Operat szacunkowy a kredyt hipoteczny w 2024 roku - ekspert wyjaśnia!

Operat szacunkowy jest to bardzo ważna część całej procedury kredytowej. W większości przypadków jest niezbędny, kiedy starasz się o kredyt hipoteczny. Operat szacunkowy musi być przygotowany przez profesjonalnego rzeczoznawcę w formie pisemnej. Rzeczoznawca może być wyznaczony przez bank. Operat szacunkowy jest to bardzo ważny dokument, który prezentuje wartość nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Kiedy operat szacunkowy jest niezbędny? Ile kosztuje? O tym dowiesz się z naszego artykułu. Oto co znajdziesz w naszym artykule:

• Co to jest operat szacunkowy?
• Ile kosztuje operat szacunkowy?
• Kiedy przygotowanie operatu szacunkowego jest niezbędne?
• Operat szacunkowy do wniosku kredytowego – co powinieneś wiedzieć?

Procedura związana z kredytem hipotecznym wymaga złożenia od nas wielu różnych dokumentów, zaświadczeń i innych załączników do wniosku. Liczba i rodzaj tych wszystkich dokumentów zależą od indywidualnej sytuacji zawodowej i osobistej klienta, a także od rodzaju nieruchomość. Podstawowe dokumenty dotyczą danych osobowych i źródła oraz wysokości dochodów, a także nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Do najważniejszych dokumentów zaliczymy oczywiście operat szacunkowy. Wartość nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego, jest niezwykle istotna dla banku. Koszty operatu szacunkowego ponosi kredytobiorca.

Nad bezpieczeństwem rynku finansowego czuwa Komisja Nadzoru Finansowego, która wydaje również rekomendacje dla banków. W 2017 r. KNF przyjęła Rekomendację S, która nakłada na klienta obowiązek wniesienie wkładu własnego na poziomie co najmniej 20% nieruchomości. Dla banków oznacza to, że nie mogą finansować więcej niż 80% wartości lokalu, który stanowi przedmiot umowy kredytowej. Dlatego tak ważne jest przygotowanie profesjonalnego operatu szacunkowego, który określi wartość nieruchomości.

Czym zatem jest operat szacunkowy? Jest to dokument przygotowywany przez profesjonalnego rzeczoznawcę, który określa wartość nieruchomości. Operat szacunkowy jest przygotowywany w formie pisemnej. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opisuje formę operatu szacunkowego, wymagane klauzule oraz sposób wykonania wyceny.

Operat szacunkowy, który jest wymagany przy kredycie hipotecznym, może zostać przygotowany przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez bank, ale nie jest obowiązkowe. Możesz wskazać biegłego, którego wybrałeś sam. Jest to dobre rozwiązanie, kiedy złożyłeś wniosek kredytowy do kilku banków. Wtedy rzeczoznawca przygotuje dokument, który będzie odpowiedni dla każdego z wybranych kredytodawców.

Przeczytaj: Wniosek o kredyt hipoteczny - do ilu banków złożyć?

Operat szacunkowy jest wymagany przez bank w celu ustalenia wartości zabezpieczenia. Jednak w większości przypadków to kredytobiorca ponosi koszty operatu szacunkowego. Ile zapłacisz za operat szacunkowy? Od czego będzie zależeć stawka? Największe rozbieżności cenowe obserwujemy między dużymi i mniejszymi miastami. Dużo również zależy od rzeczoznawcy. Na pewno więcej zapłacimy za przygotowanie operatu renomowanemu rzeczoznawcy. Cena za przygotowanie operatu szacunkowego będzie się też różnić w zależności od rodzaju nieruchomości. Na pewno więcej zapłacimy za operat szacunkowy dużego domu. Tutaj stawki wahają się od 600 zł do 1200 zł. Wycena działki budowanej jest już trochę tańsza. Powinieneś zapłacić nie więcej niż 800 zł. Natomiast za wycenę mieszkania rzeczoznawca wystawi Ci rachunek na kwotę od 500 zł do 900 zł. Kiedy skorzystasz z rzeczoznawcy zaproponowanego przez bank, to wycena może być niższa niż w przypadku rzeczoznawcy z rynku. Cena za wycenę mieszkania wynosi wtedy około 250 zł, domu 400 zł, a dla działki 300 zł. Możesz zatem porównać stawki i wybrać ofertę rzeczoznawcy, która będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.

Przeczytaj: Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny w 2024 roku

Operat szacunkowy jest niezbędny, kiedy chcesz kupić nieruchomość i zaciągnąć na ten cel kredyt hipoteczny. Banki wymagają operatu szacunkowego, ponieważ chcą wiedzieć, jaka jest wartość lokalu. Przygotowanie operatu szacunkowego jest częścią standardowej procedury bankowej. Celem jest oszacowanie realnej wartości nieruchomości. Dzięki temu bank będzie wiedział, jaką kwotę kredytu hipotecznego może przyznać kredytobiorcy oraz pozna wartość zabezpieczenia. Często zdarza się jednak, że operat szacunkowy jest potrzebny kupującemu, nawet jeśli płaci gotówką. Inwestor, który kupuje mieszkanie lub dom, chce być pewien, że dobrze lokuje swoje środki finansowe. Również właściciele nieruchomości sięgają po to narzędzie. Oszacowanie wartości mieszkania będzie potrzebne do przygotowania oferty sprzedaży.

