Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny w 2022 roku - ekspert wyjaśnia!

Decydując się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, będziesz musiał podpisać tzw. umowę deweloperską. Umowa deweloperska jest też jednym z dokumentów, które musisz załączyć do wniosku o kredyt hipoteczny. Temat umowy deweloperskiej jest na pewno trudny i dość kontrowersyjny. Co się bowiem stanie, gdy podpiszesz umowę deweloperską, a bank nie przyzna Ci kredytu? Przygotowaliśmy ten artykuł, żeby wyjaśnić, jak się zabezpieczyć w takiej sytuacji, żeby uniknąć przykrych dla nas konsekwencji. Oto czego dowiesz się z naszego artykułu:

• Umowa deweloperska przy kredycie hipotecznym, co powinieneś wiedzieć?
• Jakie są konsekwencje podpisania umowy deweloperskiej, zanim otrzymasz kredyt.
• Co możesz zrobić, kiedy podpisałeś umowę deweloperską, a bank odmówił Ci kredytu.

Umowa deweloperska jest to swojego rodzaju umowa przedwstępna. Podpisując taką umowę, obydwie strony składają wzajemne zobowiązanie. Inwestor zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu zgodnie z przedstawionym projektem, a następnie do przeniesienia na kupującego prawa własności do nieruchomości. Natomiast nabywca ze swojej strony zobowiązuje się do zapłaty ceny określonej w umowie. Podpisanie umowy deweloperskiej łączy się z pewnym ryzykiem dla kupującego, ponieważ nie ma on jeszcze pewności, że bank przyzna mu kredyt hipoteczny.

Przeczytaj: Umowa przedwstępna kupna, sprzedaży mieszkania 2023 - ekspert wyjaśnia!

Niewiele osób stać na to, żeby kupić mieszkanie za środki z własnej kieszeni. Czasami również lepiej zainwestować oszczędności, a mieszkanie nabyć za pomocą kredytu hipotecznego. Za pomocą kredyt hipotecznego możesz kupić gotowe mieszkanie bądź dom, ale również lokal, który dopiero jest na etapie projektu i tzw. dziury w ziemi. Bank w pierwszej kolejności musi zadbać o swoje interesy i zminimalizować ryzyko, zwłaszcza w przypadku, gdy finansuje nieruchomość, której fizycznie jeszcze nie ma. Jako klient banku, który stara się o kredyt hipoteczny, zostaniesz zobowiązany do dostarczenia dokumentów, które potwierdzą, że nieruchomość zostanie wybudowana i że dojdzie do jej zakupu. Jednym z takich dokumentów jest właśnie umowa deweloperska, ponieważ potwierdza transakcję i nakłada na strony pewne zobowiązania.

Dodatkowo po podpisaniu umowy deweloperskiej roszczenie nabywcy, jest odnotowane w księdze wieczystej nieruchomości. W celu zabezpieczenia interesu dwóch stron, w umowie przewidziane są kary zarówno dla dewelopera, gdy ten nie wybuduje nieruchomości, jak i dla nabywcy, gdy ten będzie chciał zrezygnować z zakupu. Większość nabywców wolałaby oczywiście podpisać umowę deweloperską dopiero wtedy, gdy uzyska od banku pozytywną decyzję kredytową. Banki ze względu na ryzyko kredytowe, mają zupełnie inne podejście i wymagają od swoich klientów dostarczenie umowy deweloperskiej razem z wnioskiem kredytowym. I właśnie w tym momencie rozpoczynają się komplikacje dla nabywcy mieszkania. Może się przecież zdarzyć, że bank odmówi Ci kredytu hipotecznego, a Ty już podpisałeś zobowiązanie wobec dewelopera. Twoje ryzyko polega na tym, że albo będziesz musiał zapłacić deweloperowi, gdy bank odmów Ci kredytu, albo przy odstąpieniu od umowy deweloperskiej stracisz pieniądze, które wpłaciłeś przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. Jak widzisz umowa deweloperska to dokument, który budzi wiele zastrzeżeń i wątpliwości i do tego może być bardzo ryzykowny dla nabywcy.

Przeczytaj: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera w 2023 roku przed kupnem nieruchomości?

Umowa deweloperska wiąże się z ryzykiem. Dlatego bardzo dobrym pomysłem jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny w instytucji bankowej, która nie wymaga umowy deweloperskiej. Wbrew obiegowej opinii, wiele banków przyjmie w zamian zwykłą umowę rezerwacyjną. Jest to dla kupującego bezpieczniejsza opcja, ponieważ w przypadku, gdy bank odmówi Ci kredytu, będzie Ci o wiele łatwiej odstąpić od takiej umowy i odzyskać zaliczkę. Jednak jest też dość spora liczba banków, które wymagają umowy deweloperskiej. Niestety takie rozwiązanie może oznaczać poważne konsekwencje finansowe, gdy decyzja banku o przyznaniu kredytu hipotecznego będzie negatywna.

Przeczytaj: Ile czeka się na kredyt hipoteczny?

