Kredyt hipoteczny na budowę domu – bezpłatna pomoc ekspertów!

Kredyt hipoteczny na budowę domu, zwany inaczej kredytem budowlanym lub budowlano-hipotecznym, jest odrębnym i specyficznym produktem bankowym. Jest też kredytem o określonym celu, którym jest budowa nieruchomości mieszkalnej. Kredyt hipoteczny na budowę domu, łączy w sobie dwa sposoby kredytowania inwestycji, czyli:

• kredyt budowlany – kiedy inwestycja znajduje się na etapie wznoszenia budynku domu jednorodzinnego na działce budowlanej,
• kredyt hipoteczny – kiedy inwestycja zostaje sfinalizowana i dom zostaje oddany do użytku.

Co to oznacza dla kredytobiorcy? Jak już wspomnieliśmy celem kredytu hipotecznego na budowę domu, jest sfinansowanie budowy nieruchomości mieszkalnej na działce budowlanej. Jednak sposób finansowania inwestycji zmienia się po przejściu z jednego etapu w drugi. Pierwszy etap to wznoszenie budynku, a drugi etap zaczyna się wraz z oddaniem domu do użytku. Zmieniają się również formy zabezpieczenia kredytu. Na etapie realizacji inwestycji, kiedy jeszcze trwa budowa, bank zabezpiecza się za pomocą umowy ubezpieczeniowej. Oznacza to, że w sytuacjach, które są określone w umowie ubezpieczeniowej, odpowiedzialność wobec banku ponosi firma ubezpieczeniowa. Kredyt bankowy spłaci ubezpieczyciel, wtedy gdy kredytobiorca:

• umrze,
• ciężko zachoruje,
• dozna dużego uszczerbku na zdrowiu,
• stanie się tymczasowo niezdolny do pracy.

Bank będzie starał się minimalizować swoje ryzyko, dlatego może się okazać, że przed wypłatą kredytu, klient zostanie zobowiązany do wykupienia:

• ubezpieczenia zdrowotnego z cesją praw na rzecz banku,
• ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy,
• ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Natomiast po wybudowaniu domu i oddaniu go do użytku, kredyt budowlany zamienia się w kredyt hipoteczny. Za tym idzie zmiana zabezpieczenia. Głównym zabezpieczeniem będzie od tej pory hipoteka. Bank nałoży na klienta obowiązek dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej w określonej wysokości. Zabezpieczenie może zostać usunięte dopiero z chwilą spłaty całego zobowiązania.

Kredyt na budowę domu, jak każdy większy kredyt celowy jest związany z wieloma formalnościami i procedurami. Jeśli starasz się o kredyt na budowę domu, będziesz musiał spełnić szereg warunków. Każdy bank ma oczywiście swoje wymogi i politykę, ale większość warunków będzie taka sama w każdym banku. Jeżeli starasz się o kredyt hipoteczny, to powinieneś spełnić następujące warunki:

• mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową, czyli zdolność do terminowej spłaty hipotetycznych rat kredytu w terminach wskazanych przez bank. Bank sprawdzi Twoje koszty i dochody,
• mieć dobrą historię kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Jeżeli jesteś wiarygodnym klientem, bank chętniej udzieli Ci kredytu, ale jeśli zalegasz z ratami, to możesz mieć problem, Przeczytaj: Jak sprawdzić BIK? BIK za DARMO, przez Internet!
• mieć skończone 18 lat,
• nie możesz mieć więcej niż 67-80 lat w dniu ostatniej spłaty kredytu. Oznacza to, że kredyt na 20 lat powinieneś wziąć nie później niż w wieku 47-60 lat. Jest to dość duża rozbieżność, ale każdy bank ma swoje kryteria i politykę. Niezależnie, jeśli chcesz wziąć kredyt na 30 lat, powinieneś to zrobić w okolicach 40 lat nie później. Każdy bank ma swoje własne kryteria,
• mieć stabilne, akceptowane przez bank źródło dochodu. Najlepiej jeśli jest to umowa o pracę na czas nieokreślony, chociaż coraz więcej banków respektuje umowy cywilnoprawne lub dochody z działalności gospodarczej,
• złożyć prawidłowo wypełniony wniosek kredytowy ze wszystkimi niezbędnymi załącznikami. Skorzystaj przy tym z pomocy eksperta kredytowego z kredytwroclaw.pl.

