Koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym - Ekspert wyjaśnia!

Z kosztami kredytu hipotecznego kojarzą nam się przede wszystkim oprocentowanie czy prowizja. Warto jednak wiedzieć, że kupując nieruchomość z pomocą kredytu bankowego, będziesz musiał ponieść tzw. koszty okołokredytowe. Są to opłaty na rzecz banku, sądu, urzędu skarbowego, notariusza i pośrednika, jeżeli korzystasz z jego usług.

Kiedy zaplanujesz zakup domu z pomocą kredytu hipotecznego, to będziesz musiał liczyć się z dużymi kosztami, jakie generują zobowiązania kredytowe. Dotyczy to różnego rodzaju kredytów jak kredyt hipoteczny, gotówkowy czy samochodowy. Są dwa rodzaje kosztów związanych z kredytem:

• Koszty odsetkowe i pozaodsetkowe bezpośrednio związane z kredytem. Nazywamy je opłatami bankowymi.
• Koszty, które nie są związane bezpośrednio z kredytem. Nazywamy je kosztami pozabankowymi lub okołokredytowymi.

W tym artykule skupiliśmy się na kosztach okołokredytowych. Dowiesz się, co to są za koszty i jakie składniki obejmują.

Jak już wspomnieliśmy wyżej do kosztów okołokredytowych, zaliczymy te opłaty, które nie są związane bezpośrednio z kredytem. Nie są to koszty, które mają wpływ na odsetki, wysokość comiesięcznych rat kapitałowo-odsetkowych. Nie mają też nic wspólnego z prowizjami i opłatami dla banku, za udzielenie kredytu. Koszty pozabankowe mogą stanowić nawet 15% kwoty całego kredytu hipotecznego. Co więcej, kosztów okołokredytowych nie unikniesz. Są to w większości opłaty obligatoryjne.

Do takich kosztów zaliczamy m.in.:

• opłatę przygotowawczą – jest to wstępny koszt kredytu.
• Koszty wyceny przedmiotu zabezpieczenia zobowiązania. Jest to przede wszystkim koszt wyceny nieruchomości przygotowanej przez rzeczoznawcę.
• Koszty ubezpieczeń obowiązkowych i fakultatywnych.
• Koszty skorzystania z innych produktów banku, czyli tzw. cross-selling.
• Koszty sądowe i notarialne.
• Koszty pośrednika, jeżeli skorzystałeś z jego usług.

Wszystkie te koszty stanowią znaczny procent całego zobowiązania. Oznacza to, że musisz przygotować się na spore wydatki w związku z zakupem mieszkania i kredytem hipotecznym.

Kredyt hipoteczny jest to długoterminowe zobowiązanie finansowe, którego podstawowym celem jest zakup nieruchomości mieszkaniowej, czyli domu lub mieszkania. Kredytu hipotecznego może jedynie udzielić bank, czyli instytucja, która podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.

Kredyt hipoteczny podlega różnym regulacjom i rekomendacjom, które mają na celu zabezpieczenie interesu banków oraz klientów. Dzięki temu KNF dba o stabilność rynku finansowego. Przykładowo, Rekomendacja S nałożyła obowiązek 20-procentowego wkładu własnego. Jest to pewna forma zabezpieczenia i zminimalizowania ryzyka. W wyjątkowych przypadkach wystarczy tzw. niski wkład własny, ale pod warunkiem, że wykupisz ubezpieczenie, które zabezpieczy niski wkład. Musisz się jednak wtedy liczyć z wyższymi kosztami.

Koszty okołokredytowe to przede wszystkim koszty naliczane przez instytucje inne niż bank. Są to w większości koszty na rzecz innych instytucji, które biorą udział w procesie kredytowym. Opłat tych nie możesz uniknąć, jeżeli cała transakcja ma zostać przeprowadzona zgodnie z prawem. Są to np. opłaty sądowe za ustanowienie hipoteki, czy też koszty notarialne.

Sprawdź! Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego - jakie warto wybrać?

Jedną z pierwszych opłat okołokredytowych, jest koszt związany z wystawieniem promesy kredytowej. Czym jest promesa kredytowa? Jest to przyrzeczenie banku, że dany klient uzyska kredyt hipoteczny w określonej wysokości. Promesa daje gwarancje sprzedającemu, że kupiec otrzyma kredyt i w określonym terminie będzie mógł podpisać akt notarialny. Promesa kredytowa jest szczególnie ważna, kiedy zawarłeś umowę rezerwacyjną.

