Księga wieczysta a kredyt hipoteczny
w 2024 roku - ekspert wyjaśnia!

Wpis hipoteki do księgi wieczystej jest uwieńczeniem procedury kredytowej, ale też jednym z ważniejszych etapów starania się o kredyt hipoteczny. Wpis do księgi wieczystej stanowi zabezpieczenie dla banku, ale to kredytobiorca jest zobowiązany do wypełnienia wszelkich formalności w wydziale wieczystoksięgowym. Dlatego już wcześniej powinieneś wiedzieć, kiedy należy dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości oraz jak w prawidłowy sposób wypełnić wniosek. Z artykułu przygotowanego przez ekspertów kredytowych z kredytwroclaw.pl dowiesz się:

• Co to jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości?
• Dlaczego wpis hipoteki jest taki ważny?
• Ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej?
• Jak wpisać hipotekę do księgi wieczystej – wyjaśniamy krok po kroku.

Kredyt hipoteczny jest ściśle związany z księgą wieczystą nieruchomości. Wynika to z tego, że nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. Bank w ten sposób zabezpiecza pieniądze, które udostępnił kredytobiorcy w ramach kredytu hipotecznego. Księga wieczysta jest to najważniejszy dokument dotyczący nieruchomości. Znajdują się w niej wszelkie informacje na temat stanu prawnego nieruchomości oraz wszystkich obciążeń hipotecznych. Hipotekę znajdziesz dziale IV nieruchomości.

Wpisem do hipoteki nieruchomości dokumentujemy wierzytelność hipoteczną. Wierzytelność hipoteczna to zazwyczaj kredyt hipoteczny, który zaciągamy na zakup dowolnej nieruchomości lub na budowę domu. Hipoteka jest to zabezpieczenie dla banku. W ten sposób bank chroni swoją wierzytelność, na wypadek, gdyby z różnych przyczyn kredytobiorca przestał regulować raty kredytu. Hipoteka jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowy. Na podstawie hipoteki wierzyciel ma prawo i możliwość dochodzenia należności bezpośrednio z nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Dzięki hipotece bank uzyskuje pierwszeństwo w przypadku egzekucji komorniczej. Bank może zlecić komornikowi, by ten zajął nieruchomość i przeprowadził licytację. Środki pozyskane na drodze licytacji będą przeznaczone na spłatę wierzytelności.

Przeczytaj: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Nie ma przepisów, które by uniemożliwiały zakup nieruchomości bez księgi wieczystej. Jednak zakup mieszkania z założoną księgą wieczystą jest o wiele bezpieczniejszy. Księga wieczysta to dokument, który należy obowiązkowo przeanalizować przed zakupem nieruchomości. Kiedy spotkasz się z sytuacją, że sprzedający nie chce podać numeru księgi wieczystej, to należy zachować ostrożność, a najlepiej w ogóle zrezygnować z ryzykownej transakcji. Czy można natomiast dostać kredyt hipoteczny na mieszkanie bez założonej księgi wieczystej? Niestety bank raczej odmówi przyznania kredytu w takiej sytuacji. Wtedy będziesz mógł liczyć jedynie na kredyt gotówkowy, ale niekoniecznie musi być to opłacalne.

Przeczytaj: Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny w 2024 roku

Wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku jest obowiązkowy, kiedy starasz się o kredyt hipoteczny. Bank uzna, że kredyt hipoteczny jest prawidłowo zabezpieczony tylko, gdy dokonasz wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jest to jeden z najważniejszych warunków, na podstawie których bank podejmuje decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego. Dzięki wpisowi na hipotece bank ma pewność, że odzyska pieniądze, gdy kredytobiorca przestanie spłacać raty.

Przeczytaj: Ustanowienie hipoteki na rzecz banku 

Wpisu hipoteki do księgi wieczystej dokonuje się dopiero po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny przez dwie strony. Najczęściej ma to miejsce podczas zawierania aktu notarialnego przenoszenia własności nieruchomości. Wtedy to właśnie notariusz zajmuje się wpisaniem do księgi wieczystej nieruchomości nowego właściciela oraz wpisem hipoteki na rzecz banku. Oczywiście możesz samodzielnie dokonać takiego wpisu, zaraz po zawarciu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Wystarczy, że udasz się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który jest właściwy dla położenia nieruchomości i złożyć wniosek KW-WPIS.