Kiedy najpierw podpiszesz umowę deweloperską, a dopiero potem złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, to niestety musisz liczyć się z ryzykiem, że bank odmówi Ci kredytu, a Ty możesz wtedy stracić zaliczkę, którą wpłaciłeś deweloperowi. Dlaczego tak się dzieje? Kiedy podpisujesz umowę deweloperską, to inwestor najczęściej wymaga wpłaty zaliczki lub zadatku, który zostanie potem zaliczony na poczet ceny mieszkania. Zaliczkę, czy też zadatek traktuje się jako pierwszą transzę zapłaty za nieruchomość. Najczęściej transza ta wynosi od 10% do 20% ceny nabycia lokalu. Wpłaty tej musisz dokonać z własnej kieszeni, a bank potraktuję ją jako wkład własny lub jego część do kredytu hipotecznego.

Czym się różni zaliczka od zadatku? Kiedy odstąpisz od umowy deweloperskiej, to możesz liczyć na zwrot zaliczki. Zadatek natomiast jest bezzwrotny. Art. 394 KC mówi o tym, że deweloper ma prawo zachować wpłacony zadatek, kiedy nabywca nieruchomości nie wykona postanowień umowy, czyli np. nie dokona zakupu mieszkania. Jak zatem zabezpieczyć się przed utratą zaliczki lub zadatku? Zanim podpiszesz umowę deweloperską, sprawdź swoją zdolność kredytową. Wtedy realnie ocenisz, czy masz szanse na kredyt hipoteczny. Możesz w tym celu skorzystać z pomocy profesjonalnego eksperta kredytowego z kredytwroclaw.pl. Swoją zdolność kredytową obliczysz również, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej, który możesz znaleźć w Internecie. Warto też negocjować z inwestorem, żeby umieścić w umowie deweloperskiej klauzulę, która zobowiąże go do zwrotu środków, gdy nie otrzymasz kredytu hipotecznego.

Sprawdź: Zdolność kredytowa – badanie zdolności kredytowej z ekspertem!

Kiedy bank odmówi Ci udzielenia kredytu hipotecznego w sytuacji, gdy masz już podpisaną umowę deweloperską, to najprawdopodobniej utracisz możliwość uregulowania swojego zobowiązania wobec inwestora. Krótko mówiąc, nie możesz wywiązać się z umowy. Sprawa będzie prostsza, gdy w umowie została zawarta klauzula, która umożliwia odstąpienie od umowy w przypadku, gdy bank odmówił Ci kredytu. Wtedy wystarczy, że przedłożysz deweloperowi decyzję banku i złożysz oświadczenie o odstąpieniu od umowy u notariusza. Problem pojawi się wtedy, gdy w umowie nie będzie takiej klauzuli.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny 2023 - do ilu banków złożyć?

Brak klauzuli o możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku odmowy kredytu nie oznacza, że nie można jej rozwiązać. Jest to możliwe, ale wymaga porozumienia się z deweloperem. Alternatywnym sposobem na rozwiązanie problemu może być poszukanie innego nabywcy nieruchomości i dokonania na jego rzecz cesji umowy deweloperskiej. Na taką cesję musi jednak wyrazić zgodę deweloper.

Zadatek z reguły jest bezzwrotną formą zabezpieczenia. Dlatego, przy odstąpieniu od umowy deweloperskiej, odzyskanie zadatku może być bardzo trudne. Dlatego zawczasu zadbaj o umieszczenie właściwej klauzuli w umowie deweloperskiej, dzięki której odzyskasz zadatek, gdy bank odmówi przyznania Ci kredytu hipotecznego. W przypadku braku klauzuli deweloper z dużym prawdopodobieństwem może odmówić zwrotu zadatku, kiedy nie dotrzymasz warunków umowy. Jednak nie jesteś całkiem bezbronny w tej sytuacji, ponieważ możesz się powołać na art. 394 § 3 kodeksu cywilnego, który mówi o tym, że gdy do niewykonania umowy doszło na skutek okoliczności, na które nie mogłeś mieć wpływu, to wtedy zadatek powinien zostać zwrócony. Niezależnie będziesz musiał udowodnić inwestorowi, że dokonałeś wszelkich starań, żeby otrzymać kredyt hipoteczny i spełnić warunki umowy. Będziesz musiał wykazać, że dopełniłeś wszelkich formalności i złożyłeś wniosek kredytowy w kilku instytucjach.

Przeczytaj: Zakup mieszkania na rynku wtórnym w 2023 roku

Jak widzisz, są duże szanse odzyskać zadatek lub zaliczkę, gdy nie otrzymałeś kredytu hipotecznego. Nie odzyskasz natomiast pozostałych kosztów związanych z zawarciem umowy, czyli taksy notarialnej i opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej. Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej nie płaci się podatku PCC, więc ten problem Ci odpada. Za to na pewno przy podpisywaniu umowy i wpłacie zaliczki lub zadatku zostaniesz obciążony podatkiem VAT. Przy zwrocie wpłaty deweloper musi ci jednak zwrócić całą sumę, łącznie z podatkiem VAT.