Jak obniżyć koszty kredytu hipotecznego? Ekspert kredytowy wyjaśnia!

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata. Dlatego warto wybrać taki kredyt hipoteczny, który będzie generował jak najniższe koszty. Przed podpisanie umowy o kredyt hipoteczny, upewnij się, że wybrałeś korzystną ofertę. W jaki sposób można o to zadbać? Najlepszą i niezawodną metodą jest porównanie ofert bankowych i wybór tych najlepszych. Do negocjacji możesz przystąpić również po otrzymaniu wstępnej decyzji z warunkami kredytu. Możesz przedyskutować z doradcą bankowym możliwość obniżenia marży, czy też rezygnację banku z prowizji. Jak można obniżyć koszty kredytu? Eksperci kredytowi z kredytwroclaw.pl przygotowali artykuł, z którego dowiesz się, jakie są sposoby na obniżenie kosztów kredytu hipotecznego. 

Każdy z naszych klientów chce znaleźć tani kredyt hipoteczny. Dlatego warto rozejrzeć się za dobrym kredytem, już na etapie podjęcia decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. W tym celu warto udać się do eksperta kredytowego, który bez problemu znajdzie dla Ciebie korzystny kredyt hipoteczny. Możesz też skorzystać z popularnych narzędzi, które znajdziesz w Internecie. Są to rankingi kredytowe, porównywarki i kalkulatory rat kredytów hipotecznych. W ten prosty sposób możesz porównać oferty bankowe i dokonać selekcji ofert. Wystarczy, że w zestawieniu zobaczysz koszty co najmniej kilku, czy też kilkunastu propozycji. Zastanówmy się, co jeszcze możemy zrobić, żeby koszty kredytu hipotecznego były jak najniższe.

Jak już wspomnieliśmy wyżej o lepsze warunki kredytowania, należy się postarać jeszcze przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny. W tym celu porozmawiaj ze swoim ekspertem kredytowym lub skorzystaj z ogólnie dostępnych porównywarek kredytowych. Negocjuj warunki z bankiem. Skorzystaj z dodatkowych produktów, jeżeli pozwoli Ci to na obniżenie marży lub prowizji.

Załóżmy jednak, że dopiero po podpisaniu umowy, zorientujesz się, że płacisz wysokie raty. Warto zadać sobie pytania, czy można obniżyć koszty kredytu w trakcie jego spłaty. Jest to oczywiście możliwe. Dobry pomysł to wniosek o wydłużenie okresu kredytowania. Jak bank zgodzie się na wydłużenie okresu spłaty, to w kolejnym kroku konieczna będzie rekalkulacja rat kredytu. Przy dłuższym terminie spłaty, będziesz bowiem płacił niższe raty. Kolejne rozwiązanie to refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku, który oferuje atrakcyjniejsze oprocentowanie.

Wysokie koszty kredytu hipotecznego generuje przede wszystkim oprocentowanie kredytu, które decyduje o wysokości raty kapitałowo – odsetkowej. Na całkowity koszt kredytu wpływ mają przede wszystkim dwa rodzaje kosztów:

• koszty odsetkowe, zależne od wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego;
• koszty pozaodsetkowe, do których zaliczymy prowizję za udzielenie kredytu czy ubezpieczenie.

Natomiast oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od dwóch czynników:

• wysokości stopy procentowej. Wysokość stopy procentowej jest niezależna od banków, a od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. RPP ustala wysokość głównych stóp procentowych na comiesięcznym posiedzeniu na podstawie danych makroekonomicznych. Główne stopy procentowe stanowią bazę do ustalenia stóp procentowych kredytów.
• marży bankowej jest to wartość ustalana przez bank i stanowi zysk banku.

Nie mamy wpływu na wysokość stopy procentowej, ale za to możemy negocjować wysokość marży i prowizji. Należy to zrobić jeszcze przed podpisaniem umowy.

Zacznijmy od tego, kto w pierwszej kolejności powinien starać się o zmniejszenie raty kredytu hipotecznego. Na pewno są to klienci, którzy popadli w tarapaty finansowe i mają problem ze spłatą rat. W takiej sytuacji obniżenie rat jest najrozsądniejszym wyjściem dla klienta i dla banku. Dzięki temu rozwiązaniu klient może uniknąć opóźnień w spłacie rat, które mogą doprowadzić do podjęcia działań windykacyjnych, naliczania odsetek karnych, czy nawet do wypowiedzenia umowy kredytowej. W przypadku opóźnień w spłacie zostaniesz również wpisany do bazy BIK i pogorszysz swoją zdolność kredytową.

