowy jako klient jesteś zobowiązany do zakupienia nieruchomości za określoną cenę, a deweloper do jej wybudowania i przekazania praw do niej kupującemu. Jest to bardzo ważny dokument, dlatego powinieneś ją bardzo dokładnie przeczytać i przeanalizować. Na co zwrócić szczególną uwagę?

• Czy zapisy w umowie dają prawo deweloperowi do zmiany ceny nieruchomości, która jest przedmiotem umowy.
• Jak długi jest czas rękojmi za wady lokalu?
• Jaki jest przewidywany termin odbioru lokalu?
• Jaki jest harmonogram wpłat poszczególnych transz?
• Kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności do lokalu?
• Jakie konsekwencje poniesie deweloper, gdy nie dotrzyma umówionego terminu oddania lokalu?
• Czy umowa pozwala deweloperowi dokonać odbioru bez obecności kupującego?
• Czy w umowie zapisana jest kara finansowa dla klienta, gdy nie otrzyma on kredytu hipotecznego?

Przeczytaj również: Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera - ekspert wyjaśnia!

Pamiętaj, że zawsze możesz negocjować z deweloperem, zwłaszcza gdy nie wszystkie zapisy w umowie są dla Ciebie satysfakcjonujące. W ten sposób możesz bardzo korzystnie kupić nieruchomość, a deweloperzy zazwyczaj są skłonni do negocjacji. Ważny jest też odpowiedni moment. Rozmowy z deweloperem najlepiej zacząć prowadzić na samym początku inwestycji albo wtedy, gdy osiedle zostało oddane do użytku, ale część mieszkań wciąż jest pusta. Deweloperzy zazwyczaj wolą wyprzedać ostatnie wolne mieszkania i rozpocząć nową inwestycję. Możesz negocjować cenę i sposób spłaty.

Jeśli jakikolwiek zapis w umowie nie będzie Ci odpowiadał, również możesz dążyć do jego zmiany bądź usunięcia. Najczęściej kupujący chcą zmian lokatorskich, czyli dotyczących rozkładu pomieszczeń, ścian lub przyłączy. Tego typu negocjacje możesz prowadzić tylko na samym początku inwestycji, ponieważ potem żadne zmiany nie będą już możliwe.

Przeczytaj: Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?