Kolejna ważna opłata, która jest konieczna przy kredycie hipotecznym to koszt wyceny mieszkania lub domu i inspekcji banku, w celu oceny stanu mieszkania lub domu, który ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Każdy klient, który stara się o kredyt hipoteczny, musi ponieść ten koszt, bez gwarancji, że decyzja banku o przyznaniu kredytu będzie pozytywna.

Kolejny koszt okołokredytowy związany jest z nabyciem dodatkowych produktów banku w ramach tzw. cross-sellingu. Czasami warto zdecydować się na taki produkt, jeżeli daje Ci to możliwość negocjacji i bank zaproponuje Ci w zamian niższą marżę. Najczęściej wraz z kredytem hipotecznym bank proponuje pakiet ubezpieczeń, konto osobiste z kartą debetową lub kartę kredytową. Klienci, którzy spłacają kredyt hipoteczny walutowy, muszą liczyć się również z kosztem spreadu walutowego. Co to jest spread walutowy? Jest to różnica między kursem kuna danej waluty a kursem sprzedaży.

Przeczytaj: Jak poprawić swoją zdolność kredytową? 

Transakcję zakupu mieszkania lub domu kończy sporządzenie aktu notarialnego, który musi zostać podpisany przez dwie strony. Oznacza to, że gdy kupujesz dom lub mieszkanie, to czekają na Ciebie również koszty notarialne. Nie ma znaczenia, czy kupujesz swoje mieszkanie za gotówkę, czy z pomocą kredytu hipotecznego. Notariusz pobierze od Ciebie opłatę za przygotowanie aktu notarialnego i jego odpis. Jeżeli takie będzie Twoje życzenie, to możesz poprosić notariusza o złożenie w Twoim imieniu wniosku do sądu o wpis do hipoteki. Za tę usługę będziesz musiał dodatkowo zapłacić.

Kredyt hipoteczny jak sama nazwa wskazuje, wiąże się z obowiązkowym ustanowieniem hipoteki na rzecz bank. Hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej nieruchomości, która jest zabezpieczenie kredytu. Wpisu hipoteki do księgi wieczystej dokonuje się w sądzie rejonowym. W tym celu musisz opłacić koszty sądowe, do których zaliczamy:

• opłatę za wpis do księgi wieczystej hipoteki,
• opłatę za założenie księgi wieczystej, jeśli nie została ona wcześniej założona.

Do pozabankowych kosztów okołokredytowych należą również opłaty, które powinieneś uiścić w urzędzie skarbowym. Jako osoba, która kupiła nieruchomość będziesz zobowiązany do uregulowania podatku od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. Jest to opłata obowiązkowa przy przenoszeniu prawa własności do nieruchomości.

Podatku PCC nie zapłacisz natomiast, kupując mieszkanie lub dom od dewelopera. Wynika to z tego, że deweloper podczas sprzedaży nieruchomości wystawia fakturę VAT. W takiej sytuacji jesteś zwolniony z obowiązku opłacenia PCC.

Jeżeli szukałeś domu lub mieszkania z pomocą biura nieruchomości, to wtedy w większości przypadków będziesz musiał zapłacić prowizję. W jaki sposób nalicza się prowizję? Prowizja dla agenta, który znalazł dla Ciebie mieszkania, widnieje w umowie jako wartość procentowa, która jest obliczana od ceny nieruchomości. Zazwyczaj pośrednik pobiera prowizję od sprzedającego i kupującego. Zdarza się jednak, że opłatę bierze na siebie sprzedający. Prowizja wynosi od 1% do 5% wartości nieruchomości.

Bank nie może zmusić Cię do zakupu ubezpieczenia. Jednak może uzależnić przyznanie kredytu od tego, czy zdecydujesz się wykupić polisę, czy też nie. Czasami warto nabyć dodatkowe ubezpieczenie, bo bank zaproponuje wtedy niższą marżę. Kiedy decydujesz się na kredyt hipoteczny, to część ubezpieczeń będzie obowiązkowa. Oczywiście każde ubezpieczenie to dodatkowy koszt dla Ciebie. Najczęstsze rodzaje polis to:

• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
• ubezpieczenie na życie,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• ubezpieczenie utraty zdolności do wykonywania pracy zawodowej,
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – jeżeli Twój wkład własny jest niższy niż 20% wartości nieruchomości,
• ubezpieczenie pomostowe – musisz je opłacać do czasu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Przeczytaj również: Ubezpieczenie do kredytu hipotecznego 

Nie ma na to pytanie jednej odpowiedzi. Wynika to z tego, że każdy bank i każde towarzystwo ubezpieczeniowe mają swoje cenniki. Każda z tych instytucji może mieć w swoim portfolio droższe i tańsze oferty. Sprawdźmy pozostałe koszty pozabankowe i okołokredytowe.