My jednak doradzamy naszym klientom, żeby niezależnie od przyczyny złożyli wniosek o obniżenie rat, jeżeli mają problem ze spłatą lub uznają, że warunki kredytowania są niekorzystne w porównaniu do innych ofert. Na pozytywne rozpatrzenie wniosku największe szanse mają Ci klienci, którzy spłacali swoje zobowiązania w terminie.

Kredyt hipoteczny wiąże się z wysokimi kosztami. Jest to zobowiązanie na wysokie kwoty, które spłacasz przez wiele lat. Na szczęście są sposoby, które pozwolą Ci zminimalizować koszty kredytowe.

Sposób nr 1, czyli porównanie ofert

Ważna informacja jest taka, że jeszcze przed podpisaniem umowy, możesz podjąć kilka kroków, które pozwolą Ci na zminimalizowanie kosztów. W tym celu warto porównać oferty poszczególnych banków. Jest to dobra rada dla tych klientów, którzy dla wygody chcą wziąć kredyt w banku, w którym mają konto osobiste. Warto porównać między sobą co najmniej kilka ofert kredytowych. Im więcej, tym lepiej. Sprawdź, w których bankach możesz starać się o kredyt z określoną zdolnością kredytową. Następnie porównaj oferty wybranych instytucji finansowych. Nie musisz porównywać ofert na własną rękę, ponieważ jest to dość trudny i czasochłonny proces. Skorzystaj z pomocy eksperta kredytowego albo z nowoczesnych narzędzi jak porównywarka czy ranking kredytów hipotecznych. Co więcej, w porównywarkach znajdziesz aktualne oferty.

Sprawdź: Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego w 2022 roku?

Sposób nr 2, czyli negocjowanie warunków kredytu hipotecznego

Bardzo dobry sposobem na obniżenie kosztów kredytu hipotecznego jest negocjowania z bankiem warunków umowy. Z naszego doświadczenia jednak wiemy, że nie każdy klient wie, że ma taką możliwość. Na Twoją korzyść działa:

• wysoki wkład własny,
• dobra historia kredytowa w BIK-u,
• wysoka zdolność kredytową, którą możesz potwierdzić odpowiednimi dokumentami.

Do negocjacji należy przystąpić z chłodną głową. Przygotuj strategię oraz argumenty, które mogą przekonać bank. Na co możesz się powołać? Przede wszystkim na długoletnią współpracę z bankiem, czy wysoki wkład własny. Jest wiele czynników, które mogą działać na Twoją korzyść.

Zdarza się, że bank wystąpi z propozycją niższej marży lub prowizji. Jest to możliwe pod warunkiem, że skorzystasz z innych produktów bankowych. Najczęściej jest to konto osobiste, na które będzie wpływać Twoje wynagrodzenie, ubezpieczenie lub karta kredytowa. Jest to tzw. cross-selling. Może być to dla Ciebie korzystne rozwiązanie, jeżeli bank obniży marzę lub zaproponuje prowizję 0%.

Czy można negocjować warunki kredytu już po podpisaniu umowy? Jest to możliwe, ale dość trudne. W takiej sytuacji możesz jedynie wnioskować o obniżenie marży, która jest stałą. Warto przygotować dobrą argumentację. Możesz powołać się na długą współpracę, nabyć inne produkty banku lub udowodnić, że jesteś wiarygodnym i obiecującym klientem z dobrymi dochodami. Pomocna będzie dobra historia w BIK. Nawet nieznaczne obniżenie raty kredytu może mieć znaczenie przy kredycie długoterminowym. Załóżmy, że zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na 25 lat i na kwotę 300 000 zł. Przy obniżce marży o 0,1% zaoszczędzisz około 4895 zł.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny 2022 - do ilu banków złożyć?

Sposób 3, czyli skrócenie okresu spłaty kredytu

Im krótszy okres kredytowania dla danej kwoty, tym niższe będą koszty zobowiązania. Dlatego wybór krótszego okresu kredytowania może być dobrym pomysłem. Musisz się jednak w takim przypadku liczyć z wyższymi ratami kredytu. Krótszy okres kredytowania oznacza, że szybciej spłacasz kapitał, a odsetki będą w związku z tym krócej naliczane. Warto wiedzieć, że różnica między 15-letnim a 30-letnim kredytem hipotecznym wynosi zazwyczaj kilkadziesiąt, a nawet kilkaset tysięcy złotych. Przykład kredytu hipotecznego PKO BP:

• Kwota zobowiązania to: 400 000 zł
• Całkowity koszt kredytu na 15 lat wyniesie 329 188,55 zł,
• Całkowity koszt kredytu na 30 lat wyniesie 763 397,62 zł.