Przeczytaj: Stan prawny nieruchomości - jak sprawdzi? Ekspert wyjaśnia!

Za wpis hipoteki do księgi wieczystej sąd pobiera jednorazową opłatę w wysokości 200 zł. Kiedy chcesz załatwić wpis hipoteki osobiście, to możesz dokonać tej opłaty osobiście w kasie sądu albo zrobić przelew na właściwe konto. Dowód wpłaty załączasz wtedy do wniosku KW-WPIS. Kiedy korzystasz z usług notariusza, to wtedy koszty będą wyższe. Kiedy notariusza zajmuje się wnioskiem o wpis do księgi wieczystej, to wtedy za taką usługę zapłacisz od 100 zł do nawet 1000 zł. Oprócz tego w związku z ustanowieniem hipoteki na rzecz banku będziesz musiał uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi on 19 zł. Czy warto korzystać z usługi notariusza i zlecać mu złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej? Uważamy, że nie ma to sensu, ponieważ cała procedura zajmuje nie więcej niż kilka minut, a koszt nawet 1000 zł za taką usługę jest zupełnie nieadekwatny, biorąc pod uwagę stopień skomplikowania sprawy.

Jak już pisaliśmy wcześniej, wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej powinieneś złożyć w sądzie rejonowym. Na specjalnym formularzu KW-WPIS powinieneś podać następujące informacje:

• dane sądu oraz wydziału wieczystoksięgowego,
• numer księgi wieczystej, której dotyczy wniosek,
• zaznaczasz w odpowiednim polu, że wniosek dotyczy wpisu prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipotek,
• treść wniosku np. „wnoszę o wpisanie hipoteki umownej na rzecz banku … w celu zabezpieczenia jego wierzytelności w kwocie … na podstawie umowy kredytowej nr … z dnia...”
• dane wnioskodawcy,
• dane banku jako uczestnika postępowania,
• wykaz dokumentów będących załącznikami do wniosku,
• data i podpis wnioskodawcy.

Do wniosku powinieneś załączyć dokumenty, które potwierdzą ustanowienie hipoteki.

Założenie hipoteki jest bardzo proste, a cała procedura nie powinna sprawić Ci żadnych trudności. Przedstawiamy cały plan działania krok po kroku:

• W kroku nr 1 składasz wizytę w banku. Weź ze sobą odpis z księgi wieczystej. Na podstawie dokumentów, które przedłożysz w banku, pracownicy banku ustalą status prawny nieruchomości oraz ocenią jej wartość rynkową. Bank sprawdzi również Twoją zdolność kredytową oraz wiarygodność kredytową.
• Krok 2 – kiedy bank przyzna Ci kredyt hipoteczny, to wtedy przyjdzie czas na podpisanie umowy kredytowej oraz wypełnienie niezbędnych oświadczeń, w tym oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Większość dokumentów musisz podpisać w obecności pracownika banku. Będą one podstawą do przygotowania dokumentacji bankowej. Oświadczenia bankowe powinny być podpisane przez dwóch pracowników. Dokument z podpisami i pieczęcią bankową zastępuje akt notarialny. Oprócz tego do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej niezbędne będzie dołączenie oświadczenia o udzieleniu kredytu.
• Krok 3 – w tym kroku składasz wniosek o wpis do hipoteki. Odpowiedni formularz znajdziesz w każdym sądzie rejonowym. Kiedy wypełnisz formularz, to udaj się z nim do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Oto niezbędne załączniki do wniosku:
  • oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku,
  • oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki,
  • oświadczenie o udzieleniu kredytu hipotecznego.
• Krok 4 – Za wpis hipoteki do księgi wieczystej pobierana jest opłata w wysokości 200 zł. Opłatę możesz uregulować przelewem bankowym lub udać się do kasy sądowej. Wpisu hipoteki do księgi wieczystej może dokonać sam bank, czyli Twój wierzyciel Oszczędzi Ci to trochę czasu, ponieważ Twoja rola zakończy się na kroku drugim.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej niestety nie następuje automatycznie po złożeniu wniosku. Sąd dokona stosownych zmian w księdze wieczystej danej nieruchomości, dopiero po przeanalizowaniu wszystkich dokumentów. Ile zatem będziesz czekać na decyzję? Wszystko zależy od sądu, w którym złożyłeś wniosek i liczby wniosków, które dany sąd musi sprawdzić. Zatem czas oczekiwania na wpis hipoteki może trwać od kilku dni w optymistycznej wersji do nawet kilku miesięcy.