Przejdźmy teraz do dokumentacji, którą powinieneś złożyć razem z wnioskiem, żeby bank mógł rozpocząć procedurę przyznawania kredytu. Przede wszystkim należy dołączyć do wniosku projekt budowlany. Jest to warunek konieczny do otrzymania kredytu na budowę domu. Oprócz tego powinieneś złożyć do Urzędu Gminy następujące dokumenty:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami,
• wypis z planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy,
• oświadczenie prawa do dysponowania nieruchomością.

Od dnia złożenie tych dokumentów gmina ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu wobec Twoich planów inwestycyjnych dla działki, na której chcesz postawić dom. Jeżeli gmina nie wniesie sprzeciwu we wskazanym terminie, oznacza to, że otrzymałeś pozwolenie na budowę.

Kolejnym krokiem na drodze do kredytu na budowę domu jest dostarczenie do banku dziennika budowy i kosztorysu prac.

Jak już wiesz warunkiem niezbędnym dla uzyskania kredytu, jest wniesienie wkładu własnego na poziomie 20% inwestycji. Jeśli nie masz aż takiej gotówki, możesz wykupić ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. Wkład własny może zastąpić również działka budowlana, na której wybudujesz dom. Twój wkład własny nie może być jednak niższy niż 10% od wartości nieruchomości. Chcąc uzyskać kredyt na budowę domu, musisz więc dysponować oszczędnościami na określonym poziomie.

Formalności i procedury bankowe, przy staraniu się o kredyt hipoteczny, czy budowlany spędzają sen z powiek wielu kredytobiorcom. Niestety zajmują dużo czasu i są dość skomplikowane. Możesz skorzystać z pomocy eksperta kredytowego z kredytwroclaw.pl. Nie tylko przyspieszysz sprawę, ale również dostarczysz prawidłowo wypełniony wniosek i całą dokumentację. 

Na samym początku bank sprawdzi Twoją tożsamość na podstawie dwóch dokumentów ze zdjęciem, z których jeden powinien być dowodem osobistym. Kolejna grupa dokumentów wymaganych przez bank, powinna potwierdzić Twoją zdolność kredytową. Lista dokumentów i zaświadczeń wygląda następująco: 

• Zaświadczenie o wysokości uzyskiwanych dochodów przygotowane na druku bankowym. Taki formularz dotyczy najczęściej zatrudnienia klienta na podstawie umowy o pracę. Pracodawca powinien również wskazać rodzaj zatrudnienia. 
• Komplet dokumentów określających wysokość uzyskiwanych dochodów z tytułu wykonywanej przez klienta działalności gospodarczej. Może to być deklaracja podatkowa PIT za rok ubiegły, kopia Księgi Przychodów i Rozchodów z bieżącego roku, wyciąg z konta bankowego z kilku ostatnich miesięcy, a także kopie dokumentów rejestracyjnych firmy, czyli dokument potwierdzający nadanie numeru NIP i REGON, czy wpis do ewidencji Krajowego Rejestru Sądowego. 
• Na pewno będziesz musiał dołączyć do wniosku dokumenty potwierdzające Twoje wydatki oraz aktualne umowy kredytowe i pożyczkowe. 

Na potrzeby badania zdolności kredytowej, bank sprawdzi również Twoją historię kredytową oraz Twój aktualny scoring w Biurze Informacji Kredytowej. Duża grupa dokumentów wymaganych przez bank, dotyczy działki budowlanej, na której budujesz dom. Są to: 

• aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, wystawiony nie wcześniej niż na 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku kredytowego, 
• wypis z rejestru gruntów, który określi status działki, 
• decyzja o podziale nieruchomości, jeśli numery działki w księdze wieczystej i umowie nabycia nieruchomości nie są takie same, 
• dokumenty, które potwierdzą prawo klienta do nieruchomości, takie jak umowa nabycia działki budowlanej, czy potwierdzenie jej odziedziczenia. 

Wnioskodawca musi złożyć również dokumenty dotyczące samej budowy. Wśród nich są: 

• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, 
• dziennik budowy do wglądu dla banku, 
• ostateczna decyzja w sprawie wydanego pozwolenia na budowę domu, 
• projekt budowlany, 
• kosztorys i harmonogram inwestycji. Bank bez wątpienia będzie wymagał kosztów związanych z budową i terminów realizacji. 