Różnica w kosztach wyniesie w tym przypadku prawie 440 000 zł! Zastanów się dobrze, na jaki okres zaciągnąć kredyt hipoteczny. Długi okres kredytu to niższe raty, które łatwiej nam będzie spłacać. Jednak jest to o wiele droższa opcja. Przy krótszym okresie kredytowania będziesz płacił wyższe raty, ale też dużo zaoszczędzisz. Dużo zależy również od Twojej zdolności kredytowej.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny a okres kredytowania w 2022 roku

Sposób 4, czyli refinansowanie kredytu hipotecznego

Wielu klientów zastanawia się, co mogą zrobić, gdy spłacają kredyt od dłuższego czasu, a na rynku pojawiły się bardziej atrakcyjne kredyty. Takim klientom doradzamy refinansowanie kredytu z możliwością obniżenia rat. Refinansowanie polega na przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku. Dzięki temu możesz wynegocjować z nowym bankiem korzystniejsze warunki spłaty. Warto jednak wraz z ekspertem kredytowym sprawdzić, czy taka operacja będzie korzystna dla Ciebie. Może się okazać, że w obecnym banku będziesz musiał zapłacić prowizję za wcześniejszą spłatę a w nowym prowizję za udzielenie kredytu.

Sprawdź: Kredyt refinansowy – bezpłatna pomoc ekspertów!

Sposób 5, czyli restrukturyzacja kredytu hipotecznego

Trudno przewidzieć, co może się wydarzyć w trakcie długoletniej spłaty kredytu. Może się zdarzyć, że Twoja sytuacja finansowa ulegnie pogorszeniu lub pojawią się nowe wydatki. Zazwyczaj jest to powiększenie rodziny, niższe dochody czy nawet utrata pracy. W takiej sytuacji nie jesteś bez wyjścia, ponieważ możesz złożyć wniosek o restrukturyzację kredytu hipotecznego. Opisz we wniosku swoją aktualną sytuację finansową oraz podaj wszystkie argumenty, które przekonają bank do zmiany warunków spłaty kredytu. Możesz wnioskować np. o stałe lub czasowe zmniejszenie rat lub o czasowe zawieszenie spłaty kapitału.

Sposób 6, czyli wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Kolejnym sposób na obniżenia kosztów zobowiązania hipotecznego to po prostu wcześniejsza spłata kredytu do banku. Ustawa z 23 marca 2017 r. daje każdemu klientów możliwość całkowitej lub częściowej spłaty kredytu w dowolnym momencie. Możesz również wystąpić o zwrot poniesionych kosztów, które przypadają za okres, o które skróciłeś okres kredytowania. Może to np. być stawka ubezpieczeniowa.

Co więcej, jeżeli masz kredy hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem i od momentu podpisania umowy minęły już 3 lata, to wtedy bank nie może już pobrać prowizji za wcześniejszą spłatę. Kiedy zdecydowałeś się na kredyt ze stałym oprocentowaniem i chcesz go wcześniej spłacić, to bank niestety może pobrać opłatę w każdym momencie. Warto zawsze zapoznać się z kosztami przedterminowej spłaty. Wcześniejsza spłata będzie najbardziej opłacalna w bank, który w żadnej sytuacji nie pobiera prowizji.

Sprawdźmy, ile możemy zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie. Przyjmijmy dla przykładu, że zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 zł z okresem spłaty 25 lat. Jeżeli spłacisz kredyt o 5 lat wcześniej, to możesz zaoszczędzić nawet 100 tys. zł. Wszystko zależy od oprocentowania i innych warunków.

Przeczytaj: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Sposób 7, czyli spłata kredytu hipotecznego w ratach malejących

Przy podpisywaniu umowy będziesz musiał podjąć decyzję, czy chcesz spłacać kredyt w ratach malejących czy w ratach równych. Od tego zależy koszt całkowity Twojego kredytu. Kiedy zdecydujesz się na raty malejące, to co miesiąc będziesz spłacać taką samą kwotę kapitału, ale inną kwotę odsetek, która będzie naliczana od kwoty kapitału pozostałego do spłaty. Zaletą rat malejących jest to, że szybciej spłacasz kapitał. Oznacza to, że jako klient spłacisz dużo mniej odsetek niż w przypadku rat równych. Minusem jest to, że na samym początku raty takiego kredytu są bardzo wysokie. Jest to opcja dla tych klientów, którzy mają wysokie dochody i odpowiednią zdolność kredytową.

Ile zaoszczędzisz na kosztach przy ratach malejących? Przygotowaliśmy kalkulację:

• Kwota kredytu 300 000 zł,
• Okresem spłaty 25 lat,
• Oprocentowanie – 8%

Koszty takiego kredytu wyniosą:

• przy ratach równych - 394 634,7 zł
• przy ratach malejących – 301 001 zł Możesz zaoszczędzić nawet 93 633,7 zł.

Przeczytaj: Raty równe czy malejące w 2022 roku - które wybrać? 

Sposób 8, czyli konsolidacja kredytów

Kiedy spłacasz dwa lub nawet więcej kredytów i pożyczek, to wtedy warto zastanowić się nad konsolidacją zobowiązań. Oznacza to, będziesz płacił jedną ratę, a nie kilka. Kredyt konsolidacyjny kredytu hipotecznego i innych zobowiązań oznacza konieczność ustanowienia hipoteki. Dzięki konsolidacji możesz postarać się o korzystniejsze warunki spłaty. Jedną z propozycji jest wydłużenie okresu kredytowania, co oznacza niższe raty. Jeżeli decydujesz się na konsolidację, to zazwyczaj nowa rata będzie niższa niż suma wszystkich dotychczasowych rat.

Przeczytaj: Kredyt konsolidacyjny hipoteczny 

Sposób 9, czyli zawieszenie spłaty kredytu

Jeżeli borykasz się z poważnymi problemami finansowymi, straciłeś prace lub czekają Cię duże wydatki, to warto zawnioskować o wakacje kredytowe. Wakacje kredytowe polegają na tym, że przez 3 miesiące do 6 miesięcy nie musisz płacić rat kapitałowych lub kapitałowo odsetkowych. Nie oznacza to jednak, że bank odpuści spłatę tych rat. Bank albo wydłuży okres spłaty, albo rozłoży niespłacony kapitał na pozostałe raty. Instytucje finansowe najczęściej zgadzają się na wakacje kredytowe, o ile spłacałeś swoje raty w terminie.

Przeczytaj: Jak zawiesić spłatę raty kredytu i ile razy można to zrobić?

Kiedy chcesz zwrócić się do banku o obniżenie rat kredytu, to w pierwszym kroku powinieneś złożyć odpowiedni wniosek. W większości instytucji finansowych możesz skorzystać z gotowego formularza on-line. Jakie informacje powinny znaleźć się we wniosku? Podpowiadamy:

• dane kredytobiorcy,
• numer umowy kredytowej,
• prośbę o zmniejszenie rat kredytu hipotecznego na stałe lub na określony czas,
• opis sytuacji życiowej i dobór właściwych argumentów.

Do wniosku zazwyczaj należy dołączyć nie tylko dokładny opis sytuacji życiowej, w jakiej się znalazłeś, ale też zaświadczenie i dokumenty, które ja potwierdzą.

Zawsze możesz przystąpić do negocjacji z bankiem, zwłaszcza gdy chcesz zadbać o swój interes. Do negocjacji należy jednak być dobrze przygotowanym. Zadbaj o odpowiednie argumenty, które mogą przekonać bank. Musisz też wiedzieć, jakie mogą być konsekwencje rozmów z bankiem. Przykładowo, gdy dojdzie do restrukturyzacji kredytu w związku z trudną sytuacją życiową, to przygotuj się na wyższe koszty. Dłuższy okres spłaty oznacza bowiem, że koszty całkowite kredytu zdecydowanie wzrosną. Zawieszenie rat skutkuje natomiast wyższymi ratami w przyszłości lub wydłużeniem okresu spłaty o czas trwania wakacji kredytowych.

O wiele korzystniej jest zmniejszyć koszty w taki sposób, żeby rata kredytu hipotecznego była niższa. W tym celu możesz wynegocjować z bankiem niższą marżę, a jeśli okaże się to niemożliwe, pomyśl o refinansowaniu kredytu lub nawet przeniesienie do innego banku.

Jak widzisz, jest wiele sposobów na to, żeby obniżyć koszty kredytu. Każdy z nich ma swoje wady i zalety, dlatego każdą ewentualność należy dokładnie przemyśleć.

Dowiedz się! Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego w 2022 roku?