Sprawdź: Minimalny wkład własny – ważne zmiany!

Operat szacunkowy jest popularnym narzędziem i jest potrzebny do przeprowadzenia udanej transakcji. Jest dodatkowym i bardzo potrzebny źródłem informacji o nieruchomości. W dokumencie przygotowanym przez rzeczoznawcę znajdziesz wszystkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, a także prognoza dotycząca przyszłej wartości mieszkania, czy też innego lokalu. Operat szacunkowy, choć nie zawsze jest obligatoryjny, to jednak jest bardzo przydatny, gdy chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość. Zdarza się też, że operat szacunkowy jest niezbędny i wymagany. Mówimy tu głównie o dwóch przypadkach. Operat szacunkowy będzie obowiązkowy, gdy starasz się o kredyt hipoteczny na mieszkanie lub dom oraz gdy chcesz ustalić wysokość podatków związanych z wartością nieruchomości.

Przeczytaj: Transze kredytu hipotecznego - ekspert wyjaśnia!

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego to jeden z podstawowych dokumentów. Jak już wspominaliśmy, jest bardzo ważny dla banku, ponieważ pozwala na profesjonalną ocenę wartości nieruchomości. Możesz skorzystać z usług rzeczoznawcy wskazanego przez bank lub znaleźć rzeczoznawcę na własną rękę. Zwróć wtedy uwagę, czy w dokumencie znalazły się następujące informacje:

• Dane nieruchomości w tym dotyczące jej położenia, wielkości oraz rodzaju, czyli dom, mieszkanie, lokal komercyjny itd.
• cel wyceny – zazwyczaj jest związany z procedurą kredytową, a nieruchomość stanowi przedmiot umowy kredytowej i stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego,
• źródła informacji o wycenianej nieruchomości, czyli zdjęcia, księga wieczysta itd.
• analiza lokalnego rynku nieruchomości,
• opis stanu technicznego nieruchomości podlegającej wycenie,
• metoda wykonania wyceny. Rzeczoznawca powinien ująć w wycenie opis samej nieruchomości na dzień sporządzania operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy to bardzo ważna część procedury kredytowej. Nie otrzymasz kredytu, jeśli do wniosku nie zostanie załączona wycena nieruchomości przygotowana przez biegłego rzeczoznawcę. Operat szacunkowy dla większości banków jest obowiązkowy. Warto tutaj wspomnieć, że wartość nieruchomości ma bardzo duży wpływ na ocenę Twojej zdolności kredytowej. Wynika to z tego, że bank po pierwsze dowie się, o jaką kwotę kredytu możesz się ubiegać, a po drugie będzie znał wartość zabezpieczenia kredytu.

Banki, które nawiązały stałą współpracę z wybranymi rzeczoznawcami, mogą zaoferować o wiele korzystniejsze stawki za sporządzenie wyceny niż te, które spotykamy na rynku. Rzeczoznawcy swoje stawki często ustalają indywidualnie. Koszt operatu szacunkowego może zależeć od tego, czy kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, czy wtórnym oraz od wysokości udzielanego kredytu hipotecznego.

Przeczytaj: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego - ekspert wyjaśni

Rzeczoznawca majątkowym może zostać osoba, która zdobyła odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia. Warto sprawdzić opinie o danym rzeczoznawcy. Bank może odrzucić operat szacunkowy, przygotowany przez rzeczoznawcę, który jest nierzetelny i zbiera niepochlebne opinie.

Operat szacunkowy zazwyczaj jest przyjmowany bez zastrzeżeń i większej kontroli, ponieważ mamy zaufanie, co do kwalifikacji i wiedzy rzeczoznawcy. Jednak nie zawsze zgadzamy się z wykonaną wyceną i w niektórych sytuacjach kwestionujemy sporządzony dokument. Jeśli masz wątpliwości co do operatu szacunkowego, możesz pomyśleć o powołaniu drugiego rzeczoznawcy i poprosić o drugą wycenę. Może się też oczywiście zdarzyć, że wydano kilka różnych opinii na temat jednej nieruchomości. Wtedy organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych musi ocenić rzetelność poszczególnych wycen. Możesz również dokonać aktualizacji operatu szacunkowego. Aktualizacji dokonuje się, gdy zmieniły się okoliczności od czasu przygotowania operatu szacunkowego.

Przeczytaj: Stan prawny nieruchomości - jak sprawdzi?

O ważności operatu szacunkowego decydują przepisy. Sprawy związane z terminem ważności operatu szacunkowego reguluje m.in. art. 156 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym artykułem operat szacunkowy jest ważny i może być wykorzystywany zgodnie z zamówienie, jedynie przez 12 miesięcy od daty jego wydania. Termin może ulec zmianie, jeśli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub innych równie ważnych czynników. Po upływie terminu ustawowego możesz wystąpić o potwierdzenie jego aktualności i w ten sposób przedłużyć ważność dokumentu o kolejny rok.

Sprawdź: Dlaczego warto skorzystać z porady eksperta kredytowego?