Przeczytaj: Zakup mieszkania na rynku wtórnym - ekspert wyjaśnia!

Potwierdzenie dokonania wpisu hipoteki do KW powinieneś jak najszybciej dostarczyć do banku. Pamiętaj, że do czasu wpisu hipoteki do KW będziesz musiał płacić ubezpieczenie pomostowe. Oficjalny odpis księgi wieczystej otrzymasz w sądzie, ale możesz go również pobrać z serwisu Elektroniczne Księgi Wieczyste. Wybierając drugą opcję, wystarczy, że wpiszesz numer poszukiwanej księgi wieczystej i złożysz on-line wniosek o wydanie jej odpisu zwykłego lub zupełnego. Niektóre banki zadowolą się odpisem zwykłym, inne będą wymagać odpisu zupełnego. Odpis zwykły jest tańszy i otrzymasz go szybciej. Za taki odpis zapłacisz 20 zł. Tak potwierdzony wpis hipoteki do KW ma status dokumentu urzędowego, więc co do zasady powinien być zaakceptowany przez banki.

Zgodnie z przepisami prawa ustanowienie hipoteki na rzecz banku wymaga wpisu do księgi wieczystej. Mówi o tym dokładnie art. 67 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Wpis hipoteki księdze wieczystej nieruchomości jest zatem obowiązkowy.

Biorąc pod uwagę to, że nie wszystkie nieruchomości mają założoną księgę wieczystą, to czy można otrzymać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości bez KW? Bank może Ci przyznać kredyt hipoteczny na taką nieruchomość, ale wtedy zostaniesz zobowiązany do założenia księgi wieczystej i wpisania hipoteki na rzecz banku. Bank bez wątpienia nie przyzna kredytu hipotecznego bez tego zabezpieczenia i wyznaczy Ci termin na załatwienie wszystkich formalności. Do tej pory jak już wspominaliśmy wyżej, będziesz płacił ubezpieczenie pomostowe, które zwiększy Twoją miesięczną ratę. Z taką sytuacją będziesz miał do czynienia, kiedy będziesz kupował mieszkanie od dewelopera lub od spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku mieszkania od dewelopera KW dla wyodrębnionego lokalu można założyć dopiero po zakończeniu budowy. Kiedy kupujesz mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej, a budynek stoi na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma prawa własności lub użytkowania wieczystego, to założenie księgi wieczystej będzie możliwe dopiero po wyjaśnieniu prawa własności. Bank odmówi kredytu hipotecznego na zakup mieszkania od spółdzielni, gdy ta nie ma prawa do gruntu, na którym stoi budynek.

Przeczytaj: Ubezpieczenie do kredytu hipotecznego

Wpis banku do hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości jest obowiązkowy, jeśli myślisz o kredycie hipotecznym. Zanim ustanowisz zabezpieczenie na rzecz banku, to będziesz musiał opłacać dodatkowe ubezpieczenie. W ten sposób bank minimalizuje swoje ryzyko. Dlatego warto jak najszybciej wystąpić o wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku, tym bardziej że taki proces może trwać nawet kilka miesięcy. Możesz przyspieszyć ten proces, powołując się w piśmie załączonym do wniosku na trudną sytuację materialną i brak możliwości ponoszenia kosztów dodatkowego ubezpieczenia pomostowego.

Dowiedz się: Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?