Niektóre banki wymagają opłacenia rzeczoznawcy, który wyceni przyszła nieruchomość. Także powinieneś zaplanować również taki wydatek.

Wysoka zdolność kredytowa to podstawowy warunek otrzymania pozytywnej oceny ze strony banku. Choć banki coraz częściej akceptują dochody z działalności gospodarczej lub umów cywilnoprawnych, to jednak wciąż preferowani są klienci, którzy pracują na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i osiągają z tego tytułu wysokie zarobki. Zanim zaczniesz starać się o kredyt, możesz podjąć działania, które pomogą Ci w osiągnięciu wyższej zdolności kredytowej. Możesz np. zmienić umowę o dzieło lub umowę zlecenie na umowę o pracę. Warto też poszukać lepiej płatnej pracy. Zwiększy to Twoje szanse na otrzymanie kredytu. Pomyśl również o spłaceniu karty kredytowej, chwilówek i innych kredytów i pożyczek, które znacznie zmniejszają Twoją zdolność kredytową. Pamiętaj, że nawet niewykorzystane limity w koncie, czy na karcie kredytowej mają negatywny wpływ na zdolność kredytową.

Kredyt na budowę domu można przeznaczyć nie tylko na inwestycję związaną z budową nieruchomości mieszkalnej. Niektóre banki oferują kredyt budowlany, który można wykorzystać do nabycia działki budowlanej. Jak już wybierzesz działkę, sprawdź, jaki jest charakter kupowanej ziemi. Może to być działka rolna, a wtedy trzeba sięgnąć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z planu dowiesz się, czy działkę można odrolnić i wybudować na niej dom.

Kiedy decydujesz się na kredyt budowlany, tak naprawdę musisz zwrócić uwagę na wiele rzeczy, zaczynając oczywiście od parametrów kosztowych. Kredyt budowlany nie powinien zrujnować Twojej kieszeni i być łatwy do spłaty. Sprawdź oferty i dowiedz się, jakie jest oprocentowanie kredytu, jaką prowizję naliczy bank za udzielenie kredytu na budowę. Najważniejszy parametr, który Ci powie wszystko o kosztach kredytu to RRSO. Dopytaj w banku, jakie zabezpieczenia są wymagane oraz jakie ubezpieczenie będziesz musiał wykupić. Doradca w banku powinien Ci również powiedzieć, jak wygląda wypłata kredytu budowlanego, a mianowicie, czy będzie wypłacony jednorazowo, czy w transzach.

Jeśli kredyt na budowę domu będzie wypłacony w transzach, to powinieneś wiedzieć, jakie dokumenty należy przedstawić na każdym etapie inwestycji, a także jak bank będzie rozliczał transze kredytowe. Zgodnie z umową bank z pewnością będzie sprawdzał poszczególne etapy inwestycji.

Ważne!
Jeśli podczas sprawdzania kolejnego etapu budowy, okaże się, że prace są prowadzone niezgodnie z zatwierdzonym projektem, to bank może podjąć decyzję o wstrzymaniu wypłaty kredyt

Zadbaj o to, żeby kredyt hipoteczny był podzielony na transze w taki sposób, żeby mieć zagwarantowaną płynność finansową swojego przedsięwzięcia. Przykładowo: podział na zbyt duże transze wiąże się z koniecznością płacenia odsetek za środki, które nie zostaną wykorzystane od razu. Z kolei zbyt małe transze to dodatkowe koszty inspekcji pracownika banku, przed każdą kolejną wypłatą. Najlepszy pomysł, który pozwoli na uniknięcie niepotrzebnych kosztów to skonsultowanie wspólnie z kierownikiem budowy, na jakie etapy podzielić budowę, jakiej wielkości powinny być transze i kiedy powinny być wypłacane przez bank.

Przy budowie domu warto założyć, że po drodze spotkają nas nieprzewidziane wydatki i wnioskować o wyższą kwotę, niż wskazaną w kosztorysie. Unikniesz dzięki temu konieczności ponownego wnioskowania o dodatkowe środki do banku. Nie jesteś oczywiście zobowiązany do wykorzystania całej kwoty kredytu. Dlatego bezpieczniej będzie wnioskować o wyższą kwotę, o ile pozwala na to Twoja zdolność kredytowa

Budowa domu systemem gospodarczym to bardzo popularne rozwiązanie w Polsce. Podstawowa zaleta takiego rozwiązania to niższe koszty budowy, dostosowanie tempa budowy do możliwości finansowych. Na czym polega budowa w systemie gospodarczym? Ty, jako inwestor organizujesz sam całą budowę, angażujesz pracowników, dbasz o dostarczenie niezbędnych materiałów budowlanych. Nierzadko inwestor wykonuje część prac samemu lub z pomocą rodziny i przyjaciół. Jest to czasochłonna metoda i wymaga pełnego zaangażowania z Twoje strony. Nagrodą są dużo niższe koszty. Niezbędne będzie oczywiście zatrudnienie kierownika budowy, który będzie sprawdzał poprawność wykonania wszystkich elementów budowy.

Czy można wziąć kredyt na budowę domu systemem gospodarczym? Jak najbardziej. Będzie to jednak wymagało od Ciebie skompletowania dodatkowych dokumentów, takich jak:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości lub inny dokument, który stwierdza ponad wszelką wątpliwość posiadane przez inwestora prawo do działki budowlanej,

• decyzję o pozwoleniu na budowę domu,
• zatwierdzony projekt budowlany,
• kosztorys i harmonogram finansowo-rzeczowy inwestycji,
• dziennik budowy,
• umowę z wykonawcami robót budowlanych, o ile jest już ona podpisana.

Ważne!
Decydując się na budowę domu w systemie gospodarczym, musisz wiedzieć, że bank będzie wymagał innych dokumentów niż w przypadku domu, który ma generalnego wykonawcę.

W każdym banku czas oczekiwania na wypłatę środków z kredytu jest inny. Trudno więc powiedzieć dokładnie, ile będziesz musiał czekać. W przypadku kredytu na budowę domu pierwszą transzę otrzymasz po podpisaniu umowy kredytowej, a kolejne po zaakceptowaniu aktualnego etapu budowy. Za środki przeznaczone na pierwszy etap, nie kupuj materiałów, ani nie przeprowadzaj prac, które powinny pojawić się w drugim etapie. Większość banków nie zaliczy i nie zaakceptuje zakupów na następny etap ze środków na pierwszy. Warunkiem otrzymania kolejnej transzy jest rzetelne rozliczenie z poprzedniego etapu, zgodnie z założeniami.

Tak samo wygląda kwestia harmonogramu prac, które muszą być zrealizowane w uzgodnionym w terminie. Jeżeli zdarzy się opóźnienie i nie złożysz do banku wiarygodnego wyjaśnienia, bank może nałożyć karę finansową, a nawet zerwać umowę kredytową.

Jak już wspominaliśmy wyżej kredyt na budowę domu różni się od standardowego kredytu hipotecznego. Rożni się również, jeżeli chodzi o system spłat. Wynika to z tego, że kredyt budowlany dzieli się na część budowlaną i część hipoteczną. Do tego wypłacany jest w transzach, zgodnie z poszczególnymi etapami budowy. Kiedy zatem zaczyna się spłata kredytu budowlanego? To zależy od Twojej umowy z bankiem. Zazwyczaj banki umożliwiają karencję w spłacie kapitału nawet do dwóch lat od daty podpisania umowy o kredyt. W tym czasie spłacasz tylko odsetki od zaciągniętego kredytu.

Możesz oczywiście pomyśleć o kredycie gotówkowym, który by posłużył do sfinansowania budowy domu. Jednak odpowiedz sobie na pytanie, czy warto wnioskować o taki kredyt? Można oczywiście zdecydować się na kredyt gotówkowy zamiast na kredyt hipoteczny budowlany, ale taka transakcja jest nieopłacalna i oprócz mniejszej liczby formalności, nie ma żadnych atutów.

Kredyt gotówkowy nie jest zabezpieczony, stąd bank chcąc zrekompensować sobie większe ryzyko, zaoferuje o wiele wyższe oprocentowanie niż przy kredycie hipotecznym. W większości przypadków musisz się liczyć również z większą prowizją.

W przypadku gdybyś zaprzestał płacenia rat, bank musi wszcząć skomplikowaną i długą procedurę windykacyjną, która jest dość kosztowna i niekoniecznie musi zakończyć się sukcesem. W przypadku kredytu hipotecznego sprawa wygląda o wiele lepiej dla banku, gdy kredytobiorca nagle przestanie spłacać raty. Bank może przede wszystkim dochodzić swoich pieniędzy z zabezpieczenia w postaci hipoteki.

Podsumowując, odradzamy finansowanie budowy domu kredytem gotówkowym. Kredyty gotówkowe mogą być nawet dwa razy droższe niż kredyty hipoteczne.

Kredyt na budowę domu, jak sama nazwa wskazuje, służy do sfinansowania budowy domu. Możesz dzięki niemu zrealizować wszystkie etapy budowy, począwszy od wylania fundamentów, aż po wykończenie domu. Możliwe jest również sfinansowanie za pomocą kredytu budowlanego np. tylko jednego etapu. Przykładowo, jako inwestor możesz wziąć kredyt budowlany, który wystarczy Ci na postawienie domu w stanie surowym. Kiedy już dom zostanie wybudowany, możesz wtedy pomyśleć o kolejnym kredycie na wykończenie nieruchomości, o ile nie zdecydujesz się na sfinansowanie tego etapu ze swojej kieszeni. Starasz się więc na początku tylko o taką kwotę, która pozwoli Ci na postawienie domu w stanie surowym, a dopiero w przyszłości o kredyt na wykończenie domu, jeśli będziesz go potrzebował. Środki na wykończenie domu możesz pozyskać w ramach zabezpieczonego kredytu hipotecznego lub zwykłego zobowiązania kredytowego, bez konieczności ustanawiania zabezpieczeń w formie hipoteki.

Jeżeli chcesz uniknąć zbyt wielu formalności i procedur, możesz pomyśleć o sfinansowaniu jednym kredytem budowy domu i wykończenia oraz remontu. Wszystko zależy od Twoich potrzeb i możliwości. Przeanalizuj, czy bardziej Ci się opłaca wziąć jeden kredyt na budowę domu, czy sfinansować remont i wykończeniówkę osobno.

Jeżeli dysponujesz środkami w wysokości, która pozwoli Ci na wybudowanie domu, to być może zaciąganie kredytu hipotecznego nie ma większego sensu, albo można pomyśleć o sfinansowaniu kredytem tylko części inwestycji. To wszystko zależy od tego, jak duże są Twoje oszczędności i czy nie warto części oszczędności odłożyć na inne cele lub na tzw. czarną godzinę. Budowa domu generuje bardzo dużo kosztów, dlatego Twoja sytuacja finansowa i zawodowa powinna być stabilna. Wielu klientów decyduje się jednak na kredyt, bo można go otrzymać na korzystnych warunkach, a po drugie nie chcą wydać wszystkich odłożonych pieniędzy na budowę domu, co w pewnym sensie może być dobrą strategią.

Jeżeli dysponujesz własnymi środkami i możesz część z nich przeznaczyć na wkład własny, to warto rozejrzeć się za najkorzystniejszą ofertą kredytową. Możesz zastanowić się również nad kredytem gotówkowym, jeżeli Twoje potrzeby kredytowe są niewielkie i większą część inwestycji sfinansujesz z własnych środków. Dlaczego takie rozwiązanie może być korzystne w przypadku niewielkich kwot? Kredyt gotówkowy nie wymaga zabezpieczeń, formalności jest mało, a procedura prosta i szybka. Co prawda taki kredyt jest wyżej oprocentowany, ale przy niewielkiej kwocie może to być rozsądniejsze rozwiązania.

Do zalet kredytu budowlanego należy przede wszystkim zaliczyć finansowanie inwestycji na bieżąco, zgodnie z postępami na budowie. Dzięki temu zachowujesz płynność finansową i nie masz przestoju w budowie. W większości banków obowiązuje karencja w spłacie kapitału. Oznacza to, że na etapie budowy płacisz tylko odsetki od pożyczonego kapitału, a raty kapitałowo – odsetkowe zaczynasz płacić dopiero w momencie, gdy budowa się zakończy, a kredyt budowlany przekształci się w kredyt hipoteczny.