Koszt promesy kredytowej zależy od konkretnej instytucji bankowej. Opłata za promesę kredytową nie przekracza zazwyczaj 400 zł. Część banków wydaje swoim klientom promesę za darmo. Wycena przygotowana przez rzeczoznawcę lub inspekcję wynosi od 0 zł do 600 zł, a nawet więcej. Wszystko zależy od rodzaju, metrażu i stanu nieruchomości. Wycena dużego domu będzie droższa niż wyceny mieszkania.

Prowizja bankowa za udzielenie kredytu wynosi od 0% do 3%. Wszystko zależy od poziom zabezpieczeń, polityki banku, czasami od nabycia dodatkowych produktów i wysokości wkładu własnego.

Spread walutowy zależy również od polityki danego banku. Spread walutowy może wynieść nawet 10%. Czasami lepiej kupić walutę w kantorze.

Sądowe koszty okołokredytowe na szczęście nie są wysokie i przy innych kosztach praktycznie nieodczuwalne. Opłata za wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł, a za jej założenie tylko 60 zł.

Zdarza się, że poniesiemy również koszt wykreślenia dotychczasowej hipoteki. Jest to koszt 100 zł i zazwyczaj tę opłatę bierze na siebie sprzedawca.

Akt notarialny to obowiązkowy dokument przy zakupie mieszkania. Konieczne będzie zatem uiszczenie kosztów notarialnych. Wysokość opłaty notarialnej zależy od powierzchni mieszkania, jego lokalizacji oraz od przepisów ustawy o maksymalnych stawkach notarialnych. Przy zakupie nieruchomości od osoby fizycznej, czy za gotówkę, czy z pomocą kredytu hipotecznego, powinieneś zapłacić również podatek PCC w wysokości 2% wartości przedmiotu transakcji.

Jeżeli korzystasz z pomocy agenta nieruchomości, to będziesz musiał zapłacić mu prowizję za pośrednictwo. Wynagrodzenie agenta nieruchomości wynosi średnio od 2% do 3% wartości nieruchomości. Zdarza się, że prowizję dla biura nieruchomość płaci tylko sprzedający.

Opłaty okołokredytowe na pewną przyczynią się do zwiększenia kosztów kredytu. Większość tych kosztów jest obowiązkowa i musisz je pokryć z własnej kieszeni. Jeżeli zdecydujesz się również na inne produkty przy podpisywaniu umowy kredytowej, to może się to wiązać z kolejnymi kosztami bankowymi i okołokredytowymi. Cross-selling oznacza zazwyczaj niższą prowizję lub marżę, ale z drugiej strony oznacza dla nas dodatkowe koszty. Dlatego warto zastanowić się, czy nabycie dodatkowych produktów będzie dla nas opłacalne, nawet jeśli zapłacisz niższą marżę. Może się okazać, że koszt dodatkowych produktów będzie wysoki i cała operacja będzie nieopłacalna.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny - do ilu banków złożyć?

Koszty kredytowe to suma kosztów związanych bezpośrednio z kredytem oraz kosztów pozabankowych. Koszty bezpośrednie to comiesięczne odsetki czy prowizja za udzielenie kredytu. Do kosztów okołokredytowych zaliczamy taksę notarialną, wynagrodzenie dla pośrednika, opłaty sądowe oraz podatki, w tym podatek PCC. Jeżeli chcesz wiedzieć, ile dokładnie będzie Cię kosztował kredyt, to do kosztów wskazanych w umowie dodaj koszty notarialne, sądowe, skarbowe oraz wynagrodzenie pośrednika. Wtedy dowiesz się, ile w rzeczywistości będzie Cię kosztował kredyt hipoteczny.

W kalkulacji kosztów związanych z kredytem hipotecznym pomogą Ci eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl.

Dowiedz się: Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego